La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) est un texte officiel du gouvernement français qui a métamorphosé le marché de l'immobilier, notamment concernant l’ état des lieux. Toutes ses dispositions sont précisées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 .
En résumé
La loi ALUR encadre le marché immobilier afin d’améliorer l’accès au logement tout en luttant contre l’habitat indigne, de développer l’offre de construction et de logement, d’assurer un équilibre entre les acteurs du marché de l’immobilier et de réguler ce dernier en bannissant les pratiques abusives.
La régulation des contrats de location par la loi ALUR
L’une des mesures phares de la loi ALUR est d’améliorer l’accès au logement et de lutter contre l’habitat indigne afin de protéger les personnes vulnérables. Pour cela, plusieurs dispositions régulant les contrats de location ont été mises en place.
L’instauration du bail de location loi ALUR
La loi ALUR a instauré la mise en place de deux contrats de bail types, pour les logements meublés et pour les logements vides. Elle contraint les professionnels de de l’immobilier et les propriétaires à faire figurer certains éléments dans le contrat de location :
- la surface habitable du logement, définie selon la loi Carrez ;
- le loyer de référence de la zone géographique;
- la date et le montant du versement du dernier loyer du locataire précédent;
- la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- les travaux effectués dans le bien immobilier depuis la fin du dernier contrat de bail ainsi que leur montant.
La loi ALUR impose également au bailleur de joindre au contrat de location certains diagnostics immobiliers, tels que le Diagnostic de performance énergétique (DPE), l'État des risques et pollutions (ERP), des diagnostics gaz et électricité, le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ou encore l’état d’amiante.
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La régulation de l’état des lieux
Selon la loi ALUR, l’ état des lieux pour un contrat de location (entrée et sortie) est obligatoire. Pour être valide, le document d’ état des lieux d’un logement meublé comme non-meublé doit comporter certains éléments. Il s’agit notamment des éléments reçus lors de la remise des clés, le relevé des compteurs d’électricité de gaz naturel et d’eau pour toute habitation louée à titre de résidence principale. Il est possible depuis 2016 de joindre des photos à l’état des lieux d’entrée, pour apporter des preuves en image.
L’ état des lieux doit obligatoirement être “ contradictoire ”, ce qui signifie qu’il doit être rempli en deux exemplaires identiques et signé par les deux parties. En cas de désaccord, le propriétaire bailleur et le locataire doivent faire réaliser l’ état des lieux par un huissier de justice .
Le locataire a désormais le droit d’exiger du bailleur un état des lieux d’entrée dans l'appartement de la maison ou du studio. Si ce dernier refuse, ce sera à lui de prouver lors de l’état des lieux de sortie que le logement a été loué en bon état et que les éventuelles dégradations sont du fait du locataire.
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La régulation du dépôt de garantie
Enfin, la loi ALUR encadre également le montant et la restitution du dépôt de garantie au locataire lors de sa sortie des lieux. Ce dernier ne peut excéder un mois de loyer pour une location meublée, et deux mois de loyer pour un logement vide (hors charges locatives).
De plus, le propriétaire dispose désormais d’un mois au lieu de deux pour restituer le dépôt de garantie au locataire une fois l’état des lieux de sortie signé, si aucune dégradation n’est constatée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur dispose de deux mois pour rendre le dépôt de garantie au locataire.
Bon à savoir
Si le bailleur ne respecte pas le délai de restitution de la caution, une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel s’applique par mois de retard, même en cas de retenue sur le dépôt de garantie.
L’instauration du permis de louer
La loi ALUR prévoit certaines dispositions pour les contrats de location. Parmi elles, l’instauration du permis de louer est entrée en vigueur au 1er janvier 2017, selon le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 . Il a pour but de lutter contre l’habitat indigne et les “marchands de sommeil”, propriétaires qui abusent des locataires en leur mettant à disposition des logements non-décents et très chers.
Qu’est-ce qu’un logement indigne ?
Est considéré comme un logement indigne tout habitat qui expose ses occupants à des risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Un logement indigne peut être construit en matériaux détériorés, non étanches (toit, murs, sols, etc.), peut être équipé d’un système de chauffage non fonctionnel, ou encore être suroccupé du fait du propriétaire.
Pour signer un contrat de bail avec un locataire, tout propriétaire doit désormais obtenir le permis de louer. Il doit pour cela demander une autorisation avant la mise en location du bien immobilier, ou effectuer une déclaration de mise en location au moment de la signature du contrat de bail.
Cette mesure oblige les propriétaires à ne proposer à la location que des habitats dignes. Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros est prévue en cas de non-respect de cette mesure (15 000 euros en cas de récidive sous 3 ans).
La protection des locataires les plus vulnérables
La garantie universelle des loyers et la Garantie Visale
La loi ALUR prévoit certaines dispositions pour protéger les locataires les plus précaires et les plus vulnérables, ainsi que pour leur favoriser l’accès au logement.
La Garantie universelle des loyers avait initialement été mise en place par l'État pour protéger les propriétaires d’éventuels loyers impayés pendant 18 mois. Elle avait pour but de favoriser les dossiers des locataires précaires et ainsi leur accès au logement, comme les personnes sans emploi, à faible revenu, les étudiants ou encore les parents célibataires avec enfants à charge.
La Garantie universelle des loyers a été abandonnée pour laisser place à la Garantie Visale.
Les expulsions, rendues plus difficiles
La loi ALUR prévoit aussi de rendre plus compliquées les expulsions. Le propriétaire n’est plus autorisé à expulser lui-même le locataire depuis le 1 er janvier 2015 (sous peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende) ; il doit saisir un huissier de justice. Ce dernier adresse au locataire une mise en demeure en passant à son domicile, qui dispose de deux mois pour régulariser la situation.
Par ailleurs, la trêve hivernale, période au cours de laquelle il n’est pas possible d’expulser un locataire, a été rallongée de 16 jours par la loi ALUR. Elle s’étend désormais du 1 er novembre au 31 mars.
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L’encadrement du contrat de colocation
Les personnes en colocation le sont souvent par manque de moyens financiers, comme par exemple les étudiants. Avant la loi ALUR de 2014, l’ article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposait à tous les colocataires d’un même logement en tant que résidence principale la rédaction d’un contrat unique. Les colocataires étaient également contraints de rester solidaires jusqu'à la fin du contrat de bail en cas d’impayés par la clause de solidarité ou d'indivisibilité.
La loi ALUR offre désormais la possibilité aux colocataires d’avoir chacun un contrat de bail qui leur est propre. Par ailleurs, la clause de solidarité n’a une durée de validité qui n’est plus que de 6 mois en cas d'impayé de la part de l’un des colocataires. Elle prend fin si un autre colocataire intègre le logement.
La création des zones tendues avec la loi ALUR
Qu’est ce qu’une zone tendue ?
Certaines communes urbaines de France métropolitaine et de Corse, où le marché de l'immobilier est particulièrement tendu, sont désignées comme “zones tendues”. Les prix des loyers y ont tendance à croître rapidement, c’est pourquoi la loi ALUR prévoit plusieurs dispositions :
- l’encadrement de la fixation des loyers;
- la réduction du préavis du locataire ;
- une taxe sur les logements vacants;
- une réduction d’impôts pour ceux qui investissent dans des logements neufs ;
- dans certains cas, une majoration de la taxe d’habitation.
Les zones tendues en France regroupent 28 agglomérations, notamment Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes, Lille, Bordeaux, Nice, Strasbourg, Montpellier ou encore Grenoble.
La fixation du loyer en zone tendue
Afin d’améliorer l’accès au logement et de lutter contre l’habitat indigne, il est prévu dans la loi Alur que pour les locataires dont la résidence principale est un logement situé en “zone tendue”, le loyer ne puisse pas excéder 20 % d’un loyer de référence fixé. Cette mesure est valable pour une location meublée comme pour une habitation vide.
Le propriétaire a également l’interdiction d’augmenter le prix du loyer entre deux baux de location, sauf s’il le fait pour respecter l’indice de référence des loyers.
La liste des villes situées en zone tendue est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 et modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018 , qui stipule que ces dernières peuvent mettre en place un double encadrement des loyers à respecter.
Le préavis réduit de un mois un zone tendue
En France, pour les logements meublés, le préavis de départ du locataire n’est que d’un mois, contre trois pour les non-meublés. La loi ALUR prévoit aussi que ce préavis réduit s’applique aux logements situés en zone tendue, peu importe la situation du locataire (logement social ou pas).
Le saviez-vous ?
La loi ALUR prévoit aussi un préavis réduit d'un mois pour les personnes en situation de handicap, celles qui nécessitent un déménagement à cause de leur état de santé ou celles qui sont victimes de violences conjugales ou familiales dans le logement.
La facilitation de l'investissement dans le neuf en zone tendue
Les zones tendues souffrent d’un manque de logements, ce qui est la cause de la hausse des prix de l’immobilier. La loi ALUR et la loi Duflot favorisent l’investissement dans les logements neufs en zone tendue en accordant aux nouveaux propriétaires des réductions d’impôts.
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La facilitation des travaux de rénovation et de construction par la loi ALUR
La facilitation du vote des travaux en copropriété
La loi ALUR prévoit de faciliter la rénovation des logements, c’est pourquoi la majorité nécessaire pour l’adoption de résolutions visant à conserver l’immeuble, à préserver la santé et la sécurité de ses occupants, à favoriser l’accessibilité ou à créer de nouveaux locaux a été baissée.
La suppression du POS et du COS
La suppression du Plan d’Occupation des Sols (POS) et du Coefficient d’Occupation des sols (COS) a été mise en place par la loi ALUR en 2014. Elle vise à favoriser la construction, notamment en autorisant la division des terrains en plusieurs parcelles constructibles ou en favorisant la construction en centre ville.
La modification du fonctionnement des copropriétés
L’instauration d’un registre d’immatriculation
La loi ALUR a prévu l’instauration d’un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétés, afin de recenser les données financières de chacune d’entre elles.
L’aide aux copropriétés en difficulté
En cas de difficultés financières d’une copropriété, la loi ALUR prévoit un accompagnement dans son redressement par un expert indépendant ainsi qu’une baisse du seuil d’endettement (qui passe de 25 à 15 %).
La facilitation de la gestion de la copropriété
Certaines mesures mises en place par la loi ALUR facilitent la gestion des copropriétés :
- création d’un compte bancaire indépendant pour les copropriétés (afin de gérer les fonds alloués pour les travaux par exemple) ;
- facilitation de l’accès aux documents de la copropriété pour les propriétaires ;
- choix du syndic le plus adapté aux besoins de la copropriété par leur mise en concurrence (grâce à loi ALUR, révisée par la loi Macron du 6 août 2015 ) ;
La loi ALUR de 2014 impose par ailleurs aux copropriétés la mise en place d’un fonds de travaux. Elle a parallèlement supprimé l’obligation pour le syndic de constituer une avance travaux tous les trois ans au moins. Le fonds de travaux permet à la copropriété de faire face aux travaux obligatoires ou votés additionnellement au budget courant. Il n’est pas remboursable et sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
La régulation des prestations et prix pratiqués par les professionnels de l’immobilier
La loi ALUR prévoit de nombreuses mesures visant à réguler le marché de l’immobilier et assurer un meilleur équilibre entre les acteurs, notamment en encadrant les pratiques abusives. Les agences immobilières, qui facilitent les relations entre les propriétaires et les locataires, profitent parfois de leur position de professionnels pour appliquer des frais abusifs à leurs prestations.
Depuis le 15 septembre 2014, la loi ALUR plafonne les frais d’agence immobilière pour plusieurs types de prestations :
- l’ état des lieux d’une maison, d’un appartement ou encore d’un local commercial, dont les frais sont désormais plafonnés à 3 €/m 2 et facturés au bailleurs et au locataire à parts égales ;
- la rédaction du bail de location;
- les visites du logement;
- la constitution du dossier.
Les frais d’agence énoncés ci-dessus sont désormais les seuls applicables aux locataires. Ces derniers doivent être inférieurs ou égaux à ceux du bailleur. lls ne peuvent excéder 8 €/m 2 (10 €/m 2 en zone tendue, 12 €/m 2 en zone très tendue).
FAQ : vos questions sur la loi ALUR
Qui est concerné par la loi ALUR ?
Tous les acteurs du marché de l’immobilier sont concernés par la loi ALUR, c’est-à-dire les locataires, les propriétaires, les syndicats et syndics de copropriétés, ainsi que les professionnels de l’immobilier (tels que les agences immobilières). La loi ALUR régule les rapports entre ces différents acteurs, notamment en protégeant l’accès au logement décent des plus vulnérables et en sanctionnant les abus.
Comment utiliser le fonds travaux avec la loi ALUR ?
La constitution d’un fonds de travaux a été rendue obligatoire en 2014 par la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 10 lots. Pour l’utiliser, les copropriétaires doivent se mettre d’accord sur les dépenses à effectuer, qui doivent être éligibles, en votant lors d’une assemblée générale.
Comment passer d’une avance travaux à un fonds travaux en conformité avec la loi ALUR ?
La loi ALUR de 2014 a supprimé l'obligation pour le syndic de constituer une avance travaux tous les 3 ans et a instauré le fonds de travaux.
Pour transformer l’avance travaux en fonds de travaux, conformément à la loi ALUR, plusieurs étapes sont nécessaires :
- Le syndic de copropriété doit inscrire la création du fonds de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale et effectuer les démarches nécessaires pour ouvrir un compte bancaire séparé et rémunéré dédié au fonds de travaux (les intérêts de ce compte reviennent à la copropriété).
- L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation annuelle, qui ne peut être inférieur à 5 % du budget travaux prévisionnel.
- Le fonds de travaux est constitué par des appels de fonds, de même périodicité et aux mêmes dates d'exigibilité que les appels de provisions du budget prévisionnel
- Les copropriétaires peuvent être remboursés de leur participation à l’avance travaux ou solder les sommes affectées en déduction des charges travaux.
Depuis quand les mesures de la loi ALUR sont-elles effectives ?
Proposée au début de l’année 2014, la loi ALUR a finalement été publiée au journal officiel le 26 mars. Certaines dispositions prévues par le texte ont alors pris effet dès le lendemain, d’autres ont été différées ou étalées sur plusieurs années.
La loi ALUR a depuis été modifiée ou complétée par d’autres lois (loi Macron, loi Duflot, loi Elan, etc.) et par des décrets (décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers par exemple) et amendements.
Quelle est la durée du mandat exclusif selon la loi ALUR ?
Le mandat exclusif, précisé par l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet permet aux agences immobilières de se voir confier la pleine responsabilité de la vente d’un bien immobilier. Ce mandat dure trois mois à compter de sa signature, durée au bout de laquelle il peut être dénoncé par l’une des deux parties. La loi ALUR oblige les agences immobilières à informer clairement le vendeur sur la durée du mandat et sur son éventuelle reconduction.
