Depuis le décret de la loi ALUR du 30 mars 2016, il est possible de joindre des photos à l’ état des lieux, afin de rendre ce dernier le plus précis possible et de réduire les risques de litiges.
En résumé
Joindre des photos à l’état des lieux permet de protéger le propriétaire et le locataire d’un logement en contrat de location.
Les photos ne sont valides que si elles comportent une légende, une date et la signature du propriétaire bailleur et du locataire.
Pourquoi joindre des photos à l’état des lieux ?
Un état des lieux avec photos pour protéger le locataire
La loi ALUR de 2014 rend l’état des lieux d’entrée comme de sortie obligatoire, que le logement soit meublé ou non-meublé. Comparer l’ état des lieux de sortie avec l’ état des lieux d’entrée permet de déterminer les éventuelles dégradations qui ont été commises par le locataire au cours du bail.
Cependant, il arrive que l’état des lieux ne soit pas suffisamment détaillé ou que le propriétaire du logement soit de mauvaise foi, auquel cas, certaines dégradations dans la maison ou l’appartement peuvent être imputées à tort au locataire.
Pour le locataire, prendre des photos lors de l’état des lieux d’entrée est un moyen de se protéger, grâce à des preuves en images. En le faisant, il s’assure que les dégradations déjà présentes dans le logement lors de la remise des clés ne lui seront pas imputées. Ainsi, si le locataire prend soin du logement, il est certain de récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie, aussi appelé caution.
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Bon à savoir
L’usure normale d’un bien immobilier (ou vétusté) ne peut en aucun cas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie (caution) du locataire. Convenir d’une grille de vétusté avec le propriétaire et prendre des photos permet de distinguer plus aisément l’usure normale des dégradations.
Un état des lieux avec photos pour protéger le propriétaire
Il arrive que le propriétaire bailleur, s’il se charge lui-même de l’état des lieux d’entrée et de sortie, ne remarque pas les dégradations qui ont pu être causées par le locataire tout au long du bail de location. Prendre des photos des éléments du logement dans toutes les pièces lui permet de conserver des preuves en images et de s’assurer lors de la sortie du locataire que son logement lui a été restitué en bon état.
Bon à savoir
Il est tout à fait possible d’effectuer un état des lieux sans prendre de photos. Cela apporte simplement une sécurité supplémentaire en images.
Comment joindre les photos à l’état des lieux ?
Les conditions à respecter pour que les photos soient valides
Afin que les photos prises lors de l’état des lieux soient considérées comme valides aux yeux de la loi, plusieurs conditions doivent être réunies :
- les photos doivent être de bonne qualité et ce qu’elles représentent doit être clairement visible;
- elles doivent avoir été prises au cours de la réalisation de l’état des lieux d’entrée, à la même date ;
- elles doivent comporter légende, date et signature de chacune des parties ;
- elles doivent être jointes à l’état des lieux d’entrée;
- l’état des lieux doit avoir été réalisé après le 30 mars 2016 de même que la prise des photos.
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Qui peut prendre des photos lors de l’état des lieux ?
Le propriétaire du logement peut tout autant prendre des photos lors de l’état des lieux d’entrée que le locataire, tant qu’elles respectent les conditions énoncées ci-dessus.
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée (si l’une des deux parties refuse sa réalisation, par exemple), l’autre peut faire appel à un huissier de justice. Ce dernier pourra établir un constat locatif et prendre des photos, qui feront office de preuves en images lors de la fin du bail de location et de la sortie du locataire du logement.
Les différents moyens de joindre les photos à l’état des lieux d’entrée
La manière de joindre les photos à l’état des lieux d’entrée dépend de la forme que prend celui-ci.
S’il s’agit d’une version papier, les photos doivent être imprimées en deux exemplaires, légendées, datées, et envoyées à l’autre partie pour que celle-ci y appose sa signature. Le plus sûr est d’envoyer les photos via une lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre (contre une attestation).
Cette méthode n’est ni la plus simple, ni la plus économique, ni la plus écologique, surtout s’il y a beaucoup de photos. Or, une simple photo enregistrée sur un smartphone ne peut être considérée comme une preuve irréfutable. C’est pourquoi vous pouvez aussi les envoyer par mail à l’autre partie avec accusé de réception, de manière à certifier la date et à vous assurer qu’elle en ait pris connaissance.
Certains états des lieux numériques permettent directement d’inclure des photos à l’état des lieux et de les signer digitalement.
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Télécharger un modèle d’état des lieux avec photos
Nous vous conseillons de télécharger notre modèle d’état des lieux pour y joindre vos photos. Ce dernier est conforme à la loi ALUR, peut servir de document d’entrée comme de sortie, est au format PDF et est 100 % gratuit.
> Cliquez ici pour télécharger gratuitement le document en PDF : modèle d’état des lieux avec photos pour un logement meublé .
> Cliquez ici pour télécharger gratuitement le document en PDF : modèle d’état des lieux avec photos pour un logement non-meublé .
FAQ : vos questions sur les photos de l’état des lieux
Est-il possible d’utiliser des photos comme preuves pour un état des lieux ?
Si les photos sont jointes à l’état des lieux d’entrée, comportent une légende, une date (la même que celle de la remise des clés) et la signature des locataires et du propriétaire bailleur, elles peuvent servir de preuve lors de l’état des lieux de sortie.
Comment faire un état des lieux avec photos ?
Il vous suffit de réaliser votre état des lieux normalement et de prendre des photos. Une légende, date et signature des deux parties doivent y être apposées. Si le document est numérique, vous pourrez les y joindre directement. S’il s’agit d’une version papier, il vous faudra les imprimer en deux exemplaires, puis les remettre en main propre en échange d’une attestation, les envoyer par lettre recommandée ou par mail avec accusé de réception.
Quel modèle d’état des lieux faut-il utiliser pour joindre des photos ?
Vous pouvez joindre des photos à n’importe quel type d’état des lieux pourvu que celui-ci soit conforme à la loi ALUR.
