Comment réaliser l’état des lieux pour un contrat de location ?

L’état des lieux pour une location est encadré par la loi ALUR de 2014. Il permet de protéger le propriétaire d’un bien immobilier des dégradations et d’éviter les litiges. Découvrez comment le réaliser et téléchargez notre modèle d’état des lieux !

En résumé

La loi ALUR rend obligatoire l’état des lieux d’entrée et de sortie pour tout logement mis en location (meublé comme non-meublé). Ceux-ci doivent être contradictoires et comporter certains éléments obligatoires pour être valides.

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés entre le propriétaire bailleur et le locataire et/ou leurs mandataires. Ils doivent décrire précisément le logement, son mobilier et ses équipements afin de ne laisser aucune place au doute ou à l’interprétation.

Pour obtenir un document conforme à la loi ALUR et éviter tout litige, téléchargez gratuitement notre modèle d’état des lieux au format PDF !

État des lieux pour un contrat de location : quelles obligations ?

L’état des lieux est-il obligatoire pour un contrat de location ?

Depuis la loi ALUR 2014, réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire pour tout contrat de location, qu’elle soit meublée ou non. Néanmoins, en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le bail reste valide et deux situations peuvent s’appliquer.

La loi ALUR rend obligatoire l’état des lieux d’entrée et de sortie pour tout logement mis en location (meublé comme non-meublé). Ceux-ci doivent être contradictoires et comporter certains éléments obligatoires pour être valides.

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés entre le propriétaire bailleur et le locataire et/ou leurs mandataires. Ils doivent décrire précisément le logement, son mobilier et ses équipements afin de ne laisser aucune place au doute ou à l’interprétation.

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Bon à savoir

La loi ALUR encadre le marché de l'immobilier. Elle a pour buts de lutter contre l’habitat indigne, de protéger l’accès au logement des personnes les plus vulnérables, de favoriser la modernisation et la rénovation du parc immobilier français et d’assurer un équilibre entre les acteurs du marché de l’immobilier en sanctionnant les pratiques abusives.

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1/ Absence d’état des lieux d’entrée par refus du propriétaire

Si le propriétaire refuse d'effectuer l’état des lieux d’entrée ou ne se présente pas au rendez-vous et que les sollicitations et mises en demeure du locataire restent sans réponse, le propriétaire devra prouver lors de l’état des lieux de sortie que le logement a été loué en bon état. Ainsi, c’est à lui que la responsabilité incombera s’il pense que les dégradations du bien immobilier et de ses équipements ont été commises par le locataire.

2/ Absence d’état des lieux d’entrée par refus du locataire ou par négligence d’une des deux parties

Si le locataire refuse de réaliser l’état des lieux d’entrée ou qu’il n’est pas effectué par négligence d’une des deux parties, la loi ALUR considère que le bien immobilier a été loué en bon état. C’est donc au locataire de prouver qu’il n’est pas à l’origine des dégradations dans le logement lors de la fin du bail et le propriétaire bailleur pourra conserver le dépôt de garantie s’il estime que des travaux de réparations sont nécessaires, selon l’Article 1731 du Code Civil.

Astuce

L’usure normale d’un bien immobilier ne peut pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie du locataire. En tant que locataire, vous pouvez utiliser une grille de vétusté, encadrée par la loi ALUR, qui permet de distinguer l’usure normale des dégradations. Elle devra être réalisée d’un commun accord avec le propriétaire bailleur afin d’être valide et de vous protéger.

Un état des lieux obligatoirement contradictoire

L’état des lieux d’entrée comme de sortie doit être “contradictoire” pour être valide. Ce terme ne sert pas à marquer l'opposition ; au contraire il signifie qu’il doit être rempli en deux exemplaires identiques et validés par la signature par le locataire et le propriétaire bailleur.

Si les deux parties ou leurs mandataires ne parviennent pas à se mettre d’accord ou que l’une d’elles ne se présente pas au rendez-vous, elles devront faire appel à un huissier de justice. Ce dernier établira alors un constat locatif qui fera état des lieux et contre lequel aucune contestation ne pourra être formulée. Cela a un coût, et les frais d’acte, de déplacement et de lettre de convocation seront partagés à égalité entre le locataire et le propriétaire.

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Quels éléments doivent figurer dans l’état des lieux pour un bail de location ?

En accord avec la loi ALUR de 2014, les états des lieux d’entrée et de sortie pour la location d’un logement doivent obligatoirement comporter les éléments suivants pour être valide :

  • la date de réalisation de l'état des lieux (d’entrée ou de sortie) ;
  • le type de logement (studio, appartement, maison, etc.), sa surface habitable en m2 (selon la loi Carrez), le nombre de pièces, le type de location (meublé, non-meublé) et l’adresse ;
  • les informations du propriétaire bailleur, du locataire et/ou des personnes mandatées pour la réalisation de l’état des lieux : noms ou dénomination sociale, adresse ;
  • le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz naturel (s’il y a lieu) du logement ;
  • les clés, badges et autres éléments reçus ou restitués pendant l’état des lieux ;
  • la description précise du logement, de son état d’usage (neuf, bon état, usure normale, abîmé) et de ses éléments (plinthes, peinture, murs, plafonds, sols, rangements, plomberie, interrupteurs, prises, etc.), pièce par pièce ;
  • l’inventaire des meubles, des équipements de literie, vaisselle, ménage, etc. si le logement est meublé ;
  • la signature du propriétaire bailleur et des locataires.

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Comment réaliser l’état des lieux de location ?

Qui réalise l’état des lieux pour un contrat de location ?

En général, c’est le locataire et le propriétaire bailleur qui réalisent l’état des lieux d’entrée et de sortie d’un logement. Cependant, il peut arriver que des personnes soient mandatées à leur place :

  • le propriétaire comme le locataire peuvent demander à une personne de confiance de les représenter (ami, famille, voisin, etc.) ;
  • si la location du bien immobilier est prise en charge par une agence immobilière, il est commun qu’un professionnel représente le propriétaire pour effectuer l’état des lieux ;
  • l’état des lieux peut aussi être réalisé par un huissier de justice, notamment en cas de litige. Ce dernier sera alors payant.

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Comment remplir l’état des lieux d’un bail de location ?

L’état des lieux d’entrée comme de sortie d’un studio, appartement ou maison en contrat de location doit décrire le logement et ses équipements de la manière la plus précise possible. De cette manière, aucune place n’est laissée au doute ou à l’interprétation et les litiges peuvent être évités.

Pour remplir l'état des lieux, le locataire, le propriétaire bailleur ou leurs mandataires doivent prendre leur temps et effectuer les actions de la liste suivante avec soin :

À vérifier

Actions à mener

Éclairage

Allumer les lumières de chaque pièce

Équipement électrique

Observer l'état des prises, vérifier le fonctionnement des appareils électriques et électroménagers

Plomberie

Vérifier les écoulements d'eau, essayer les robinets et chasses d'eau

Compteurs

Relever le compteur d'électricité, de gaz naturel et d'eau

Humidité

Chercher des traces d’humidité et repérer d’éventuelles fuites : moisissures, joints, ventilation

Fenêtres

Vérifier l'ouverture et la fermeture des fenêtres, leur isolation, leur état, d'éventuelles rayures

Murs, sols et plafonds

Relever les traces d'usure, des peinture, les trous et autres dégradations

Mobilier et équipements

Vérifier l'état des meubles (notamment dedans et en dessous), relever toute trace d'usure, faire l'inventaire des équipements (de ménage, de vaisselle, de rangement, etc.)

Divers

Vérifier le fonctionnement et l'état des serrures, de la sonnette, de l'interphone, essayer l'accès à internet s'il y en a un

Astuce

Depuis 2016, il est également possible de joindre des photos à l’état des lieux, ce qui est très utile si des dégradations ou des réparations à effectuer sont constatées par le locataire lors de son arrivée dans le logement. Pour que les photos soient valides à titre de preuves, elles doivent être jointes aux deux exemplaires d’état des lieux (par e-mail ou par lettre), comporter une légende, une date et la signature des deux parties.

Modèle d’état des lieux pour un bail de location

Modèle d’état des lieux pour une location en meublé

Que vous soyez locataire ou propriétaire, nous vous conseillons de télécharger notre modèle d’état des lieux pour plusieurs raisons :

  • celui-ci est conforme à la loi ALUR, sa validité est donc assurée ; 
  • il est complet et vous incite à donner le plus de précisions possibles, afin d’éviter tout litige avec l’autre partie ;
  • il est conçu pour servir à la fois d’état des lieux d’entrée et de sortie ;
  • il est au format PDF : vous pouvez donc le télécharger et l’imprimer sans craindre qu’il ne soit modifié ;
  • il est 100 % gratuit.

> Cliquez ici pour télécharger gratuitement le document au format PDF : modèle d’état des lieux pour un logement meublé.

Une fois le document PDF téléchargé, vous pouvez l’imprimer et le remplir en deux exemplaires identiques (un pour le locataire et un pour le propriétaire bailleur).

Astuce

Si vous n’avez pas assez de place pour détailler toutes les observations sur l’état d’usage du logement, de ses équipements ou du mobilier, vous pouvez imprimer les pages nécessaires en double.

Modèle d’état des lieux pour une location non-meublée

Pour les mêmes raisons, nous vous conseillons de télécharger gratuitement notre modèle d’état des lieux pour logement non-meublé. Celui-ci est conforme à la loi ALUR, complet afin d’éviter les litiges et peut être utilisé pour l’entrée comme pour la sortie dans le logement.

> Cliquez ici pour télécharger gratuitement le document au format PDF : modèle d’état des lieux pour un logement non-meublé.

FAQ : vos questions sur l’état des lieux pour une location

Que faire en cas de litige relatif à l’état des lieux pour une location ?

Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur l’état des lieux d’entrée ou de sortie, ils doivent faire appel à un huissier de justice en s'adressant au Tribunal judiciaire. Les frais seront à partager à parts égales entre les deux parties.

Comment contester l’état des lieux d’un bail de location ?

Pour toute contestation de l’état des lieux d’entrée ou de sortie, il faut tout d’abord adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie. 

Si aucun accord n’est trouvé ou que celle-ci reste sans réponse, le propriétaire ou le locataire peuvent engager une conciliation auprès d’un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation

Si cela ne suffit pas à résoudre le litige, le contestataire dispose de 3 ans pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Quel est le prix de l’état des lieux pour un contrat de location ?

Si et seulement si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel d’une agence immobilière, son coût peut-être facturé. La loi ALUR plafonne ce coût à 3 euros TTC par m2 de surface habitable (selon la loi Carrez), et celui-ci est partagé à parts égales entre le propriétaire et le locataire.

L’état des lieux de sortie est obligatoirement gratuit pour le locataire (sauf en cas de recours à un huissier de justice). Si le contrat de bail stipule qu’il est payant, la clause est abusive et donc réputée non écrite.

Eloïse Chanvry

Eloïse Chanvry

Rédactrice experte énergie

Diplômée d'un Master en Management International, Éloïse rejoint Hello Watt en tant que rédactrice. Spécialiste du marché de l'énergie, des sujets d'écologie et du déménagement, elle vous aide à en comprendre tous les tenants et les aboutissants !