Comment réaliser l’état des lieux d’un appartement ?

Toutes les conditions de l’état des lieux pour la location d’un appartement sont spécifiées par la loi ALUR de 2014. Ce dernier a pour but de protéger le propriétaire contre les dégradations de son appartement et d’éviter les litiges. Découvrez comment l’effectuer et aidez-vous de notre modèle à télécharger gratuitement !

En résumé

L’état des lieux pour la location d’un appartement est obligatoire. Il doit être contradictoire et contenir certaines informations pour être valide, selon la loi ALUR.

Pour réaliser l’état des lieux d’un appartement, le plus simple est de télécharger gratuitement notre modèle au format PDF et de le remplir soigneusement en l’accompagnant de photos. En tant que locataire, pensez à préparer l’état des lieux de sortie pour récupérer votre dépôt de garantie.

État des lieux d’un appartement : quelles sont les obligations ?

L’état des lieux est-il obligatoire pour un appartement ?

Que votre appartement soit meublé ou non-meublé, effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire. Ceci est valable que vous soyez locataire, propriétaire, bailleur ou professionnel de l’immobilier.

Le saviez-vous ?

La loi ALUR, qui encadre l’état des lieux des appartements, veille à lutter contre l’habitat indigne, à protéger l’accès au logement des plus vulnérables, à favoriser la modernisation et la rénovation du parc immobilier français et à assurer un équilibre entre les acteurs du marché.

En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le bail de location de l’appartement reste cependant valide, mais l’état des lieux de sortie peut être très problématique. Deux cas de figure peuvent alors survenir :

  • absence d’état des lieux d’entrée par refus du propriétaire : si les mises en demeure du locataire sont restées sans suites, le propriétaire devra prouver que le logement a été loué en bon état et que les dégradations ont été commises par le locataire ;
  • absence d’état des lieux d’entrée par refus du locataire ou par négligence d’une des deux parties : la loi ALUR considère alors que l’appartement a été loué en bon état et le locataire doit prouver qu’il n’est pas à l’origine des dégradations sous peine de retenues sur son dépôt de garantie.

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L’état des lieux d’un appartement, obligatoirement contradictoire

Comme pour tout autre type de logement, l’état des lieux d’entrée et de sortie d’un appartement, meublé ou non, doit être “contradictoire”. Cela signifie qu’il doit être rempli en deux exemplaires identiques, signés par le locataire et le propriétaire.

Bon à savoir

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur l’état de l’appartement, elles doivent faire appel à un huissier de justice. Attention cependant, il s’agit d’une procédure payante. Le prix du constat locatif établi par l’huissier devra être payé à parts égales par le locataire et le propriétaire.

Quels éléments l’état des lieux d’un appartement doit-il obligatoirement contenir ?

Les états des lieux d’entrée et de sortie d’un appartement doivent obligatoirement comporter certains éléments pour être valide selon la loi ALUR :

  • la date de réalisation de l'état des lieux ;
  • la surface habitable en m2 (d’après la loi Carrez), le nombre de pièces, le type de location (meublé, non-meublé) et l’adresse de l’appartement ;
  • les noms ou dénomination sociale et adresse du propriétaire bailleur, du locataire et/ou des personnes mandatées pour la réalisation de l’état des lieux ;
  • le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz naturel ;
  • les clés, badges et autres éléments reçus ou restitués pendant l’état des lieux ;
  • la description précise de l’appartement, de son état d’usage (neuf, bon état, usure normale, abîmé) et de ses éléments (plinthes, peinture, murs, plafonds, sols, rangements, plomberie, interrupteurs, prises, etc.), pièce par pièce ;
  • l’inventaire des meubles, des équipements de literie, vaisselle, ménage, etc. s’il s’agit d’un logement meublé ;
  • la signature du propriétaire bailleur et des locataires.

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La réalisation de l’état des lieux d’un appartement

Utiliser un modèle d’état des lieux pour un appartement

Que vous soyez locataire ou propriétaire, nous vous conseillons de télécharger notre modèle d’état des lieux pour appartement pour plusieurs raisons :

  • il est conforme aux dispositions de la loi ALUR ;
  • il est complet et précis afin d’éviter tout litige ;
  • il est versatile : il peut servir pour les états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • il est en PDF (et non en word) afin que tout le monde puisse le télécharger et l’imprimer ;
  • il est entièrement gratuit.

> Cliquez ici pour télécharger gratuitement le document au format PDF : modèle d’état des lieux pour un appartement meublé.

> Cliquez ici pour télécharger gratuitement le document au format PDF : modèle d’état des lieux pour un appartement non-meublé.

Une fois le document PDF téléchargé, vous pourrez l’imprimer et le remplir en deux exemplaires identiques : un pour le propriétaire bailleur et un autre pour le locataire de l’appartement.

Bon à savoir

L’état des lieux d’un appartement doit être effectué par le locataire et le propriétaire bailleur, et/ou leurs représentants. Les mandataires peuvent être une personne de confiance (ami, membre de la famille, voisin), une agence immobilière ou encore un huissier de justice.

Comment remplir le modèle d’état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée doit décrire ce dernier de la manière la plus précise possible. En effet, il n’est pas rare qu’un locataire reste plusieurs années dans un appartement ; il faut donc ne laisser aucune place au doute ou à l’interprétation pour éviter tout litige. Pour cela, pensez à inspecter le logement comme suit :

À vérifier

Actions à mener

Éclairage

Allumer les lumières de chaque pièce

Équipement électrique

Observer l'état des prises, vérifier le fonctionnement des appareils électriques et électroménagers

Plomberie

Vérifier les écoulements d'eau, essayer les robinets et chasses d'eau

Compteurs

Relever le compteur d'électricité, de gaz naturel et d'eau

Humidité

Chercher des traces d’humidité et repérer d’éventuelles fuites : moisissures, joints, ventilation

Fenêtres

Vérifier l'ouverture et la fermeture des fenêtres, leur isolation, leur état, d'éventuelles rayures

Murs, sols et plafonds

Relever les traces d'usure, des peinture, les trous et autres dégradations

Mobilier et équipements

Vérifier l'état des meubles (notamment dedans et en dessous), relever toute trace d'usure, faire l'inventaire des équipements (de ménage, de vaisselle, de rangement, etc.)

Divers

Vérifier le fonctionnement et l'état des serrures, de la sonnette, de l'interphone, essayer l'accès à internet s'il y en a un

Astuce

L’usure normale d’un bien immobilier ne peut pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie du locataire. En tant que locataire, vous pouvez utiliser une grille de vétusté, encadrée par la loi ALUR, qui permet de distinguer l’usure normale des dégradations. Elle devra être réalisée d’un commun accord avec le propriétaire bailleur afin d’être valide et de vous protéger.

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Comment préparer l’état des lieux de sortie d’un appartement ?

Vous quittez votre appartement ? Pour être certain de récupérer le dépôt de garantie, pensez à bien préparer l’état des lieux de sortie en menant les actions suivantes :

  • nettoyage : détartrer les équipements, vider et dégivrer le frigo, ne pas oublier de nettoyer la VMC, les plaques de cuisson et la hotte ;
  • réparations : remplacer ce qui est cassé, déboucher la robinetterie, refaire les clés s’il en manque ;
  • rafraîchissement : reboucher les trous des murs, graisser les portes, fenêtres, verrous, passer un coup de peinture en cas de besoin, remplacer les joints.

FAQ : vos questions sur l’état des lieux d’un appartement

Comment contester l’état des lieux d’un appartement ?

Si vous souhaitez contester l’état des lieux d’un appartement, que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie.

Si cette lettre ne permet pas de trouver un accord, l’étape suivante consiste à engager une conciliation en saisissant un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.

Si le litige persiste, vous disposez de 3 ans pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend l’appartement loué.

Achat d’un appartement : comment faire l’état des lieux ?

Lors de l’achat d’un appartement, il n’est pas obligatoire d’effectuer l’état des lieux avant la signature du compromis de vente, mais cela est fortement conseillé. En tant qu’acheteur, en plus d’inspecter le logement, ses équipements et ses dépendances avec soin et de prendre des photos, pensez à vérifier la présence de tous les diagnostics techniques du logement dans le dossier. Vous pouvez faire l’état des lieux en compagnie d’un professionnel, qui pourra repérer les travaux à effectuer et d’éventuels vices cachés.

Quel est le prix de l’état des lieux d’un appartement ?

Le propriétaire ne peut en aucun cas faire payer les états des lieux d’entrée ou de sortie au locataire. Les situations où l’état des lieux peut avoir un prix sont les suivants :

  • l’état des lieux d’entrée est réalisé par une agence immobilière : son coût est alors plafonné à 3 euros TTC par m2 de surface habitable (loi Carrez). Notez qu’une agence immobilière ne peut pas facturer l’
  • l’état des lieux d’entrée ou de sortie de l’appartement est réalisé par un huissier de justice.

Quand l’état des lieux est payant, son coût est partagé à parts égales entre le propriétaire et le locataire, d’après la loi ALUR de 2014.

Eloïse Chanvry

Eloïse Chanvry

Rédactrice experte énergie

Diplômée d'un Master en Management International, Éloïse rejoint Hello Watt en tant que rédactrice. Spécialiste du marché de l'énergie, des sujets d'écologie et du déménagement, elle vous aide à en comprendre tous les tenants et les aboutissants !