Comment effectuer un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie doit être effectué lorsqu’un locataire quitte un logement afin d’attester de sa bonne conservation. Il permet ainsi au locataire de récupérer son dépôt de garantie et au bailleur de retrouver son bien immobilier sans dégradations.

En résumé

L’état des lieux de sortie est la plupart du temps réalisé au moment de la remise des clés entre le locataire et le propriétaire du logement (ou leurs mandataires). Il doit contenir diverses informations pour être valide, c’est pourquoi il est judicieux de s’aider d’un modèle.

Pour que l’état des lieux de sortie se déroule au mieux, il est important de le préparer en effectuant nettoyage, réparations et rafraîchissements. En cas de problème avec l’état des lieux de sortie, la loi prévoit de protéger le locataire et le bailleur.

Quelles sont les obligations liées à l’état des lieux de sortie ?

Quand l’état des lieux de sortie doit-il être établi ?

En fonction du type de logement et de la date de signature du contrat de bail, l’obligation d’un état des lieux de sortie n’est pas la même :

L’état des lieux de sortie est en général réalisé au moment de la remise des clés au propriétaire par le locataire quittant le logement. Il peut aussi être réalisé peu de temps après.

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Quel doit être le contenu de l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie d’un logement doit décrire précisément ce dernier, les équipements qu’il comporte, ainsi qu’attester de son état d’usage. Il peut être sur le même document ou pas que l’état des lieux d’entrée, et peut se présenter sous forme papier ou numérique. Les informations suivantes doivent obligatoirement être mentionnées : 

  • type d'état des lieux : état des lieux de sortie ;
  • type de logement : état des lieux d’un appartement, d’une maison, d’un studio ?
  • date de réalisation de l'état des lieux pour le contrat de location ;
  • localisation du logement (adresse) ;
  • noms et adresses des parties (bailleur, nouvelle adresse du locataire), ou siège social du propriétaire ;
  • nom et adresse (ou siège social) des mandataires si besoin ;
  • relevés des compteurs individuels de consommation d'eau, d’électricité et de gaz naturel ;
  • clés et autres moyens d'accès aux locaux privés ou communs ;
  • description précise de l’état de chaque pièce du logement (revêtements des sols, murs et plafonds, équipements et autres éléments), éventuellement complétée par des commentaires ou des photos ;
  • signature des parties (locataire, bailleur, mandataires) ;
  • date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • évolution de l’état du logement (studio, appartement, maison ou même local commercial) entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Bon à savoir 

Certaines différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas des détériorations du fait d’une négligence du locataire, mais sont simplement dûes à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale. Ces dernières ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie du locataire quittant le logement. Pour distinguer usure normale et détérioration, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’une grille de vétusté lors de l’état des lieux d’entrée.

Afin de n’oublier aucune information importante, pensez à télécharger un modèle d’état des lieux au format PDF.

Comment réussir son état des lieux de sortie ?

Lorsqu’un locataire vit plusieurs années dans une maison ou un appartement, il est possible que des traces d’usure apparaissent. En tant que locataire, afin de mettre toutes les chances de votre côté pour récupérer le dépôt de garantie dans son intégralité, pensez à préparer votre état des lieux de sortie à l’avance. 

Vous pouvez pour cela nettoyer, réparer et rafraîchir le logement en vous quittez en vous aidant de cette grille :

Les tâches à réaliser

Exemples

Nettoyer les équipements

Détartrer la robinetterie, les sanitaires et tout autre équipement

Vider et dégivrer le frigo, puis le laisser ouvert

Nettoyer les sols, vitres, bouches d'aérations et VMC, douche, toilettes, plaques de cuisson, hotte

Dépoussiérer

Réparer les dégradations

Remplacer le matériel défectueux (ampoules, interphone, sonnette, VMC, prises, interrupteurs, etc.)

Déboucher les toilettes et la robinetterie

Réparer ce qui est cassé ou abîmé

S'assurer du nombre de clés, badges (les refaire en cas de perte)

Rafraîchir le logement

Reboucher les trous dans les murs

Graisser les portes, fenêtres, verrous

Lessiver les murs ou repeindre en cas de besoin

Vérifier et/ou refaire les joints

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Que faire en cas de problème lié à l’état des lieux de sortie ?

Comment contester un état des lieux de sortie après sa signature ?

Le locataire et le bailleur peuvent contester l’état des lieux de sortie après sa signature. Il faut pour cela suivre trois étapes :

  • envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie pour signaler la contestation, afin de solutionner le litige à l’amiable ;
  • en l’absence de possibilité pour résoudre le litige à l’amiable, le contestataire peut faire un recours auprès de la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice (ou les deux), auxiliaires de justice bénévoles et assermentés (démarche gratuite) ;
  • si cela n’aboutit pas, le contestataire peut effectuer un recours auprès du greffe du tribunal judiciaire ou de proximité.

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Que faire si le propriétaire et le locataire ne sont pas d’accord sur l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, doit être “contradictoire”. Ce terme n’invoque pas l’opposition. Au contraire, il signifie qu’il doit être rempli et signé en deux exemplaires parfaitement identiques. Si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord,que l’une d’elles refuse de signer ou ne se présente pas au rendez-vous, elles devront faire réaliser l’état des lieux par un huissier de justice.

Les frais d’acte, de déplacement ainsi que les coûts liés aux lettres de convocation seront partagés à égalité entre le locataire et le propriétaire.

Comment faire l’état des lieux de sortie lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée ?

Il est possible que l’état des lieux n’ait pas été effectué lors de l’entrée du locataire dans le logement. Si c’est le bailleur qui a refusé de le réaliser, il faut que le locataire lui ait envoyé une mise en demeure de le faire. Il incombera alors au propriétaire de prouver lors de l’état des lieux de sortie qu’il avait effectivement loué au locataire un logement en bon état, s’il veut faire valoir les dégradations causées par le locataire.

Si le locataire a refusé la réalisation d’un état des lieux d’entrée ou que ce dernier n’a pas été réalisé par négligence d’une des deux parties, il sera considéré que le logement a été reçu en bon état. En cas de dégradations, la caution du locataire pourra subir des retenues (sauf en cas d’usure normale, ou vétusté), sauf si celui-ci peut prouver son usure initiale par des photos prises lors de l’état des lieux d’entrée par un huissier.

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La caution de location du logement n’est pas rendue après l’état des lieux de sortie : que faire ?

Selon l'Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui encadre les contrats de location, le bailleur doit rendre le dépôt de garantie au locataire une fois la remise des clés et l’état des lieux de sortie effectués. Il doit restituer la caution en main propre ou par virement bancaire dans un délai d’un mois après l’état des lieux si ce dernier est conforme. S’il ne l’est pas, le propriétaire dispose de deux mois. Si le propriétaire ne respecte pas ces délais, une majoration à hauteur de 10 % du loyer mensuel est prévue par mois de retard

Néanmoins, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :

  • en cas de loyers impayés (à prouver par des mails ou lettres restés sans réponse) ;
  • s’il soit engager des frais et réparations du fait de dégradations causées par le locataire (à prouver par l’état des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat d’huissier, etc.) ;
  • si le locataire quitte le logement avant l’arrêté des comptes annuels de la copropriété : le bailleur peut garder 20 % du dépôt de garantie en guise de retenues pour charges locatives, qu’il devra ensuite régulariser.

Important

Si le propriétaire ne rend pas la caution sans justification valable, il faut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal. Si cette lettre reste sans suite, le locataire peut effectuer un recours auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement, ou s’adresser à un conciliateur de justice. Si le bailleur ne rend pas la caution malgré cela, le locataire dispose de 3 ans pour reporter le litige devant le juge des contentieux de la protection en s’adressant au tribunal judiciaire ou de proximité.

FAQ : vos questions sur l’état des lieux de sortie

Qui paye l’état des lieux de sortie s’il est réalisé par un huissier ?

Si le locataire et le propriétaire n’arrivent pas à se mettre d’accord sur l’état des lieux de sortie, que l’un des deux refuse de le signer ou ne se présente pas au rendez-vous, il faut faire appel à un huissier de justice, qui le réalisera sans contestation possible. Le coût du travail de l’huissier sera partagé à part égale entre les deux parties.

L’état des lieux de sortie est-il payant pour le locataire ?

L’état des lieux est entièrement gratuit pour le locataire. Ni le propriétaire, ni un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, par exemple), ne peut lui facturer de frais d’état des lieux. Si le contrat de bail contient une clause allant dans ce sens, elle est abusive et est donc considérée comme non écrite.

Comment faire un état des lieux de sortie ?

Pour réaliser un état des lieux de sortie, il faut que le propriétaire et le locataire (ou leurs mandataires) examinent le logement et déterminent s’il y a des dégradations. Ils doivent établir le document ensemble et par rapport à l’état des lieux d’entrée, qu’ils doivent chacun signer. Si vous devez effectuer un état des lieux de sortie, vous pouvez télécharger un modèle au format PDF.

Eloïse Chanvry

Eloïse Chanvry

Rédactrice experte énergie

Diplômée d'un Master en Management International, Éloïse rejoint Hello Watt en tant que rédactrice. Spécialiste du marché de l'énergie, des sujets d'écologie et du déménagement, elle vous aide à en comprendre tous les tenants et les aboutissants !