L’ état des lieux est obligatoire et encadré par la loi ALUR. Il permet de protéger le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier en servant de preuve quant à l’auteur des dégradations commises dans un logement.
En résumé
Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent obligatoirement être réalisés pour tout type de logement. La seule exception concerne les logements meublés dont le bail de location a débuté avant le 27 mars 2014.
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, la prise en charge des dégradations incombe la plupart du temps à celui qui a refusé de le faire.
Dans quels cas l’état des lieux est-il obligatoire ?
Selon la loi ALUR de 2014, les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires dans tous les cas, que le logement soit meublé ou non-meublé.
Il existe cependant une exception : pour tout bail de location pour un logement meublé signé avant le 27 mars 2014, l’état des lieux n’est pas imposé par la loi. Il est possible que le contrat de bail prévoit un état des lieux d’entrée et de sortie, mais cependant, sa réalisation n’est pas encadrée par la loi. Dans ce cas, le propriétaire bailleur et les locataires doivent s’arranger entre elles pour l’effectuer. En cas de litige, la situation peut donc facilement s’avérer compliquée, car les documents qui déterminent la responsabilité de l’une partie et de l’autre ne sont pas encadrés par la loi.
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Les obligations liées à l’état des lieux
Un état des lieux obligatoirement contradictoire
L’état des lieux doit obligatoirement être contradictoire. Cela signifie qu’il doit être rempli en deux exemplaires identiques et signé par les deux parties, à savoir le locataire et le propriétaire bailleur. Tout état des lieux non contradictoire ne pourra être valide aux yeux de la loi.
Bon à savoir
Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord lors de l'état des lieux, ils doivent faire appel à un huissier de justice. Ce dernier réalisera un constat locatif pour établir l’état du bien immobilier.
Qui doit réaliser l’état des lieux ?
L’état des lieux doit obligatoirement être réalisé entre le propriétaire bailleur et le locataire, et/ou des personnes mandatées pour le réaliser à leur place. Les mandataires peuvent être :
- un proche (ami, voisin, membre de la famille) ;
- un agent immobilier;
- un huissier de justice, notamment si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord.
Quelles informations doit contenir l’état des lieux ?
Pour être valide, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent obligatoirement contenir les informations suivantes :
- la date d’état des lieux ;
- le type de logement, sa surface en m 2 , le nombre de pièces, l’adresse ;
- les coordonnées du bailleur et du locataire ;
- les relevés de compteurs d’électricité, de gaz et d’eau ;
- les clés et badges remises ou restituées ;
- une description précise du logement et de ses équipements pièce par pièce, l’inventaire des meubles;
- la signature des deux parties.
Afin que vos états des lieux soient conformes à la loi ALUR et contiennent toutes les informations obligatoires, vous pouvez télécharger notre modèle d’état des lieux gratuit au format PDF .
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Que faire en cas de refus d’effectuer un état des lieux obligatoire ?
Il arrive que l’une des deux parties refuse d’effectuer l’état des lieux pour l’entrée ou la sortie d’un locataire, en contradiction avec la loi ALUR. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le bail de location n’est pas pour autant annulé mais celui qui refuse de l’effectuer peut se retrouver lourdement lésé lors de l’ état des lieux de sortie.
Le propriétaire bailleur refuse d’effectuer l’état des lieux d’entrée
Si le propriétaire bailleur refuse d’effectuer l’état des lieux d’entrée malgré les mises en demeure du locataire ou qu’il ne se présente pas au rendez-vous, il n’est alors pas considéré selon la loi que le logement a été loué en bon état.
En effet, lors de l’état des lieux de sortie, si le propriétaire constate que son bien immobilier a subi des dégradations au cours du bail de location, il devra lui-même prouver que le logement était en bon état lors de la remise des clés au locataire, par des photos prises par un huissier notamment.
Astuce
En cas de vétusté d’un bien immobilier ou de ses équipements au cours du bail de location, le propriétaire bailleur ne peut pas retenir le dépôt de garantie du locataire. Pour distinguer l’usure normale des dégradations, il est possible d’utiliser une grille de vétusté lors de l’état des lieux d’entrée.
Le locataire refuse l’état des lieux d’entrée
Lorsque le locataire refuse d’effectuer l’état des lieux lors de son entrée dans le logement ou qu’il ne se présente pas au rendez-vous, la loi considère que le bien immobilier a été loué en bon état.
Ainsi, lorsque le logement présente des dégradations lors de la remise des clés, le locataire doit lui-même prouver lors de l’état des lieux de sortie qu’elles ne sont pas de son fait s’il refuse d’effectuer l’état des lieux d’entrée. Le propriétaire pourra alors effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, aussi appelé caution s’il estime que des travaux de réparations sont nécessaires, selon l’ Article 1731 du Code Civil .
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L’état des lieux d’entrée n’est pas effectué par négligence d’une des deux parties
En cas de négligence d’une des deux parties concernant l’état des lieux, la loi ne protège pas le locataire. Elle considère que le logement a été loué en bon état et le locataire doit prouver que les éventuelles dégradations étaient présentes avant son arrivée dans le logement, notamment grâce à des photos d’huissier.
FAQ : vos questions sur l’état des lieux obligatoire
Est-il obligatoire de prendre des photos pendant l’état des lieux ?
Depuis 2016, il est possible de prendre des photos et de les joindre à l’état des lieux d’entrée à titre de preuves supplémentaires, mais cela n’est aucunement imposé par la loi. Pour être valides, elles doivent comporter une légende, une date et la signature des deux parties. Elles peuvent être envoyées par l’autre partie par mail ou par lettre.
La présence du locataire est-elle obligatoire lors de l’état des lieux ?
Si le locataire ne peut effectuer l’état des lieux du logement pour lequel il a signé un contrat de bail, il peut mandater une personne pour le faire à sa place. Le mandataire peut être un proche (ami, famille ou voisin par exemple), un agent immobilier ou encore un huissier de justice. Cependant, s’il refuse d’effectuer l’état des lieux, qui est imposé par la loi ALUR, une partie ou l’intégralité de son dépôt de garantie (caution) pourra être retenue par le propriétaire en cas de dégradations, même si elles ne sont pas de son fait.
Le pré-état des lieux est-il obligatoire ?
Le pré-état des lieux est une visite gratuite à titre indicatif du logement une fois le préavis déposé. Il permet de constater les dégradations et de donner une idée des éventuels travaux de réparations à effectuer avant de réaliser l’état des lieux de sortie. Le pré-état des lieux n’est en aucun cas obligatoire.
