DPE : quels impacts sur la location de votre bien immobilier ?

Le DPE quand on veut louer son bien

Ces dernières années en France, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est au centre de toutes les attentions puisque c’est de lui que dépendent désormais de nombreuses transactions immobilières. Hello Watt vous aide à mieux le comprendre pour que vous puissiez en tirer le meilleur parti !

Qu’est-ce que le DPE ?

Petite piqûre de rappel : qu’est-ce que le DPE ou diagnostic de performance énergétique ? C’est un document qui renseigne sur la consommation de gaz et d’électricité d’un bâtiment ainsi que sur son impact écologique. C’est un bilan énergétique du bâtiment qui doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié .

Il est très utile pour le futur acquéreur ou locataire d’un bien immobilier.

En effet, vous l’aurez compris, c’est grâce à l’étiquette énergie du DPE que vous pouvez vous faire une idée du montant des factures énergétiques que vous aurez à payer si vous décidez d’ acquérir ou de louer un logement.

Une fois réalisé, le DPE reste valide pendant 10 ans (si réalisé après le 30 juin 2021) !

Quelle est son utilité ?

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est aussi utile pour le locataire que pour le propriétaire (occupant comme bailleur).

Il remplit non seulement un rôle informatif en renseignant les intéressés sur :

• la consommation annuelle en gaz et en électricité du logement ;
• la quantité de CO2 émis par le logement ;
• les éventuelles améliorations nécessaires pour rendre le logement plus performant.

Toutes ces informations servent de levier de négociation pour le futur locataire et/ou propriétaire puisqu’à partir de celles-ci, ils sont maintenant capables de comparer efficacement les logements et faire le bon choix, en toute connaissance de cause.

Quelles sont les nouvelles réglementations pour mettre son bien en location ?

Obligations légales

Avec son entrée en vigueur en juillet 2021 et sa nouvelle méthode de calcul (3CL ou Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements ), le nouveau DPE devient obligatoire pour tous les logements en vente ou en location. De ce fait, toutes les nouvelles annonces immobilières (location et vente) doivent être accompagnées des 2 classements du logement :

1. classe énergie qui concerne la consommation d’énergie de l’habitation ;
2. classe climat qui concerne les émissions de gaz à effet de serre (GES).

Le gel des loyers

Depuis août 2022, en accord avec la loi Climat et Résilience, les propriétaires de logements classés F et G au DPE ne peuvent plus augmenter les loyers. En France, cette mesure concerne près de 17 % des logements (souvent des maisons anciennes ) qui sont donc considérés comme “indécents à la location”.

En effet, l’État entend bien se montrer de plus en plus exigeant envers les logements énergivores dont les performances énergétiques laissent à désirer.

Interdiction de location

Depuis le 1er janvier 2023, il est formellement interdit aux propriétaires de louer un logement jugé “ passoire thermique ” (qui dépasse une consommation de 450 kWh/m2) !

Cette mesure s’applique donc à une partie des logements classés G au DPE.

Sachez cependant que cette nouvelle restriction n’est applicable qu’aux nouveaux contrats de location signés après le 1er janvier 2023 (les baux en cours et qui avaient été signés avant cette date ne sont pas concernés).

Calendrier des futures interdictions

Sans surprise, le gouvernement ne compte pas s’arrêter là puisque l’enjeu de la chasse aux passoires énergétiques est double :

• il faut accélérer la transition écologique pour le bien de l’environnement ;
• le but est d’également encourager les ménages français à se tourner vers des logements peu gourmands en énergie et donc beaucoup plus économiques.

Dans cette optique, le gouvernement a déjà publié un calendrier contenant les prochaines restrictions qui vont être appliquées dans les années à venir :

L’objectif est de laisser suffisamment de temps aux propriétaires pour faire le choix entre la rénovation (s’ils désirent continuer de louer) ou la vente de leur bien immobilier (s’ils ne désirent pas entreprendre de travaux de rénovation énergétique pour se plier aux exigences de l’État).

Comment améliorer le DPE de sa location ?

Mettre en place de nouvelles réglementations pour encourager la transition énergétique, c’est bien, mais concrètement, comment faire pour correspondre aux critères exigés ? On vous explique quelles sont les étapes à suivre pour améliorer le DPE de votre bien immobilier !

Faire réaliser un audit énergétique et/ou un bilan thermique

Réaliser un audit énergétique (ainsi qu’un bilan thermique) est la première étape avant d'envisager une quelconque amélioration. C’est indispensable pour déceler les failles de votre logement.

En réalisant cette étude aux côtés de professionnels certifiés ou d’un cabinet d’étude spécialisé, vous obtenez une liste complète des travaux de rénovation énergétique à entreprendre pour réhabiliter votre maison ou votre appartement (s’il s’avère que c’est une passoire thermique), ainsi que l’ordre de priorité dans lequel les réaliser.

Cette première étape a un coût :

• prix de l’audit énergétique : entre 500 et 1 000 € ;
• prix du DPE : entre 80 € et 250 €.

Les travaux de rénovation énergétique

Une fois les résultats de l’audit énergétique obtenus, vous devriez avoir une idée précise des améliorations que vous allez devoir apporter à votre logement.

Vous trouverez ci-dessous une liste des principaux travaux à réaliser pour rendre votre maison ou votre appartement encore plus performant et capable de faire la différence en termes de consommation énergétique !

L’isolation

Chez Hello Watt, on ne jure que par ça : une bonne isolation ! Saviez-vous qu’une mauvaise isolation de votre toiture peut être la cause de 30 % des déperditions de chaleur dans votre habitation ? Et oui, ça ne plaisante pas.

Dans une habitation, l’isolation concerne :

• vos combles ;
• vos murs ;
• vos sols ;
• vos portes et fenêtres.

Et autant d’endroits par lesquels votre chauffage (ou votre air frais selon la saison) peut s’échapper et vous laisser avec des factures d’énergie exorbitantes. Pour éviter d’en arriver là, on vous recommande chaudement de prioriser l’isolation de vos combles et de vous attaquer ensuite à celle des murs puis des ouvertures (portes et fenêtres) et enfin le plancher bas.

Un nouveau système de chauffage

Maintenant que vous êtes sûr d’avoir remédié à toutes les fuites d’air incommodantes, vous allez pouvoir commencer à réfléchir à comment optimiser votre confort thermique !

Un système de chauffage performant, c’est la garantie de pouvoir garder toute la chaleur à l’intérieur en hiver, mais aussi toute la fraîcheur en été. Vous n’avez plus d'excuses pour ne pas vous séparer de votre vieille chaudière au fioul !

Pour la remplacer, vous avez le choix. Vous pouvez par exemple vous tourner vers des énergies renouvelables avec une pompe à chaleur air-eau ou encore une chaudière à granulés de bois.

Une ventilation adaptée

Et oui, ce n’est peut-être pas la première chose à laquelle on pense quand on cherche à améliorer les performances énergétiques de son logement, surtout quand on fait autant d’effort pour préserver l’air ambiant.

Cependant, vous allez vite comprendre qu’une bonne ventilation est le secret d’un air pur et d’une aération efficace. En effet, si elle est efficace, elle vous permettra de renouveler l’air en évitant le risque de moisissures et de tâches d’humidité sur les murs et les plafonds.

Pourquoi ne pas opter par exemple pour une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) double flux ? Avec ce système, l’air se renouvelle et se réchauffe tout à la fois !

Demander un nouveau DPE

Maintenant que les travaux de rénovation énergétique sont terminés, vous pouvez demander un nouveau diagnostic de performance énergétique. Si les travaux ont été correctement réalisés et que vous avez fait appel à des artisans certifiés RGE (reconnu garant de l’environnement), alors vous pouvez être sûr d’obtenir une meilleure classe énergétique pour votre logement. Il ne vous reste plus qu’à profiter !

Quel impact financier pour les propriétaires bailleurs ?

Interdictions de location, loyers gelés, nouvelles réglementations, travaux de rénovation : les propriétaires ont fort à faire et tout cela a un prix.

Le coût des travaux pour améliorer son DPE

C’est un peu le sujet qui fâche, les propriétaires de passoires thermiques ou de logements dont les performances énergétiques ne sont pas jugées suffisantes se retrouvent un peu face au mur.

Qu’il s’agisse de vendre ou de louer leur bien immobilier, l’étiquette énergie de ce dernier sera forcément un gros handicap si elle demeure mauvaise.

Cerise sur le gâteau : plus l’étiquette est mauvaise, plus les travaux devront être importants et forcément, la facture finale sera, elle aussi, assez conséquente.

Il faut compter dans un premier temps le prix d’un audit énergétique qui oscille entre 500 et 1 000 euros. Inutile de vous le précisez, mais l’option la moins chère n’est pas forcément la plus intéressante.

Si l’audit est mal réalisé et qu’une fois les travaux terminés, vous vous apercevez qu’il reste des failles qui n’avaient pas été détectées auparavant par faute d’inattention ou manque de professionnalisme, vous vous retrouverez à la case départ.

Compte tenu du prix au m2 de la rénovation énergétique (qui s’élève en moyenne à 450 € /m2) ainsi que l’investissement dans des équipements performants (une pompe à chaleur air-eau peut vous coûter entre 6 800 € et 11 000 €), ce n’est pas le meilleur moment pour être imprudent avec la qualité des services et des artisans que vous choisissez.

Les aides financières

Toujours plus de nouvelles mesures, des travaux de grandes ampleurs et des factures qui s’annoncent salées, on serait tenté de croire que l’État cherche à mener la vie dur aux propriétaires et que les locataires sont les seuls chanceux d’ans l’histoire.

Détrompez-vous, le gouvernement cherche justement à encourager les initiatives de développement durable et, pour être sûr que les ressources financières des ménages ne soient pas un frein, il a mis en place plusieurs aides, primes et prêts !

Vous avez par exemple MaPrimeRénov’ qui propose une aide financière adaptée à tous les ménages ou encore MaPrimeRénov’ Sérénité qui s’adresse aux ménages aux revenus plus modestes.

Les primes CEE sont également toujours d’actualité. Il s’agit de grandes entreprises en France (dit “ obligés ”) qui doivent entreprendre des travaux de transition énergétique ou bien inciter les ménages à en faire.

Vous pouvez aussi avoir recours à un prêt comme l’éco PTZ (prêt à taux zéro) ou encore le prêt avance rénovation (PAR) qui vous permettent d’avoir plus de flexibilité avec votre budget.

Enfin, certains travaux dédiés à l’amélioration des performances énergétiques de votre habitation sont éligibles à la TVA à taux réduits de 5,5 % ainsi qu’à certaines aides financières des collectivités locales, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie.

FAQ sur le DPE dans le cadre de la location

Quelles sont les obligations légales ?

Le nouveau DPE est devenu obligatoire pour tous les logements en vente ou en location. De ce fait, toutes les nouvelles annonces immobilières (location et vente) doivent être accompagnées des 2 classements du logement :

3. classe énergie qui concerne la consommation d’énergie de l’habitation ;
4. classe climat qui concerne les émissions de gaz à effet de serre (GES).

De plus, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022. Ce n’est pas tout, les maisons et appartements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont depuis le 1er janvier 2023 interdits à la location.

Combien coûte un DPE ?

Un DPE coûte en moyenne entre 80 € et 250 €. Vous pouvez toutefois réaliser gratuitement des simulations afin d’avoir une première estimation du DPE de votre logement. Cependant, les DPE gratuits sont seulement à titre informatif et n’ont pas de valeur légale.

Quelles sont les conséquences d’un mauvais DPE ?

Les logements qui disposent d’un mauvais DPE ont des répercussions néfastes pour le locataire comme pour le propriétaire.

Les locataires de logements énergivores devront payer des factures d’énergie exorbitantes pour des performances énergétiques très faibles (du type température intérieure basse alors que le chauffage est à fond). Tandis que les propriétaires bailleurs vont se retrouver avec un bien immobilier qu’ils ne pourront plus louer, car il ne correspondra pas aux critères attendus par le gouvernement.

Un propriétaire occupant se verra doublement affecté puisque tout ce qui est cité plus haut s’appliquera à lui.