Lorsqu’on entreprend des travaux de rénovation globale, c’est aussi l’occasion d’augmenter sensiblement la plus-value de son bien immobilier. Quels sont les travaux recommandés pour gagner en valeur ? On vous dit tout !
En résumé :
- La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente.
- Des éléments immuables comme l’orientation du bien ou sa localisation peuvent influencer sa plus-value.
- Pour augmenter la valeur d’un logement, il est recommandé d’engager des travaux de rénovation énergétique (pour lesquels des aides existent), des travaux d’agrandissement ou encore de rénovation d’intérieur (en particulier pour la salle de bain et la cuisine).
- Sachez aussi que la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %). Il peut donc être intéressant de majorer certains frais au prix d’acquisition et de réduire ainsi la plus-value.
Quels sont les travaux recommandés pour augmenter la plus-value de son bien ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, beaucoup d’éléments influencent son prix final. Certains, comme l’emplacement, l’orientation ou encore la qualité du voisinage, ne dépendent pas de vous et il n’y pas grand-chose à y faire.
Toutefois, il y a des aspects de votre logement sur lesquels vous pouvez avoir un impact afin de faire gagner votre bien immobilier en plus-value. En effet, certains types de travaux permettent d’augmenter significativement la valeur d’un logement. On vous explique !
Les travaux de rénovation énergétique
Au vu des réglementations qui se sont multipliées ces dernières années vis-à-vis de l’encadrement des performances énergétiques des bâtiments, il va sans dire que les travaux de rénovation énergétique sont plus que jamais pertinents. En plus d’être au cœur des enjeux liés au développement durable, ces travaux représentent de vrais leviers de vente. Il faut savoir qu’ils permettent non seulement de réduire la consommation d’énergie d’un foyer, mais aussi d’en améliorer le confort thermique.
Tout cela contribue, in fine, à obtenir une bonne classe énergétique au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), un atout de taille qu’on appelle “valeur verte”. Les logements classés A et B au DPE sont effectivement les plus prisés sur le marché immobilier !
La question qui se pose maintenant est : par où commencer ? Entamer la rénovation énergétique de son bien exige de suivre certaines étapes. Dans un premier temps, il convient de réaliser un bilan thermique pour connaître les points faibles de son logement. À l’issue de ce bilan, vous aurez une meilleure idée des travaux à entreprendre. Voici toutefois une sélection de gestes récurrents (car nécessaires) qu’on retrouve dans la plupart des projets de rénovation énergétique.
L’isolation
Une maison bien isolée est une maison dans laquelle il fait bon vivre ! Peu importe la nature de votre bien, qu’il s’agisse d’une maison ancienne ou d’une résidence secondaire, une bonne isolation est toujours avantageuse.
D’une part, car cela vous permet de conserver votre confort thermique en toute saison, mais aussi parce que cela représente un gain d’énergie considérable. Les chiffres de l’ADEME révèlent en effet qu’une toiture mal isolée peut causer jusqu’à 30 % des déperditions thermiques dans un logement.
Le remplacement des anciens équipements
Pour venir compléter la nouvelle isolation de votre logement et en tirer profit au maximum, nous vous conseillons d’envisager le remplacement de vos anciens appareils de chauffage, en particulier s’ils fonctionnent au fioul.
Il existe de nos jours des équipements particulièrement performants et très économes en énergie, qui vous permettent de jouir d’un confort thermique optimal en toute saison tout en étant respectueux de l’environnement.
Ces appareils sont pour la plupart décarbonés et fonctionnent aux énergies renouvelables (EnR). On compte par exemple la pompe à chaleur (PAC), le poêle à bois ou encore la chaudière thermodynamique !
L’installation d’une VMC double-flux
Une rénovation énergétique n’est jamais complète sans un système de ventilation approprié. La VMC double-flux, ou Ventilation Mécanique Contrôlée, permet non seulement de limiter les déperditions thermiques qui occurrent naturellement avec l’aération de votre logement, mais elle permet aussi de lutter efficacement contre la prolifération d’allergènes et l’apparition de moisissures.
Faites le bilan !
Évaluez les performances de votre bien immobilier et planifiez vos travaux de rénovation.
Les travaux d’agrandissement
Si les performances énergétiques de votre bien immobilier sont déjà satisfaisantes, pourquoi ne pas miser sur des travaux d’agrandissement pour gagner en plus-value ? Votre propriété regorge sûrement d’espaces que vous n’avez pas encore exploités.
Par exemple, si votre maison dispose de combles aménageables, c’est l’occasion rêvée pour y faire une pièce supplémentaire avec beaucoup de charme. Selon sa disposition, vous pourriez tout à fait aménager un bureau ou une chambre d’ami.
Vos combles ne sont pas exploitables ? Aucun soucis, tournez-vous du côté de votre terrain ! Peut-être y trouverez-vous suffisamment d’espace pour mettre sur pied une véranda, une pièce très agréable grâce à sa luminosité, ou même pourquoi pas une extension de votre maison dans laquelle vous pourrez installer un atelier ou une pièce à vivre additionnelle.
Au mieux vous exploiterez l’espace à votre disposition, plus grande sera la plus-value que vous réaliserez au moment de la revente !
Quelles sont les pièces à prioriser pour garantir une plus-value ?
Si votre budget est serré, sachez que la cuisine et la salle de bain sont des pièces à prioriser dans le cadre d’une rénovation d’intérieur.
Là où un rapide coup de peinture peut permettre de rafraîchir efficacement une chambre ou un salon, votre salle de bain et votre cuisine auront besoin d’un peu plus d’attention, en particulier si les meubles qui les composent ne sont plus tout jeunes !
Pour limiter les dépenses, pensez “récup’” et “home staging”. La récup’ consiste à recycler certains objets pour leur donner une nouvelle vie tandis que le home staging permet de valoriser ce que vous avez déjà sous la main grâce à quelques modifications (changement de couleurs, de poignées…).
Quid de l’impôt sur la plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat (ou d’acquisition) et le prix de vente d’un bien immobilier. Cette différence est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 % et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Comment faire pour diminuer le montant de la plus-value imposable tout en augmentant le prix de vente du bien immobilier ?
La liste des cas exonérés de l’impôt
Sachez qu’il existe une liste de cas dans lesquels les revendeurs peuvent bénéficier d’une exonération totale de cet impôt, la voici :
- le bien vendu était la résidence principale du vendeur ;
- le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
- le bien a été détenu pendant plus de 22 ans ;
- il s’agit de la première “cession” d’un logement autre que la résidence principale (ce cas est soumis à d’autres conditions) ;
- le bien est vendu par un “non-résident” (dont la résidence habituelle est à l’étranger) ;
- il s’agit d’une expropriation (le cas échéant, le prix de vente doit être réinvesti dans l’année qui suit) ;
- le bien va devenir un logement social ;
- le bien est vendu par des personnes âgées et/ou invalides sous conditions de revenus.
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Quels sont les frais déductibles ?
Si votre cas n’appartient pas à la liste des exonérés, pas de panique : il vous reste malgré tout des moyens pour majorer le prix d’acquisition initial en y ajoutant les frais qui ont eu lieu lors de l’achat. Ces frais seront déduits de la plus-value et réduiront ainsi le montant imposable ! En voici la liste :
- les frais d’acquisition (honoraires du notaire et droits d’enregistrement) ;
- la commission de l’agent immobilier ;
- les éventuelles charges et indemnités qui ont été versées au précédent vendeur.
Attention :
Pour justifier la déduction de ces frais, n’oubliez pas leurs justificatifs !
Quels sont les travaux déductibles ?
De même que certains frais peuvent être déduits de la plus-value, certaines dépenses liées aux travaux réalisés sur le bien immobilier peuvent être majorées sur le prix d’acquisition initial. En voici des exemples :
- les travaux de construction, de reconstruction, d’aménagement ou encore d’amélioration ;
- les frais de voirie, de réseaux et de distribution ;
- les honoraires de l’architecte le cas échéant.
Encore une fois, vous devrez vous munir de justificatifs pour déduire ces dépenses de la plus-value immobilière de votre bien.
De plus, sachez que les frais liés à l’entretien du logement ainsi que ceux pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (éventuelles charges déductibles des revenus fonciers ou qui font l’objet d’un crédit d’impôt) ne peuvent pas être majorés sur le prix d’acquisition.
Augmenter la plus-value de son bien : qu’a-t-on d’autre à y gagner ?
Même si la plus-value immobilière représente bien évidemment un avantage financier pour le revendeur, elle apporte également son lot d’avantages supplémentaires avant même que la vente n’ait été réalisée. On vous explique tout cela !
Échapper aux futures interdictions à la location
Afin de lutter plus efficacement contre la précarité énergétique en France et accélérer la transition écologique du pays, le Gouvernement a mis en place un calendrier pourvu d’échéances à partir desquelles il ne sera plus possible de louer certains logements.
Ces interdictions concernent les habitations énergivores, plus précisément celles classées E, F et G au DPE, et vont progresser comme suit :
|
Classe au Diagnostic de Performance Énergétique |
Date d’interdiction à la location |
|---|---|
|
Classe G |
1ᵉʳ janvier 2025 |
|
Classe F |
1ᵉʳ janvier 2028 |
|
Classe E |
1ᵉʳ janvier 2034 |
Pour information, les logements classés G+ au DPE (qui consomment plus de 450 kWh/m²/an) sont d’ores et déjà interdits à la location. Ainsi, si le bien que vous envisagez de vendre et sur lequel vous espérez réaliser une plus-value est une passoire énergétique, nous vous recommandons chaudement d’investir dans une rénovation énergétique.
Ces travaux d’ampleur ont un coût, mais en faisant appel à la bonne entreprise, vous aurez tout à y gagner. Par ailleurs, si vous faites intervenir un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) dans le cadre de votre projet de rénovation énergétique, vous pourrez bénéficier de nombreuses aides financières pour amortir le coût final.
Pour des travaux globaux ou d’ampleur, on retrouve des dispositifs comme :
- MaPrimeRénov’ (de France Rénov’) ;
- le prêt avance rénovation (PAR) ;
- l’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ) ;
- les aides des collectivités locales ;
- les primes CEE ;
- la TVA à taux réduit de 5,5 % ;
- l’exonération de taxe foncière.
Ces travaux vous permettront d’améliorer significativement les performances énergétiques de votre bien, ce qui en augmentera la valeur (valeur verte) et donc la plus-value immobilière !
Bon à savoir :
Pour bénéficier du dispositif de MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation d’ampleur (MPR Parcours accompagné), vous devrez engager un Accompagnateur Rénov’ (MAR). Il s’agit d’un expert en transition énergétique qui restera à vos côtés tout au long des travaux pour vous guider et s’assurer que votre projet soit mené à bien !
Réaliser des économies maintenant, faire une plus-value plus tard
Un autre avantage de la plus-value immobilière (lorsque vous avez entrepris des travaux pour l’améliorer), c’est que cela vous permet de réaliser des économies d’énergie maintenant, et une plus-value plus tard, au moment de la revente. En somme, vos factures d’énergie baissent, et la valeur de votre bien augmente !
C’est d’autant plus vrai pour les logements écologiques, tels que les maisons BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui ont une efficacité énergétique exceptionnelle et sont donc très recherchés dans le marché immobilier.
FAQ sur les travaux à réaliser pour faire une plus-value
Qu’est-ce qui donne de la plus-value immobilière ?
De nombreux éléments peuvent apporter de la plus-value à votre bien. Certains sont immuables (l’orientation du bien, sa localisation, le quartier, etc.), d’autres peuvent être améliorés par vos soins.
Il peut par exemple s’agir de travaux de rénovation énergétique, d’agrandissement ou encore de décoration d’intérieur pour rafraîchir certaines pièces du logement.
Comment et pourquoi réduire la plus-value de son bien ?
Réduire la plus-value de son bien tout en augmentant son prix de vente, c’est possible ! Cela peut paraître contradictoire, voire contre-productif, pourtant : vous avez beaucoup à y gagner.
En effet, il faut savoir que la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour éviter de vous faire taxer une somme trop importante, il y a donc certains frais que vous pouvez majorer sur le prix d’acquisition initial (celui auquel vous avez acheté le bien).
Cela peut concerner les frais d’achat et de notaire, ainsi que certaines dépenses liées aux travaux de construction, d’aménagement ou d’amélioration. Les frais de voirie, de réseaux et de distribution peuvent aussi être majorés.
