Le DPE ou diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien immobilier. Les maisons anciennes n'y font pas exception. Comment faire pour obtenir un bon DPE tout en faisant des économies ?
En résumé :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un type de bilan énergétique, à l’image de l’audit énergétique ou du bilan thermique.
- Le DPE est obligatoire dans le cadre d’une vente ou de la location d’un logement.
- Les anciennes maisons ne sont pas dispensées de DPE. Si vous souhaitez en vendre ou en louer une, il faudra justifier d’un diagnostic de performance énergétique aux normes et en cours de validité.
- Les logements anciens sont les plus concernés par les mauvaises classes énergétiques (E, F et G).
- Il existe cependant des moyens pour rénover sa maison ancienne tout en conservant son charme et son identité.
Définition globale de ce qu’est un DPE
Le DPE ou diagnostic de performance énergétique est un document qui est devenu quasiment omniprésent dans toutes les transactions immobilières incluant la vente ou la location d’un logement.
Découvrons ensemble de quoi il s’agit concrètement !
Pourquoi avoir créé le DPE ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) a été créé en 2006 pour faire suite aux nouvelles exigences de l’Union Européenne concernant la production de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment.
En effet, en Europe, le secteur du bâtiment est responsable de près de 20 % des émissions totales.
Pour remédier à cela, la France décide donc de mettre au point un outil capable d’aider les Français à mieux maîtriser leur consommation d’énergie, mais aussi de les sensibiliser aux bénéfices de la transition énergétique.
Cet outil, c’est le DPE ou diagnostic de performance énergétique.
Seulement délivrable par des diagnostiqueurs immobiliers certifiés et accrédités, le DPE permet de connaître la consommation en gaz et en électricité d’un logement ainsi que sa production annuelle de gaz à effet de serre (GES).
Ces informations sont très importantes aussi bien pour le propriétaire que pour le futur acquéreur ou locataire.
Grâce à celles-ci, ils peuvent aisément se faire une idée du confort thermique du logement, du montant des factures d’énergie à payer ou encore nature des travaux de rénovation nécessaires le cas échéant.
C’est d’ailleurs pour cette raison que le DPE est obligatoire dès lors qu’une annonce immobilière est faite. De même, le diagnostic de performance énergétique d’un logement doit être soumis avant la signature du bail ou de l’accord de vente !
Bon à savoir :
Le prix des diagnostics de performance énergétique ne sont pas réglementés !
Les diagnostiqueurs immobiliers sont libres de pratiquer les tarifs qu’ils désirent.
Sachez toutefois que selon l’ADEME, le prix moyen d’un DPE se situe entre 90 et 200 euros.
Les étiquettes des classes énergétiques
Si vous avez déjà eu un DPE sous les yeux, vous avez sûrement remarqué la présence de 2 étiquettes différentes.
Il s’agit de l’étiquette énergétique et l’étiquette climat !
La première indique la consommation d’énergie du logement en kWh/m² par an et la seconde sa production annuelle en gaz à effet de serre en kg CO2eq/m² par an.
C’est à partir de ces 2 informations principales que l’évaluation d’un logement est faite, on s’en sert pour ensuite déterminer sa classe énergétique parmi 7 classes différentes (A, B, C, D, E, F, G).
Les meilleures classes (A, B, C et D) correspondent aux logements très performants et qui consomment très peu d’énergie.
Les pires classes (E, F et G) sont celles des passoires thermiques, des logements très énergivores qui plongent des millions de foyers en France dans la précarité énergétique.
Pour info :
Le gouvernement a entrepris de chasser du marché immobilier tous les logements jugés indécents à la location, car trop énergivores.
Pour ce faire, un calendrier a été créé et à chaque nouvelle échéance, un nouveau seuil de performance énergétique minimal entre en vigueur.
Au 1ᵉʳ janvier 2023, ce sont les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an qui ont été interdits à la location.
Les logements classés G, F et E sont les prochains concernés par ces interdictions.
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Le nouveau DPE
En juillet 2021, le nouveau DPE est entré en vigueur !
Grâce aux nouvelles réglementations l’accompagnant, cette nouvelle version du diagnostic de performance énergétique est plus précise et plus proche de la réalité.
L’entrée en vigueur de ce nouveau DPE a également signé la fin du DPE vierge, de la méthode de calcul sur factures (sauf pour le tertiaire) et de la non-opposabilité du diagnostic de performance énergétique.
À présent, seule la méthode de calcul 3CL est utilisée et le DPE possède une véritable valeur juridique qui le rend opposable en cas d’erreur préjudiciable.
Naturellement, puisque le DPE est maintenant contractuel, des mesures transitoires ont été prises afin de revoir à la baisse la durée de validité des anciens diagnostics qui ne sont eux pas opposables.
Ces mesures sont les suivantes :
- les DPE effectués à une date antérieure au 31 décembre 2017 ne sont plus valides ;
- les DPE effectués entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Pas d’inquiétude si vous avez réalisé un DPE après le 1ᵉʳ juillet 2021, celui-ci reste valide pendant 10 ans comme prévu !
Attention :
Qui dit valeur juridique, dit sanction pénale en cas de fraude ou d’erreur volontaire !
Si un propriétaire ne fait pas réaliser le DPE obligatoire ou ne respecte pas sa durée de validité lorsqu’il met en vente ou en location un logement, il s’expose aux risques suivants :
- annulation du contrat de vente ou de location ;
- réduction du prix du loyer, du prix de vente du bien immobilier, ou versement de dommages et intérêts à l’acquéreur ;
- amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et 2 ans de prison.
Le DPE des maisons anciennes
Le moins que l'on puisse dire, c’est qu’entre le DPE et les maisons anciennes, ce n’est pas le grand amour.
Effectivement, sans grande surprise, ce sont le plus souvent les vieilles bâtisses qui sont concernées par les diagnostics de performance énergétique les moins avantageux.
La plupart des logements très anciens sont classés G, F et E au DPE et sont donc dans le viseur des interdictions à la location prévues par le gouvernement.
Devant cette sévérité quasi systématique, de nombreuses questions se posent.
Le DPE est-il donc obligatoire pour les maisons qui ont été construites des décennies avant les réglementations thermiques ? Quid de celles classées au Patrimoine ?
On vous explique tout cela.
DPE pour les anciennes maisons : obligatoire ou non ?
Nous l’avons mentionné plus haut, le diagnostic de performance énergétique est bel et bien un document obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location d’un logement.
Il existe cependant des cas dans lesquels le DPE n’est effectivement pas obligatoire !
En voici la liste ci-dessous :
- les constructions provisoires ;
- les logements saisonniers (habités moins de 4 mois dans l’année) ;
- les bâtiments indépendants dont la surface est inférieure à 50 m² (attention : les logements situés dans des bâtiments dont la surface est supérieure à 50 m² sont en revanche soumis au DPE obligatoire) ;
- les bâtiments à usage industriel, artisanal ou agricole quand ils ne servent pas d’habitation ;
- les monuments historiques classés ou inscrits au Patrimoine ;
- les bâtiments neufs dont la température normale est inférieure à 12°C.
Vous l’aurez compris, à moins que votre ancienne maison corresponde à l’un des critères cités au-dessus, vous serez dans l’obligation de faire réaliser un DPE pour votre logement si vous avez l’intention de le mettre en vente ou en location.
Au sujet de la suspension temporaire pour les bâtis datant d’avant 1975
Après l’entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021, des résultats anormaux ont été observés dans les diagnostics de performance énergétique des logements les plus anciens.
En effet, la complexité de la nouvelle méthode de calcul n’était pas tout à fait adaptée aux caractéristiques des anciennes maisons.
C’est pourquoi le ministère de la Transition Écologique avait alors préconisé la suspension du calcul des DPE des logements construits avant 1975 afin d’éviter les erreurs préjudiciables.
Le problème a depuis été réglé et la suspension temporaire a été levée, les logements construits avant 1975 ne sont plus dispensés de DPE !
Maisons anciennes et passoires thermiques
Les maisons anciennes sont effectivement les logements les plus concernés par les déperditions thermiques et les équipements vétustes qui ne sont pas suffisamment performants (type vieille chaudière au fioul).
En effet, construites bien avant la RT 2020 (Réglementation Thermique), ces maisons souffrent non seulement du passage du temps, mais aussi de matériaux de construction qui ne sont de toute façon plus aux normes, puisque la transition énergétique était loin d’être une préoccupation à l’époque.
Les passoires thermiques sont un problème de logements anciens !
On le remarque d’autant plus quand on sait que parmi les résidences principales classées E (une classe énergétique très énergivore), 30,8 % des logements ont été construits entre 1919 et 1948 !
Quelle est la répartition des classes énergétiques en France ?
Voici un aperçu de la répartition des différentes classes énergétiques sur l’ensemble des résidences principales en France :
- 34 % pour les DPE D ;
- 24 % pour les DPE E ;
- 18 % pour les DPE C ;
- 11 % pour les DPE F.
Les autres classes énergétiques se partagent les pourcentages restants et ne représentent donc qu’une minorité des logements principaux.
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Comment améliorer le DPE de sa maison ancienne ?
Si vous aviez l’intention de mettre en vente ou en location votre maison ancienne, vous comprenez maintenant que vous serez très largement désavantagé avec un mauvais DPE.
Il faudra vous armer de patience pour pouvoir trouver un locataire prêt à s’installer dans un logement qui coûtera cher en facture d’énergie ou un acheteur conscient qu’il devra s’acquitter de travaux de rénovation.
De plus, sur le long terme, il se pourrait bien que vous ne puissiez plus mettre votre logement en location à cause des prochaines réglementations.
C’est pour cette raison que dans le cas des maisons anciennes, des travaux de rénovation énergétique sont vivement recommandés !
Les logements anciens ont, de fait, un charme unique qu’il serait dommage de ne pas exploiter. Les travaux de rénovation énergétique sont ainsi l’occasion de remettre le logement en état tout en conservant son identité visuelle et historique.
Laissez-nous vous expliquer comment s’y prendre !
Faites réaliser un audit énergétique
Dans un premier temps, il vous faudra effectivement faire réaliser un audit énergétique de votre logement, et ce, même si vous disposez déjà d’un DPE.
En effet, l’audit énergétique est bien plus complet que le diagnostic de performance énergétique et il vous permettra de détecter efficacement les failles et les défauts de votre logement.
À l’issue de l’audit, vous obtiendrez non seulement une liste des travaux à entreprendre pour améliorer le DPE de votre logement, mais aussi l’ordre de priorité dans lequel les réaliser !
Les travaux de rénovation énergétique
Les travaux requis pour améliorer les performances énergétiques d’une ancienne maison dépendent de nombreux facteurs et varient au cas par cas.
Cependant, il existe 4 catégories principales de travaux grâce auxquels des changements significatifs peuvent être observés sur l’efficacité énergétique d’un logement !
1 - Les travaux d’isolation thermique
C’est l’étape clé pour remettre à neuf votre ancienne maison.
L’isolation doit être votre absolue priorité si vous cherchez à améliorer les performances énergétiques de votre logement.
Isolation de la toiture, des combles perdus, des murs ainsi que des planchers bas, rien ne doit être oublié.
En effet, selon l’ADEME, une mauvaise isolation de la toiture peut, par exemple, entraîner jusqu’à 30 % de perte de chaleur !
Idem pour les murs, si l’isolation n’est pas suffisamment efficace, vous risquez jusqu’à 25% de perte de chaleur.
Vous l’aurez compris, une meilleure isolation vous assurera une meilleure classe énergétique et votre ancienne maison n’aura plus à s’inquiéter des déperditions de chaleur !
2 - La rénovation du système de chauffage
Les anciennes maisons sont souvent encore équipées de vieux systèmes de chauffage comme une chaudière à gaz ou au fioul.
Il est donc très important de les remplacer par un modèle plus récent et plus performant.
Chaudière électrique, à granulés ou encore thermodynamique, elles vous permettront toutes d’améliorer le diagnostic de performance énergétique de votre logement tout en vous garantissant des économies sur le long terme.
Pour garantir que votre nouveau système de chauffage fonctionne bien, n’hésitez pas à faire réaliser un calorifugeage qui permettra à votre canalisation et à votre tuyauterie de conserver leur chaleur !
3 - L’installation de nouveaux vitrages
Dans les anciens logements, il est très rare de voir du double ou du triple vitrage.
Pourtant, c’est un allié de taille pour lutter efficacement contre les fuites d’air qui provoquent des déperditions de chaleur.
Avec un vitrage suffisamment épais, vous profiterez non seulement d’une température ambiante constante, mais aussi d’une isolation acoustique beaucoup plus agréable.
4 - La mise en place d’une bonne ventilation
Étape souvent négligée, mais ô combien importante : la ventilation !
Sans une ventilation correcte, vous êtes sûr de voir proliférer chez vous acariens, moisissures et autres réjouissances qui sur le long terme peuvent avoir un effet néfaste sur votre santé.
Faire installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) vous permettra de faire circuler l’air dans votre logement afin d’éliminer les allergènes et les résidus polluants de vos produits ménagers.
Cela vous aidera aussi à lutter contre l’apparition de moisissures dans les endroits humides (salle de bain, cuisine, etc).
FAQ sur le DPE d’une maison ancienne
Est-ce que le DPE est obligatoire pour les maisons anciennes ?
Oui, le DPE est obligatoire pour les maisons anciennes.
Les seuls bâtiments qui ne sont pas concernés par le DPE obligatoire sont les suivants :
- les constructions provisoires ;
- les logements saisonniers (habités moins de 4 mois dans l’année) ;
- les bâtiments indépendants dont la surface est inférieure à 50 m² (attention : les logements situés dans des bâtiments dont la surface est supérieure à 50 m² sont en revanche soumis au DPE obligatoire) ;
- les bâtiments à usage industriel, artisanal ou agricole quand ils ne servent pas d’habitation ;
- les monuments historiques classés ou inscrits au Patrimoine ;
- les bâtiments neufs dont la température normale est inférieure à 12°C.
Comment obtenir un DPE gratuit pour ma maison ancienne ?
Si vous souhaitez simplement obtenir une estimation du DPE de votre logement, alors nous vous recommandons d’utiliser notre simulateur en ligne !
Il est entièrement gratuit et en quelques clics seulement, vous obtenez une estimation du DPE de votre maison ancienne.
Attention toutefois, cette estimation n’a pas de valeur juridique et ne peut pas remplacer un DPE officiel.
Quelles sont les classes énergétiques interdites à la location ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, ce sont les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an qui sont interdits à la location.
Les logements classés G, F et E sont les prochains concernés par ces interdictions.
