Rénover une maison ancienne n’est pas une mince affaire. Ce type de logement exige que vous suiviez quelques conseils avant de vous lancer dans sa rénovation. On vous explique la démarche à suivre !
En résumé :
- Avant de commencer les travaux, un bilan thermique est indispensable pour mettre en lumière les faiblesses de votre maison ancienne.
- L'isolation y est souvent mauvaise et de nombreux éléments sont à changer (système de chauffage, ventilation…). En somme, cela implique une rénovation d’ampleur !
- Le prix de la rénovation d’une maison ancienne varie énormément en fonction de la quantité de travaux requis et de leurs natures. Rassurez-vous toutefois, de nombreuses aides à la rénovation existent.
- Attention, gardez en tête que certaines maisons anciennes sont classées ou inscrites au Patrimoine Historique. Elles sont par conséquent soumises à des restrictions, certains travaux sont donc interdits.
Quelles sont les étapes pour rénover sa maison ancienne ?
Étape 1 : Que dit la loi ?
Avant d’entamer vos travaux, vous devez savoir dans quel cadre s’inscrit votre projet de réhabilitation de maison ancienne. En effet, selon votre région par exemple, des dispositifs peuvent avoir été mis en place afin de financer en partie la rénovation de logements anciens. Certains de ces dispositifs peuvent vous permettre de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière !
Par ailleurs, si votre maison ancienne est située dans une zone protégée ou si elle est classée “monument historique”, les obligations légales qui vous incombent différent. En voici quelques exemples :
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Situation du bâti à rénover |
Obligation légale |
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Maison ancienne dite “classique” |
- Veiller à respecter les contraintes fixées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre lieu de résidence. - Une simple déclaration de travaux préalable en mairie est nécessaire. |
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Maison ancienne située dans une zone protégée |
Le projet de travaux est soumis à l’avis d’un architecte des Bâtiments de France avant dépôt de votre déclaration de travaux préalable en mairie. |
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Maison ancienne classée “monument historique” |
La consultation d’un architecte en chef des Monuments Historiques est obligatoire avant d’adresser votre demande de travaux auprès de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) la plus proche de chez vous. |
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Étape 2 : Effectuer une étude de sa maison
S’il y a une étape dans ce guide qui nécessite toute votre attention, c’est bien celle-ci. Pour évaluer l’ampleur des travaux qui seront à engager pour rénover votre maison ancienne, une étude rigoureuse du bâti existant est absolument nécessaire.
Il peut s’agir d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore d’un bilan thermique, mais la plupart du temps, c’est un audit énergétique qui vous sera demandé. Bien plus complet que ses alternatives, l’audit permet d’analyser en détail l’efficacité énergétique de votre bien et de déterminer s’il s’agit d’une “passoire thermique”.
Qu’est-ce qu'une “passoire thermique” ?
Il s’agit d’un terme qui désigne les logements particulièrement énergivores, qu’on appelle aussi “passoires énergétiques”. Ces habitations sont dotées des pires classes énergétiques, à savoir F et G, et consomment au minimum plus de 330 kWh/m²/an !
Ces logements sont destinés à être interdits à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2025 (pour les classes G) et à partir du 1ᵉʳ janvier 2028 (pour les classes F).
En outre, voici une liste non exhaustive d’éléments supplémentaires pris en compte lors de l’audit énergétique qui précède vos travaux de rénovation :
- l’état de la maçonnerie et des fondations de la maison ;
- l’état de la charpente (présence de parasites) ;
- l’état de la couverture de la toiture (tuiles, ardoises, chaume…) ;
- les éventuelles traces d'humidité sur le bâti et dans les différentes pièces ;
- la performance de l’isolation (fenêtres, murs, sol…) ;
- la conformité aux normes du réseau électrique ;
- l’état actuel de la plomberie ;
- l’état du système de chauffage ;
- les performances énergétiques ;
- l’état des différents revêtements.
Afin d’obtenir un diagnostic correct et réglementaire, nous vous recommandons de faire appel à une entreprise fiable et dotée d’une bonne réputation. L’audit énergétique vous permet d’organiser plus efficacement le déroulé du chantier et, par conséquent, d’éviter les éventuels frais supplémentaires dus à un oubli.
Étape 3 : Évaluer l’ampleur des travaux
Suite à la réalisation de l’étude préalable, vous êtes désormais en mesure d’évaluer l’ampleur des travaux qui sont à réaliser pour rénover votre maison ancienne : ravalement de façade, rénovation de l’isolation, remise aux normes électriques, rénovation intérieure… Vous aurez peut-être l’embarras du choix !
Pas de panique toutefois, depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les travaux de rénovation globale (ou d’ampleur) doivent se faire sous la tutelle d’un Accompagnateur Rénov’, un expert en bâtiment qui vous aidera à mener à bien vos travaux.
Notez cependant que cette obligation ne s’adresse qu’aux ménages qui ont recours au dispositif MaPrimeRénov’ Parcours accompagné.
Étape 4 : Mettre en place un budget et prioriser les travaux
Il est coutume de dire que le coût d’une rénovation de maison ancienne au m² oscille entre 100 et 450 €. Le prix au m² de la rénovation d'une maison ancienne varie cependant en fonction de nombreux facteurs.
La nature des travaux à réaliser, les matériaux sélectionnés ainsi que la durée du chantier sont des éléments qui influenceront grandement le coût final. En fonction de votre budget, certains postes seront peut-être à prioriser.
La priorité est généralement donnée à l’assainissement, l’isolation et la remise aux normes électriques. L’assainissement et les installations électriques se doivent de respecter les réglementations en vigueur, tandis que l’isolation est l’élément clé qui déterminera votre confort thermique.
Étape 5 : Commencer les travaux
Rénover une maison ancienne est un projet ambitieux et exigeant. Aussi, ayez de préférence recours à un professionnel chez qui vous pourrez centraliser l’ensemble de vos travaux. Cela facilitera énormément le pilotage du chantier puisque vous n’aurez qu’un seul interlocuteur, au lieu de jongler entre plusieurs prestataires.
Le saviez-vous ?
Il existe de nombreux dispositifs pour vous aider à financer vos travaux de rénovation. Toutefois, pour pouvoir bénéficier de ces aides de l’État, vous êtes dans l'obligation de faire appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Une fois l’entreprise trouvée, il ne vous reste plus qu’à engager – le cas échéant – les démarches pour recevoir une aide financière, puis à entamer les travaux de rénovation. Selon le type de projet engagé, les postes concernés et les résultats attendus, le chantier peut se dérouler de bien des manières.
Voici malgré tout une liste regroupant les principales étapes qui composent un projet d’une telle envergure :
- réfection du gros œuvre et assainissement ;
- rénovation de la charpente et de la toiture ;
- rénovation de la plomberie ;
- mise en conformité du système électrique ;
- remplacement des équipements de chauffage inefficaces et/ou vétustes ;
- isolation des murs, de la toiture et des combles ;
- finitions (changement des revêtements, ameublement et décoration).
De quelles aides puis-je bénéficier pour la rénovation de ma maison ancienne ?
Le label de la Fondation du patrimoine
Le label de la Fondation du patrimoine octroi aux propriétaires privés de bâtiments, parcs et jardins ne bénéficiant pas du régime des monuments historiques, une aide financière pour les travaux de restaurations requis.
Cette aide se présente sous la forme d’une réduction de l’impôt sur le revenu correspondant au montant du coût des travaux nécessaires pour la réhabilitation du bien. Afin d’y être éligible, propriétaire comme propriété doivent répondre à un certain nombre de critères, les voici :
- le bien est visible depuis la voie publique ou accessible au public ;
- vous habitez une ville de moins de 20 000 habitants ;
- le bien est classé “site patrimonial remarquable” ou “site classé au titre du code de l’environnement”.
Si ces critères sont remplis, vous pourrez envoyer votre dossier à la Fondation du patrimoine qui se chargera ensuite de faire valider le programme de travaux par l’Unité départementale de l’Architecture et du Patrimoine (Ministère de la Culture).
Si votre dossier est retenu, vous pourrez bénéficier du savoir-faire de professionnels qui réaliseront les travaux dans les règles de l’art afin de préserver l’authenticité de votre bien. Ce n’est pas tout, la Fondation pourra aussi couvrir jusqu’à 2 % du montant des travaux éligibles et vous pourrez également profiter d’une réduction de 50 à 100 % sur votre revenu global imposable.
Les subventions des collectivités locales
Dans certains cas, les collectivités territoriales peuvent vous verser une aide. Il n'existe pas de règles en la matière et le montant de l’aide dépend de la volonté de vos élus locaux. N’hésitez pas à vous renseigner en mairie afin d’en apprendre plus sur les dispositifs disponibles !
Les Primes CEE
Ce sont des aides du secteur privé. Les entreprises qui les versent peuvent être :
- un fournisseur d’énergie ;
- une grande surface alimentaire ;
- un magasin de bricolage ou un acteur spécialisé dans cette activité.
Ces primes CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) sont une participation financière obligatoire à laquelle les entreprises pollueuses doivent se plier afin de compenser leur empreinte carbone.
Pour ce faire, elles financent des primes dont les particuliers peuvent bénéficier pour financer leurs propres travaux de rénovation énergétique. Autrement dit, ces entreprises investissent dans la transition énergétique des particuliers pour “limiter” leur impact sur l’environnement.
La TVA à taux réduit de 5,5 %
Cette TVA à 5,5 % s’applique sur le prix des fournitures et la pose du matériel. Elle apparaît directement sur le devis sans qu’aucune démarche ne soit à faire de votre part.
L’éco-prêt à taux zéro
L’éco-PTZ est un prêt sans intérêt (ils sont remboursés par l’État) dont le montant peut financer jusqu’à 50 000 € de vos travaux de rénovation énergétique. Le montant emprunté doit absolument être remboursé sous 20 ans et diffère selon le nombre d’actions à mener :
- 15 000 € maximum pour une action ;
- 25 000 € maximum pour 2 travaux ;
- 50 000 € maximum pour 3 travaux ou plus.
Pour en bénéficier, rendez-vous chez votre banquier avec le formulaire emprunteur (il se trouve sur le site du Service Public).
Le Prêt Avance Rénovation (PAR)
Le prêt avance rénovation permet aux ménages qui l'obtiennent de réduire fortement leur reste à charge. Les banques qui le distribuent bénéficient d'une garantie d'État à hauteur de 75 %, afin de les encourager à le proposer aux particuliers.
Vous souhaitez rénover votre logement ?
Simulez gratuitement le montant des aides auxquelles vous pouvez prétendre.
Les aides de France Rénov’
Lancé début 2022, France Rénov' est le service public de référence de la rénovation de l'habitat. Son objectif principal est d’aider les ménages dans leur projet de rénovation.
Au 1ᵉʳ janvier 2024, France Rénov’ a modifié ses dispositifs afin de proposer dorénavant deux parcours bien distincts :
- MaPrimeRénov, destiné au remplacement des appareils de chauffage obsolète ;
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, prévue pour les projets de rénovation d’ampleur.
Pour rappel :
France Rénov’ attribue ses aides selon le plafond de ressource d’un ménage. Pour faciliter les procédures, les ménages sont donc divisés en quatre catégories, comme suit :
- MaPrimeRénov’ Bleu pour les foyers très modestes ;
- MaPrimeRénov’ Jaune pour les foyers modestes ;
- MaPrimeRénov’ Violet pour les foyers intermédiaires ;
- MaPrimeRénov’ Rose pour les foyers aisés.
Pour connaître le montant des aides auxquelles vous pouvez prétendre, il vous suffit de vous référer à la catégorie à laquelle vous appartenez !
MaPrimeRénov’
Comme expliqué par l’ADEME, MaPrimeRénov’ était à l’origine un dispositif créé pour encourager les ménages à entreprendre des travaux pour améliorer les performances énergétiques de leur bien immobilier.
Depuis sa révision début 2024, le dispositif MaPrimeRénov’ vise maintenant un objectif plus précis : la décarbonisation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire (ECS).
En choisissant d’avoir recours à ce dispositif, les ménages s’engagent à remplacer leur ancien équipement par un appareil plus performant et plus respectueux de l’environnement. Notez qu’il est tout à fait possible d’entreprendre (en option) des travaux d’isolation thermique.
Attention :
À partir du 1ᵉʳ juillet 2024, ce dispositif ne sera plus disponible pour les logements classés F et G au DPE, autrement dit : aux passoires énergétiques. Les propriétaires de ces logements-là seront automatiquement réorientés vers le Parcours accompagné.
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné
Seconde nouveauté de janvier 2024, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné donne la priorité aux projets ambitieux. Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation d’ampleur, alors ce parcours est pour vous.
Sachez toutefois que cette version de MaPrimeRénov’ est exigeante : vous devez réaliser au minimum 2 gestes d’isolation qui doivent permettre à votre logement de gagner au moins 2 classes énergétiques.
Par ailleurs, vous avez également l’obligation de faire appel à un Accompagnateur Rénov’ pour vous aider à piloter votre projet et garantir qu’il porte ses fruits.
Rénover sa maison ancienne : bonne ou mauvaise idée ?
Les gains économiques et énergétiques
Rénover sa maison ancienne (qu’elle soit votre résidence principale ou votre résidence secondaire) présente de nombreux atouts. Non seulement vous améliorez ses performances énergétiques (et par conséquent son impact écologique), mais aussi son organisation et sa praticité en réagençant les espaces.
Il y a donc une forte plus-value en termes de confort et de coûts aussi bien à court terme (diminution des factures d’énergie) qu’à long terme (revalorisation du bien lors d’une revente). Des appareils plus performants ou une isolation efficace entraîneront forcément des factures d’énergie réduites.
Attention aux spécificités des maisons anciennes
Certains travaux sont impossibles
L’importance de la protection du patrimoine en France rend la rénovation de certaines propriétés compliquée ! Les travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un bâtiment touchent bien souvent à sa façade ou à son toit.
Il est donc exclu de poser des panneaux solaires photovoltaïques ou une PAC air-air sur une maison classée au patrimoine. De même, l’ITE (isolation par l’extérieur) sur ces maisons est strictement interdite, difficile de lutter contre les déperditions thermiques dans ces conditions-là.
C’est aussi pour ces raisons qu'il est difficile – voire impossible – de transformer sa maison ancienne en maison BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui rejette peu de gaz à effet de serre (GES).
Sur ces dernières, l’exposition et la forme de la bâtisse jouent un grand rôle. Vous pouvez en revanche utiliser à l’intérieur de votre logement ancien des équipements peu énergivores.
Les maisons classées strictement encadrées
Si votre logement ancien est classé, il est régi par l’article L. 621-9 du Code du Patrimoine : “Tout immeuble classé comme monument historique ne peut ainsi ni être détruit, ni déplacé ou encore soumis à une quelconque restauration, réparation ou modification, sans un accord des services du ministère de la Culture.”
Vous devez donc vous rapprocher du Ministère de la Culture pour obtenir les autorisations nécessaires avant d’entreprendre des travaux. Si votre bien est un bien immobilier inscrit, c’est auprès du Code de l’Urbanisme que vous devez vous renseigner.
Le saviez-vous ?
Les bâtiments classés obligent également les logements autour d’eux à suivre certaines restrictions en termes de rénovation.
Ainsi, si vous habitez dans une maison se situant dans un périmètre de 500 m d’un monument historique, vous êtes tenu de respecter certaines règles et vous aurez besoin d’une autorisation pour d’éventuelles modifications que vous souhaiteriez apporter.
FAQ sur la rénovation de sa maison ancienne
Comment faire pour rénover sa maison ancienne ?
Pour rénover sa maison ancienne, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes, et ce, dans le bon ordre. Tout d’abord, vous devez absolument faire réaliser une étude (bilan thermique ou audit énergétique) qui mettra en lumière les faiblesses de l'habitation.
Ensuite, vous devez évaluer l’ampleur des travaux (isolation, ravalement de façade ou encore remise aux normes électriques). Il faudra par la suite décider du budget et de la priorisation des travaux.
Après quoi, il ne vous reste plus qu’à réaliser les travaux. Attention à bien faire appel à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour pouvoir bénéficier des aides à la rénovation !
Quel est le coût d’un projet de rénovation d’une maison ancienne ?
Le coût de rénovation d’une maison ancienne dépend de plusieurs facteurs : durée des travaux, types de travaux à effectuer… Cependant, on estime que le coût de rénovation d'une maison ancienne simple est compris entre 100 et 450 € au m².
N’hésitez surtout pas à vous renseigner au sujet des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Si vous êtes éligible, ces aides financières pourront sensiblement faire baisser la facture finale !
Pourquoi rénover sa maison ancienne ?
Bien que pleines de charme et très coquettes, les maisons anciennes possèdent souvent de nombreuses faiblesses au niveau du bâti : mauvaise isolation (voire isolation inexistante des fenêtres et des murs), système de chauffage vétuste, problème d’électricité, etc.
Rénover votre maison ancienne vous permettra de retrouver un confort thermique et acoustique optimal, et aussi de réaliser d’importantes économies.
À vous ensuite de voir si vous souhaitez vivre dans votre maison ancienne ou au contraire la mettre en vente (auquel cas, vous lui aurez fait gagner une solide plus-value).
Quelles sont les spécificités d’une maison ancienne ?
Les habitations anciennes sont parfois inscrites, ou classées, au Patrimoine Historique et il faut donc les préserver aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire n’importe quels travaux sur ce type de maisons.
L’ITE (Isolation par l'Extérieur) ou encore l'installation d’une PAC air-air par exemple, sont formellement interdites sur des maisons classées.
