Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, une question clé se pose : vaut-il mieux acheter un bien avec un mauvais DPE et le rénover, ou opter directement pour un logement mieux classé ? L’étude des Notaires de France met en évidence des décotes importantes pour les logements énergivores, ce qui peut rendre l’achat d’une passoire thermique attractif. Mais la rénovation permet-elle réellement de compenser cette perte de valeur et d’obtenir un gain financier ? Pour y répondre, cette étude compare le coût total de ces deux stratégies : prix d’achat, montant des travaux, aides disponibles et valorisation après rénovation. À travers quatre cas concrets, elle identifie les situations dans lesquelles la rénovation énergétique constitue un investissement rentable et celles où il est plus judicieux d’acheter un bien déjà performant. Pas le temps de lire toute l’étude ? Voici les résultats ! Hello Watt a étudié 2 exemples de maisons Vaut-il mieux : Acheter une maison de 200 m² en zone rurale, classée F, et réaliser une rénovation d’ampleur pour la faire passer C ? Acheter directement une maison similaire déjà classée C ? Réponse 1 : la rénovation est plus rentable, avec un coût inférieur à 29 % par rapport à l'achat du bien avec un bon DPE. Vaut-il mieux : Acheter une maison de 100 m² à Tours, classée F, et réaliser une rénovation d’ampleur pour la faire passer C ? Acheter directement une maison similaire déjà classée C ? Réponse 1 : la rénovation est plus rentable, avec un coût inférieur à 14 % par rapport à l'achat du bien avec un bon DPE. Hello Watt a également étudié 2 exemples d’appartements Vaut-il mieux: Acheter un appartement de 100 m² à Bordeaux, classé F, remplacer ses fenêtres et installer un ballon thermodynamique pour le faire passer E ? Acheter directement un appartement similaire déjà classé E ? Réponse 1 : la rénovation est plus rentable, avec un coût inférieur à 1,4 % par rapport à l'achat du bien avec un DPE classé E. Vaut-il mieux : Acheter un appartement de 50 m² à Paris, classé F, et l’isoler par l’intérieur pour le faire passer D ? Acheter directement une maison similaire déjà classée C ? Réponse 2 : la rénovation n’est pas rentable en raison de la perte de superficie. En effet, on compte + 4 % de surcoût par rapport à l'achat d'un bien avec un bon DPE ! En conclusion : Il est généralement plus rentable d’acheter une passoire thermique et de la rénover plutôt que d’acheter directement un logement bien classé énergétiquement. Dans le cas d’une maison, les travaux seront quasiment systématiquement plus rentables, du fait du montant important des décotes liées à la classe énergétique. Concernant les appartements urbains, cela demande une évaluation précise en fonction du type de bien, de sa localisation et des contraintes techniques. Sommaire 1 / Le cas d’une maison en zone rurale et classée F 2 / Le cas d’une maison à Tours classée G 3 / Le cas d’un appartement à Bordeaux classé F 4 / Le cas d’un appartement de 50 m² à Paris classé F Conclusions et conseils pour investir dans une passoire thermique FAQ sur l’investissement dans les passoires thermiques 1 / Le cas d’une maison en zone rurale et classée F Vaut-il mieux acheter une maison de 200 m² en zone rurale, classée F, et réaliser une rénovation d’ampleur pour la faire passer C, ou bien acheter directement une maison similaire déjà classée C ? Voici le premier cas que nous allons étudier ! Coût à l’achat Prenons l’exemple de Marzy, un village de la Nièvre, à côté de Nevers. Selon SeLoger, en février 2025, le prix moyen au m² à Marzy pour un logement classé D est de 1 511 €. Pour une maison de 200 m², cela représente un montant de 302 200 €. Toutefois, avec une décote de 455 €/m² liée à la mauvaise performance énergétique (classe F), la valeur réelle du bien chute à 211 200 €. À Marzy, un bien classé C voit sa valeur augmenter de 159 €/m² par rapport à un logement classé D. Pour le bien de 200 m², la différence de valeur entre F et C est de 122 800 €. Vous souhaitez rénover votre logement ? Simulez gratuitement le montant des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Simuler mes aides Montant des travaux Une rénovation énergétique globale est envisagée pour améliorer le DPE de F à C. Voici le détail des travaux (montants TTC) : Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) : 2 600 € ; isolation des combles/toiture : 2 700 € ; isolation des murs par l’extérieur (ITE) : 36 000 € ; remplacement du chauffage par une pompe à chaleur air-eau : 15 000 €. Le total des travaux atteint 56 300 € TTC. Même sans aides, le montant des travaux est bien inférieur à celui de la décote. À ce stade, on sait déjà que rénover est plus rentable que d’acheter le même logement avec une bonne étiquette énergétique. Étudions tout de même les aides, qui sont conséquentes dans le cadre d’une rénovation d’ampleur. Aides et reste à charge Grâce au programme MaPrimeRénov' Parcours accompagné, les aides peuvent atteindre jusqu’à 80 % du montant des travaux, avec un bonus de 10 % pour la sortie du statut de passoire thermique. Voici le reste à charge selon le revenu du ménage : Voici le reste à charge selon le revenu du ménage après déduction des aides : Très modeste Modeste Intermédiaire Supérieur Montant de l’aide 47 810 € 37 230 € 31 340 € 13 125 € Montant du reste à charge 8 489 € 19 069 € 24 959 € 43 174 € Notez que pour les ménages aux revenus supérieurs, il est plus intéressant d’effectuer une rénovation par gestes qu’une rénovation d’ampleur. En conclusion : Le coût à l’achat d’une maison de 200 m² classé C à Marzy est de 334 000 €, tandis qu’à l’achat, une maison similaire classée F et une rénovation d’ampleur (pour le saut de 3 classe) coûtera entre 220 000 et 255 000 € en fonction des revenus. Ainsi, la rénovation énergétique est plus rentable. Plus le saut de classes énergétiques obtenu grâce à l'opération de rénovation est important, plus le gain financier sera conséquent. Par exemple, dans l'exemple étudié, nous avons vu que le gain financier pour un saut de 3 classes (de F à C) s'élevait à 96 000 euros, soit 29 % de la valeur du bien. Si l'opération permet d'atteindre un saut de 4 classes (de F à B), le gain passera alors à 101 000 euros, soit 30 % de la valeur du bien. À l'inverse, si la rénovation permet un saut de 2 classes seulement (de F à D), le gain sera de 65 000 euros en moyenne, soit 22 % de la valeur du bien. 2 / Le cas d’une maison à Tours classée G Vaut-il mieux acheter une maison de 100 m² à Tours, classée G, et réaliser une rénovation d’ampleur pour la faire passer C, ou bien acheter directement une maison semblable déjà classée C ? Voici notre deuxième cas ! Coût à l’achat Selon SeLoger, en février 2025, le prix moyen au m² à Tours pour un logement classé D est de 3 050 €. Pour une maison de 100 m², cela représente un montant de 305 000 €. Toutefois, avec une décote de 503 €/m² (Source : SeLoger) liée à la mauvaise performance énergétique (classe G), la valeur réelle du bien chute à 254 700 €. Une maison de 100 m² classée C vaudra quant à elle 319 900 €. Pour un bien de 100 m², la différence de valeur entre G et C est de 65 200 €. Montant des travaux Une rénovation énergétique globale est envisagée pour améliorer le DPE de G à C. Voici le détail des travaux (montants TTC) : Mon Accompagnateur Rénov’ : 2 600 € ; isolation des combles : 1 300 € ; isolation thermique par l'extérieur (ITE) : 25 000 € ; remplacement du chauffage par une pompe à chaleur air-eau : 14 000 €. Le total des travaux atteint 42 900 € TTC. C’est moins que le montant de la décote ! Autrement dit, même sans aide, les travaux sont rentables. Aides et reste à charge Grâce au programme MaPrimeRénov' Parcours accompagné, les aides peuvent atteindre jusqu’à 80 % du montant des travaux, avec un bonus de 10 % pour la sortie du statut de passoire thermique. Voici le reste à charge selon le revenu du ménage : Très modeste Modeste Intermédiaire Supérieur Montant de l’aide 36 379 € 28 339 € 23 719 € 9 949 € Montant du reste à charge 6 520 € 14 560 € 19 180 € 32 950 € Notez que pour les ménages aux revenus supérieurs, il est plus intéressant d’effectuer une rénovation par gestes qu’une rénovation d’ampleur. En conclusion : Le coût à l’achat d’une maison de 100 m² classé C à Tours s’élève à 319 900 €. Pour un bien identique classé F, rénovation d’ampleur pour le saut de 4 classe comprise, il faudra compter entre 262 000 et 288 000 € en fonction des revenus. Encore une fois, la rénovation énergétique est plus rentable. 3 / Le cas d’un appartement à Bordeaux classé F Vaut-il mieux acheter un appartement de 100 m² à Bordeaux, classé F, remplacer ses fenêtres et installer un ballon thermodynamique pour le faire passer E, ou bien acheter directement un appartement similaire déjà classé E ? Découvrons notre troisième cas ! Coût à l’achat En février 2025, le prix moyen du m² en appartement à Bordeaux pour un logement classé D s’élève à 4 444 € (source : SeLoger). Toutefois, la décote : est de 287 €/m² pour un DPE F (source : SeLoger). Le montant de la décote pour un appartement de 100 m² est donc de 28 700 € ; est de 131 €/m² pour un DPE E. Ici, la décote pour notre appartement de 100 m² s’élève à 13 100 €. La différence de valeur entre les appartement classés E et F est donc de 15 600 €. Montant des travaux Imaginons un logement avec un chauffage collectif, sur lequel il est compliqué d’entreprendre une action. L’isolation thermique des murs est également difficilement envisageable. On décide, pour cet appartement, d’effectuer 2 gestes qui permettront de gagner 2 classes énergétiques, afin que l’appartement soit désormais classé D. Ces 2 gestes peuvent être : le remplacement des 12 fenêtres simple vitrage par du double vitrage ; l’installation d’un ballon thermodynamique. Pour des travaux permettant une meilleure efficacité énergétique, le devis est estimé à 10 700 €. Avant même les aides, le montant des travaux est bien inférieur à la différence de valeur entre E et F. À ce stade, on sait déjà que rénover est plus rentable que d’acheter le même logement avec une bonne étiquette énergétique. Intéressons-nous malgré tout aux aides financières ! Aides et reste à charge Voici le reste à charge selon le revenu du ménage après déduction des aides : Très modeste Modeste Intermédiaire Supérieur MaPrimeRénov’ 1 200 € 800 € 400 € 0 € Prime CEE 500 € 500 € 500 € 500 € Montant du reste à charge 9 000 € 9 400 € 9 800 € 10 200 € Notez que pour les ménages aux revenus supérieurs, il est plus intéressant d’effectuer une rénovation par gestes qu’une rénovation d’ampleur. En conclusion : Le coût à l’achat d’un appartement de 100 m² classé E à Bordeaux est de 431 300 €. Pour un appartement similaire classé F, ainsi qu’une rénovation pour le saut d’une classe, il faudra investir entre 424 700 et 425 900 € en fonction des revenus. Dans ce cas, la rénovation énergétique reste plus rentable. Cela s’explique en partie par le fait que vous ne perdez pas de m², contrairement à l’exemple suivant où l’isolation par l’intérieur (ITI) diminue la valeur du bien. 4 / Le cas d’un appartement de 50 m² à Paris classé F Vaut-il mieux acheter un appartement de 50 m² à Paris classé F et faire remplacer ses fenêtres, puis l’isoler par l’intérieur pour le faire passer D, ou bien acheter directement un appartement semblable déjà classé D ? Coût à l’achat En février 2025, le prix moyen du m² à Paris pour un logement classé D s’élève à 9 355 €. Pour un appartement de 50 m², le prix est de 467 750 €. Toutefois, la décote de 352 €/m² pour un DPE F réduit la valeur à 450 150 €. Montant des travaux À Paris, les contraintes sont plus importantes. Les travaux se limitent au remplacement de 4 fenêtres et à une isolation thermique par l’intérieur (ITI) pour améliorer la performance énergétique de F à D. Le montant de ces travaux est estimé à 11 900 €. Voici comment les coûts sont répartis : Mon Accompagnateur Rénov’ : 2 600 € ; remplacement des fenêtres : 3 300 € ; ITI : 6 000 €, sans compter les travaux d’aménagement intérieur induits (peintures, sols). Par ailleurs, l’isolation thermique par l’intérieur entraîne une perte de 3 m², qui impactera la valeur finale du bien. Aides et reste à charge Grâce au programme MaPrimeRénov' Parcours accompagné, les aides peuvent atteindre jusqu’à 80 % du montant des travaux, avec un bonus de 10 % pour la sortie du statut de passoire thermique. Voici le reste à charge selon le revenu du ménage : Très modeste Modeste Intermédiaire Supérieur Montant de l’aide 9 933 € 7 770 € 6 089 € 2 603 € Montant du reste à charge 1 966 € 4 129 € 5 810 € 9 296 € Notez que pour les ménages aux revenus supérieurs, il est plus intéressant d’effectuer une rénovation par gestes qu’une rénovation d’ampleur. Une fois rénové et classé D, le prix au m² grimpe. Comme dit précédemment, à Paris, un logement D vaut en moyenne 9 355 €/m². Cependant, la perte de 3 m² fait baisser la nouvelle surface à 47 m². Ceci porte la nouvelle valeur du bien à 439 685 €. Acheter l’appartement classé F et le rénover pour le passer en D est donc moins rentable que d’acheter directement un appartement classé D : en rénovant, vous pourriez perdre entre 12 400 et 19 800 €. En conclusion : Dans un contexte parisien, la rénovation d’un appartement classé F ne semble pas rentable. Entre la perte de m² et la faible plus-value générée, les ménages pourraient perdre plusieurs milliers d’euros. Attention, nous n'incluons pas ici la perte liée au relogement. En effet, l’ITI implique de se reloger ou de décaler son installation, ce qui constitue des frais supplémentaires. Notons également que la diminution de la surface peut aussi rendre la location impossible. C’est notamment le cas des très petits logements entre 9 et 10 m² (chambre sous les toits). Pour rappel, la surface minimale légale pour louer est 9 m². Conclusions et conseils pour investir dans une passoire thermique Comment expliquer l’écart de prix ? Notre étude montre qu’il peut exister des différences de plusieurs dizaines de milliers d’euros entre un bien déjà bien classé et un bien rénové à performance équivalente. Cela peut rendre l’achat d’une passoire thermique et sa rénovation bien plus avantageux. Réaliser des travaux demande un effort : ils peuvent sembler complexes, susciter des craintes sur leur bonne exécution, la fiabilité des artisans ou encore le risque d’arnaques. Beaucoup de particuliers renoncent ainsi à une rénovation pourtant rentable, faute d’accompagnement et de visibilité sur les coûts et les aides disponibles. Toutefois, pour ceux prêts à franchir le pas, de belles opportunités existent. Plus les revenus d’un ménage sont modestes, plus les aides sont élevées, rendant l’opération d’autant plus intéressante. Sous réserve de pouvoir mobiliser les financements nécessaires, l’investissement dans la rénovation peut ainsi se révéler particulièrement attractif. "Hello Watt transforme les contraintes de la loi énergie climat en opportunité en ayant été sélectionné par les principaux réseaux d'agences immobilières (Laforêt, Century 21) pour accompagner les particuliers et faire les travaux de rénovation énergétique permettant de réduire les consommations d’énergie et d’améliorer les DPE. Avec les décotes de plus en plus marquées sur les passoires thermiques, rénover un bien énergivore peut être une excellente opportunité financière. Nos analyses montrent que, dans de nombreux cas, le montant de la décote dépasse largement le coût de la rénovation, même avant les aides. Rendre ces projets accessibles et accompagner les particuliers dans leur démarche est essentiel pour accélérer la transition énergétique. C’est notre mission chez Hello Watt." Sylvain Le Falher, co-fondateur d’Hello Watt Besoin d'un audit énergétique ? Demandez un devis gratuit afin de réaliser un audit complet des performances énergétiques de votre logement. Je demande mon devis Quelles sont les conditions pour rentabiliser son investissement dans une passoire thermique ? Investir dans une passoire thermique pour la rénover peut être une stratégie judicieuse, mais cela dépend : du type de bien ; de sa localisation ; de la nature des travaux possibles. Voici quelques conseils d'investissement basés sur les résultats de cette étude : Investissements en zone rurale ou en périphérie Type de bien : les maisons en zone rurale offrent souvent plus de flexibilité pour réaliser des travaux ambitieux comme l’isolation extérieure ou l’installation d’une pompe à chaleur. Rentabilité : avec une décote importante sur le prix d’achat et des aides conséquentes (l’exonération de taxe foncière, le prêt avance rénovation et les aides locales), les rénovations énergétiques majeures sont généralement rentables et permettent une valorisation substantielle du bien. Conseil : investir dans une passoire thermique (un logement en proie aux déperditions thermiques) en milieu rural pour la rénover est une stratégie rentable, surtout pour des rénovations qui permettent de franchir plusieurs classes énergétiques, voire d’atteindre la catégorie maison BBC (Bâtiment Basse Consommation). Investissements dans les appartements urbains Type de bien : dans les grandes villes, les travaux sont limités (isolation par l'intérieur) et soumis aux contraintes de copropriété. Rentabilité : les rénovations sont moins souvent rentables en raison de la perte potentielle de superficie habitable (notamment en cas d’isolation par l’intérieur), des contraintes liées aux bâtiments, et de la faible décote par rapport à la valeur après travaux. Conseil : dans les centres urbains, privilégier l’achat de biens déjà bien classés ou dont les rénovations ne réduiront pas la surface habitable. Cependant, une rénovation peut être nécessaire pour maintenir la possibilité de location ou réaliser des économies d’énergie. Importance des aides et économies d'énergie Aides publiques : les subventions, comme MaPrimeRénov' et les CEE, jouent un rôle décisif dans la rentabilité de la rénovation. Plus les travaux sont conséquents, plus les aides sont importantes, rendant les rénovations d’ampleur plus attractives. N’oubliez pas que pour être éligible à ces aides, vous devez impérativement faire appel à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Économies d’énergie : au-delà de la valeur de revente, les gains en économies d’énergie et en confort thermique représentent des avantages concrets et immédiats pour l'occupant, tout en réduisant l’empreinte carbone du bien. Facteurs à évaluer avant l'achat Prix au mètre carré après rénovation : comparez le coût d'achat d'un bien rénové avec celui d'une passoire thermique en intégrant le coût des travaux et les aides. Assurez-vous que la rénovation apporte une plus-value suffisante, surtout dans les zones tendues comme Paris. Complexité des travaux : dans les zones où la complexité des travaux est élevée (contraintes architecturales ou légales), il peut être plus judicieux d'acheter un bien déjà rénové pour éviter des coûts cachés et des délais de réalisation. FAQ sur l’investissement dans les passoires thermiques Comment rentabiliser l’achat d’une passoire thermique ? L’acquisition d’une passoire thermique à rénover est une stratégie potentiellement rentable, particulièrement pour des biens en zones rurales ou périurbaines où les rénovations peuvent être réalisées sans trop de contraintes. Cependant, dans les centres urbains, cette stratégie doit être soigneusement pesée. La prise en compte des économies d'énergie, du confort thermique et des exigences réglementaires croissantes doit faire partie intégrante de la réflexion d'investissement. Quid des interdictions à la location ? En effet, l’état a publié un calendrier doté d’échéances à partir desquelles il ne sera plus possible de louer des logements énergivores. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la location des maisons et appartements classés G est interdite. Ce sera ensuite au tour des logements classés F en 2028, puis aux habitations classées E en 2034. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez prendre ces nouvelles réglementations en compte avant d’investir dans une passoire thermique ! Faites réaliser un bilan thermique afin de prévoir les travaux nécessaires. Le 25 mars 2025 | Mis à jour le 10 avril 2025 Vérifié par Madeleine Toumazet Cassandra Jemma-Penneau Rédactrice experte rénovation énergétique Rédactrice experte en rénovation, Cassandra intègre l’équipe de rédaction web d'Hello Watt en 2023. Grâce à son expertise, elle vous accompagne dans vos projets de rénovation en toute sérénité !