Comment réaliser un état des lieux avec un huissier ?

Un bail de location s’accompagne obligatoirement de la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie, selon la loi ALUR. Ce dernier peut être effectué sous forme de constat locatif par huissier de justice, notamment en cas de litige.

En résumé

Si le locataire et le propriétaire d’un logement en bail de location ne parviennent pas à effectuer un état des lieux contradictoire à l’amiable, ils peuvent faire appel à un huissier de justice pour le réaliser, selon la loi ALUR. L’intervention du professionnel du droit peut aussi être nécessaire si l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué ou en cas d’absence d’une des deux parties lors de la remise des clés.

Lors de la réalisation du constat locatif, l’huissier de justice procède à l’étude du logement, de ses équipements et à l’inventaire du mobilier. Aucune contestation n’est possible.

Les prix des frais d’acte du professionnel du droit varient en fonction de la surface du logement. Le coût total d’un constat d’huissier est compris entre 158,85 € et 256,89 €.

Dans quels cas effectuer l’état des lieux avec un huissier ?

Lorsque l’état des lieux n’est pas contradictoire

Pour que l’état des lieux d’un contrat de location soit valide aux yeux de la loi, il doit être contradictoire. Cela signifie qu’il doit être imprimé et rempli en deux exemplaires identiques, avec la signature du locataire et du propriétaire bailleur. Pour cela, les deux parties doivent être d’accord sur l’état du logement et de ses équipements.

Si le locataire et le propriétaire bailleur ont un désaccord lors de l’état des lieux d’entrée ou de sortie et qu’il n’y a ainsi pas la possibilité de remplir le document en deux exemplaires identiques à l’amiable, ils doivent solliciter l’intervention d’un huissier de justice, professionnel du droit. Ce dernier dresse alors un constat locatif, qui ne pourra pas être contesté par les parties. Il pourra l’agrémenter de photos à titre de preuves.

Le saviez-vous ?

Depuis 2016, il est possible de joindre des photos à l’état des lieux d’entrée d’un bail de location. En effet, elles ne sont pas obligatoires mais permettent d’apporter une preuve en image au document écrit, de manière à ce qu’aucune place ne soit laissée au doute ou à l’interprétation lors de l’état des lieux de sortie.

Les photos doivent comporter légende, date et signature des deux parties, et sont un bon moyen pour éviter tout litige. Elles peuvent être prises par le locataire, le propriétaire, ou par un huissier de justice.

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En l’absence d’état des lieux d’entrée

La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire selon la loi ALUR de 2014. Néanmoins, il arrive que l’une des deux parties refuse de l’exécuter ou ne se présente pas au rendez-vous. Plusieurs situations peuvent se présenter :

  • si le propriétaire bailleur refuse de faire l’état des lieux d’entrée, il devra lui-même prouver lors de l’état des lieux de sortie que les dégradations ont été commises par le locataire, le cas échéant, les réparations seront à sa charge ;
  • si c’est le locataire qui refuse d’effectuer l’état des lieux d’entrée, la loi considère que le logement a été loué en bon état et il devra prouver que les dégradations du logement étaient présentes avant son arrivée de manière à obtenir restitution de son dépôt de garantie ;
  • si l’état des lieux n’est pas réalisé par négligence d’une des deux parties, c’est aussi au locataire de prouver qu’il n’a pas dégradé le logement pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Dans ces trois cas, un constat locatif ou des photos, dont l’établissement est effectué par un huissier de justice, professionnel du droit, à la date d’entrée du locataire dans le logement peuvent être utilisés à titre de preuves.

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Comment se passe un état des lieux avec un huissier de justice ?

L’intervention de l’huissier

Il est possible de demander l’intervention d’un huissier de justice pour réaliser l’état des lieux, notamment en cas de litige. Ce dernier prévient les locataires et le propriétaire bailleur de la date de l’intervention 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le jour J, l’étude du logement, de ses équipements et l’inventaire du mobilier sont réalisés par l’huissier de justice pour l’établissement du constat locatif. L’intervention sera effectuée en présence d’une des deux parties au moins et sans aucune contestation possible.

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L’intervention de l’huissier en cas d’absence d’une des deux parties

La présence des deux parties n’est pas obligatoire lors de l’intervention de l’huissier pour l’état des lieux. 

Si le locataire est absent lors du rendez-vous fixé par l'huissier, le propriétaire bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement en location. Le juge constatera l’absence ou le refus du locataire et désignera un huissier pour obtenir la remise des clés.

Si le propriétaire bailleur n'est pas présent lors du rendez-vous d’état des lieux de sortie fixé par l'huissier, le locataire peut restituer les clés au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Comme l’état des lieux de sortie n’est pas effectué du fait du propriétaire bailleur, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état. La restitution du dépôt de garantie est donc obligatoire.

Quel est le prix d’un état des lieux avec un huissier ?

Combien coûte un état des lieux réalisé par un huissier ?

L’état des lieux d’entrée ou de sortie réalisé par un huissier, ou constat locatif, a un coût. Ce dernier dépend surtout de la surface du logement en m², selon laquelle varie le prix des frais d’acte. Le coût des frais de déplacement et des lettres de convocation est, quant à lui, fixe.

Surface du logement

Tarifs TTC

Moins de 50 m²

158,58 €

(frais d'acte : 131,50 € ; lettres de convocation : 17,88 € ; frais de déplacement : 9,20 €)

Entre 50 m² et 150 m²

180,28 €

(frais d'acte : 153,20 € ; lettres de convocation : 17,88 € ; frais de déplacement : 9,20 €)

Plus de 150 m²

256,89 €

(frais d'acte : 229,81 € ; lettres de convocation : 17,88 €, frais de déplacement : 9,20 €)

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Qui paye les frais d’huissier pour l’état des lieux ?

Lorsque le locataire et le propriétaire bailleur doivent solliciter l’intervention d’un huissier de justice parce qu’ils ne parviennent pas à établir un état des lieux (d’entrée ou de sortie) contradictoire à l’amiable, les frais sont à partager à parts égales entre les deux parties.

En revanche lorsque l’une des deux parties sollicite un huissier de justice pour établir un constat locatif ou prendre des photos parce qu’elle ou que l’autre signataire refuse la réalisation de l’état des lieux, les frais reviennent à celui qui entreprend les démarches.

FAQ : vos questions sur l’état des lieux avec un huissier de justice

Quel est le prix d’un état des lieux avec un huissier ?

Le prix d’un état des lieux par un huissier varie en fonction de la surface du logement :

  • moins de 50 m² : 158,58 € ;
  • entre 50 m² et 150 m² : 180,28 € ;
  • Plus de 150 m² : 256,89 €.

Comment se déroule l’état des lieux avec un huissier ?

Sept jours avant l’intervention, l’huissier prévient le locataire et le propriétaire de la date d’état des lieux par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il procédera à l’examen du logement, de ses équipements et à l’inventaire du mobilier le jour J, avant l’établissement du constat locatif. Ce dernier n’est pas contestable.

Comment trouver un huissier de justice pour effectuer un état des lieux ?

Si vous devez faire appel à un huissier de justice pour effectuer l’état des lieux d’un bail de location, vous pouvez vous tourner vers le tribunal judiciaire de la ville la plus proche de chez vous. Pour cela, rendez-vous sur le site en ligne du Ministère de la Justice, auquel vous pourrez téléphoner ou envoyer un mail afin de prendre connaissance des coordonnées des huissiers à contacter.

Eloïse Chanvry

Eloïse Chanvry

Rédactrice experte énergie

Diplômée d'un Master en Management International, Éloïse rejoint Hello Watt en tant que rédactrice. Spécialiste du marché de l'énergie, des sujets d'écologie et du déménagement, elle vous aide à en comprendre tous les tenants et les aboutissants !