Photovoltaïque : la location de toiture pour les particuliers

En quoi consiste la location d'une toiture photovoltaïque ?

Que signifie mettre en location sa toiture ?

La location de toiture, c’est le fait de mettre son toit à la disposition d’un tiers afin qu’il y pose des panneaux (photovoltaïques ou thermiques) pour exploiter de l’énergie solaire en échange d'un loyer régulier défini par un contrat. En règle générale, cela concerne les grandes toitures (100 m², 200 m², 500 m²) puisqu’elles présentent naturellement un plus gros potentiel de rentabilité.

Qui peut louer sa toiture pour une installation photovoltaïque ?

Tout le monde ne peut pas se targuer de louer son toit ! Les investisseurs portent nécessairement beaucoup d’attention à divers critères, cela dans le but d'optimiser leur retour sur investissement.

Pour pouvoir proposer ce service de location, il est indispensable d’avoir un bâtiment suffisamment grand (offrant une grande surface), bien exposé (orientation sud et inclinaison 30° en France) et situé dans une région bien ensoleillée, afin d’assurer le rendement et l'amortissement des panneaux solaires.

Par ailleurs, il est également requis de détenir une toiture en bon état et proche d’un transformateur et d’une ligne moyenne tension (MT) afin de pouvoir raccorder le système au réseau.

À noter que si vous ne disposez pas d’un bâtiment suffisamment grand, mais que vous possédez des terrains non utilisés, vous pouvez les louer afin qu’un investisseur (généralement une société) y pose des panneaux solaires au sol.

Les avantages de la location d’une toiture photovoltaïque

Quels sont les bénéfices pour le locataire ?

Dès la mise en service du système, la société ou la personne qui loue le toit peut alors :

• exploiter l’énergie produite (électrique ou thermique selon le type de panneau solaire) pour ses propres besoins ;
• la vendre sur le réseau, auprès d’un fournisseur d’énergie (via les obligations d'achat EDF).

Quelle est l’opportunité à saisir pour le propriétaire ?

Ce fonctionnement a plusieurs avantages pour le propriétaire du toit puisqu’il :

• n’a pas d’investissement initial à réaliser, ni pour l’achat de panneaux, ni pour les travaux d’installation (déclaration, pose, branchements, mise à la terre, mise en service) ;
• dispose de revenus fixes pendant toute la durée du contrat (le loyer ne dépend pas de la production) ;
• n’a pas besoin de gérer la vente de l’énergie auprès d’un fournisseur (comme au dispositif EDF OA) ;
• a une installation garantie, une maintenance et un dépannage assurés par la personne qui loue le toit.

Comment se déroule l’installation de panneaux solaires ?

Les démarches à réaliser avant la mise en service 

L’installation de panneaux solaires commence par une étude de faisabilité pour évaluer l’orientation, l’inclinaison et l’état de la toiture, quel que soit son type (tuile, ardoise, etc.). Cette analyse permet de déterminer la puissance optimale en kWc et de vérifier si la structure peut supporter le poids des panneaux. Ensuite, il est essentiel de s’assurer de la bonne étanchéité du toit pour éviter les infiltrations.

Une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur les spécificités du service de location de toiture, elles signent un bail d’une durée de 20 à 30 ans. 

Avant les travaux, des démarches administratives comme la déclaration préalable en mairie et la demande de raccordement au réseau doivent être réalisées. L’ajout d’un tracker solaire est parfois recommandé pour améliorer le rendement en électricité, mais principalement privilégié au sein de centrales photovoltaïques au sol.

Le branchement électrique doit être effectué selon les réglementations en vigueur pour garantir la sécurité et éviter les pertes d’énergie. Une fois l’installation en place, le professionnel vérifie son bon fonctionnement avant de procéder à la mise en service. Enfin, une maintenance régulière et un suivi des performances assurent la durabilité et l’efficacité du système.

Que devient l’installation une fois le bail terminé ?

À la fin du bail, le particulier propriétaire du toit peut choisir de reprendre l’exploitation pour produire son électricité solaire pendant la durée de vie des panneaux solaires ou demander à l’entreprise de retirer les panneaux solaires.

En choisissant de conserver l’installation, le propriétaire du bâtiment peut alors passer à l’autoconsommation et utiliser la production des panneaux solaires pour ses propres besoins.

Dans tous les cas, cette solution permet de prendre part à la transition énergétique grâce à l’exploitation d’une énergie d’origine renouvelable comme l’éolien et en mettant à disposition son bâti sans avoir à endosser le coût de l’installation solaire. De plus, cela peut représenter une réelle plus-value lors de la vente du bien.

Quels sont les différents types de location de toiture ?

Plusieurs solutions sont proposées pour la location de toiture. Vous pouvez envisager ce type de contrat, que vous disposiez d’une petite installation ou d’une plus grande, de style agricole par exemple. Ce type de projet vous permet de générer des revenus sans investir vos économies.

Poser des panneaux solaires sur une toiture existante 

Dans le premier cas de figure, le tiers investisseur pose des panneaux solaires sur une toiture existante. Il s’agit généralement de grandes toitures du type hangar agricole photovoltaïque ou bâtiment photovoltaïque industriel.

Dans ce cas, le propriétaire perçoit une rémunération sous forme de loyer annuel ou bien un versement unique (il n'y a pas de tarif prédéfini, les montants sont régis par le contrat). Cette solution permet de valoriser économiquement un bâtiment existant, dont la toiture est inutilisée. De plus, la maintenance du système est à la charge de l'investisseur.

Faire construire un bâtiment photovoltaïque

La location de la toiture peut également concerner un bâtiment neuf, construit spécialement pour l’occasion. Nombreux sont les exploitants agricoles ou les entreprises qui ont des besoins en infrastructure de stockage.

La location d’une toiture peut ainsi être l’occasion de faire construire un nouveau bâtiment, financé en partie ou en totalité par un tiers investisseur. Ce dernier peut par exemple couvrir une partie des coûts de travaux de ce bâtiment comme la charpente, la couverture en bacs acier ou encore les frais liés au bail. 

Il restera à la charge du propriétaire les coûts de construction de son hangar comme le terrassement, les fondations en béton, le bardage et les aménagements intérieurs. En échange, l’investisseur peut installer des panneaux solaires sur la toiture et exploiter la production à son profit tout en assurant la maintenance du système. 

Si une telle opération s’avère rentable pour les investisseurs, malgré le prix de l’installation solaire et de la construction du bâtiment, c’est que des aides de l’État permettent notamment aux porteurs de projet d’améliorer la rentabilité de leur investissement.

FAQ : vos questions sur la location de toiture photovoltaïque

À qui est réservée la location de toiture ?

Bien qu’elle puisse être envisagée sur une maison, la location de toiture est plus adaptée aux bâtiments agricoles et aux grands hangars. Ces édifices répondent de manière plus complète aux critères qui déterminent le potentiel solaire d’une toiture à savoir l’inclinaison du toit, l’orientation de la toiture, les ombres et évidemment la surface disponible.

La qualité des panneaux photovoltaïques joue également un rôle dans le rendement final du système. De meilleurs panneaux solaires permettront de rentabiliser l'investissement plus rapidement.

Que se passe-t-il une fois que le bail de location est terminé ?

Le loyer versé par l’investisseur n’est pas la seule opportunité que présente la location de toiture. En effet, à l'issue du contrat, le propriétaire du bâtiment pourra décider de conserver l’installation photovoltaïque et de l’exploiter ou bien de demander au locataire de démonter l’installation.

Quels sont les tarifs pour une location de toiture ?

Il n’y a pas de prix ou de tarif déterminé à l’avance. Le montant du loyer dépend généralement de l’étude de la rentabilité du projet solaire au moment du devis.

L’investisseur cherche une grande surface d’exposition au soleil, cela permet à la fois de poser une installation plus puissante tout en obtenant de meilleurs tarifs sur les panneaux solaires grâce aux économies d’échelle. Les petites installations permettant uniquement la mise en service d'un kit solaire autoconsommation ne sont pas prisées par les investisseurs.

Quelles sont les démarches pour une location de toiture ?

Dans un premier temps, réalisez une étude de faisabilité avant de signer la promesse de bail. Faites une demande de déclaration préalable de travaux (DP) ou de permis de construire (dans le cas d’une construction neuve) en mairie. Déposez votre demande de raccordement auprès d’Enedis puis signez le bail notarié. Les travaux peuvent alors commencer, suivis de la mise en service.

Une fois que ces étapes sont réalisées, les panneaux solaires sont installés et vous percevez un loyer et l'investisseur exploite le système photovoltaïque !