Les diagnostics immobiliers sont des documents essentiels pour la bonne préparation d’un déménagement ou d’un achat. Un diagnostic immobilier contient en effet des informations précieuses aussi bien pour le futur locataire que le futur acquéreur. Découvrez sans plus tarder tout ce qu’il faut savoir sur les diagnostics immobiliers !
En résumé :
Il existe un certain nombre de diagnostics immobiliers :
- le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et l’ERP (État des Risques et Pollutions), qui doivent être effectués pour tout type de logement ;
- les diagnostics gaz et électricité, le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), l’état d’amiante et le diagnostic bruit qui sont à réaliser dans les logements en vente et en location sous certaines conditions ;
- les diagnostics de loi Carrez, termites, mérule et d’assainissement qui, eux, ne doivent être effectués que pour les logements en vente sous certaines conditions.
En ce qui concerne le prix d’un diagnostic immobilier, celui-ci peut grandement varier (de 0 à 400 euros). Par ailleurs, les diagnostics immobiliers doivent la plupart du temps être réalisés par un professionnel certifié sous peine de sanctions.
Quels sont les différents types de diagnostics immobiliers ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique est un document qui doit obligatoirement être joint au dossier de diagnostic technique d’un logement en vente ou au bail de location. Créé en 2006 et actualisé pour la dernière fois en juillet 2021, il se compose de 2 étiquettes :
- l’étiquette énergie, qui indique la consommation de gaz et d'électricité d’un logement en kWh/m² par an et une estimation du prix de celle-ci ;
- l’étiquette climat, qui renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre (GES) de l’habitation en kg équivalent CO2/m² par an.
Le DPE donne ainsi à l'acquéreur d’un logement des informations sur les éventuels travaux de rénovation énergétique à réaliser (changement du système de chauffage et d’eau chaude, travaux d’isolation thermique, ventilation, etc.).
Côté locataire, ce diagnostic devient aussi un critère primordial lors de la recherche d’un nouveau logement puisqu’il permet de connaître l’estimation de la facture énergétique annuelle et donc, in fine, de mieux préparer son budget.
Le DPE a aussi une utilité politique : il permet à l'État français de donner des recommandations pour éviter la surconsommation d’énergie et donc de lutter contre les passoires thermiques plus efficacement. L’objectif du Gouvernement étant de réduire la précarité énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de la France.
Votre DPE est-il encore valable ?
Suite à la réforme du diagnostic de performance énergétique, tous les DPE n’ont plus les mêmes dates de validité :
- les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu'au 31/12/2024 ;
- tous les DPE antérieurs à ces dates ne sont plus valides et doivent être renouvelés.
Si votre DPE n’est plus valide, prenez bien le temps de comparer les offres de différents diagnostiqueurs immobiliers. En effet, les prix n’étant pas réglementés, les professionnels sont libres de choisir leur propre tarif.
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L’état des risques et pollutions (ERP)
L’état des risques et pollutions est un diagnostic immobilier obligatoire que le propriétaire doit réaliser pour les logements en vente comme en location. Il donne des informations au propriétaire, acquéreur ou locataire au sujet des risques et pollutions naturels, miniers, technologiques ou encore sismiques courus par les occupants du logement.
Le diagnostic ERP a une durée de validité très courte : elle n’est que de 6 mois. Ainsi, il n’est pas rare que le propriétaire soit contraint de le renouveler s’il cherche à vendre ou à louer un logement. Si l’état des risques et pollutions est réalisé par un professionnel, il coûte entre 10 et 30 €.
Le saviez-vous ?
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour réaliser le diagnostic ERP. Il est possible de le réaliser soi-même, auquel cas, il est gratuit. Cependant, cela n’est absolument pas recommandé : en cas de litige avec l’acquéreur ou le locataire, la responsabilité du propriétaire sera engagée !
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Tout logement en vente ou en location construit avant 1949 doit être soumis au diagnostic plomb. Pouvant être présent notamment dans les peintures et autres revêtements des logements anciens, le plomb présente d'importants risques de toxicité pour l’humain.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), doit donc être effectué par un diagnostiqueur certifié. Sa durée de validité est illimitée si aucune trace n’est détectée. En revanche, si la concentration de plomb révélée est supérieure à 1 mg/cm², le CREP doit dater de moins d’un an pour être valide lors de la vente d’un bien immobilier et de moins de 6 ans pour sa mise en location.
Le diagnostic des états des installations intérieures de gaz et d’électricité
L’état de l’installation intérieure de gaz et celle d'électricité sont obligatoires si celles-ci ont plus de 15 ans. Leur durée de validité est de 3 ans pour les habitations destinées à la vente et de 6 ans pour la location.
Les diagnostics électricité et gaz doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié selon l’Article L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation et coûtent chacun entre 90 et 140 €.
Bon à savoir :
Si l’installation d’électricité d’un logement a plus de 15 ans, mais que ce dernier possède une attestation de conformité du CONSUEL (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Électricité) délivrée moins de 3 ans auparavant, il n’est pas obligatoire d’effectuer le diagnostic électricité.
Par ailleurs, n’oubliez pas de modifier vos contrats auprès de vos fournisseurs pour un déménagement sans encombre !
L’état d’amiante
Tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante s’ils sont mis en vente ou en location. L’amiante est en effet une fibre qui présente des risques de cancer ou de maladie pulmonaire chronique pour quiconque y est exposé quotidiennement.
L’état d’amiante doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié, et sa durée de validité dépend de son résultat :
- si aucune présence d’amiante n’est constatée, la durée de validité du certificat est illimitée ;
- si le logement contient de l’amiante, le diagnostic est valide 3 ans pour les logements en vente et sans limite de durée pour les logements en location (sauf si des travaux de désamiantage sont entrepris).
Attention :
Si l’état d’amiante a été réalisé avant le 1ᵉʳ avril 2013, peu importe son issue, il doit être réalisé à nouveau !
Le diagnostic bruit
Pour les maisons ou appartements à louer comme à vendre, le diagnostic bruit n’est nécessaire que si la construction se situe dans une zone à proximité d’un aéroport. Ce dernier sert à prévenir les potentiels acquéreurs et locataires des nuisances sonores qui pourraient y être liées.
Le diagnostic bruit a une durée de validité de 6 mois et coûte en moyenne 30 €, même si le prix varie en fonction de la mairie de la commune.
Le diagnostic de la loi Carrez
Le diagnostic de loi Carrez doit être joint au CiL (Carnet d’Information du Logement) ou au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) d’un logement à vendre. Il n’est pas obligatoire pour la mise en location d’une habitation.
Il s’agit d’un document qui permet de connaître la surface habitable d’un bien immobilier en excluant les espaces dans lesquels la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m. Cela concerne généralement les ouvertures, escaliers, parkings, caves ou encore garages.
Le diagnostic de loi Carrez ne doit pas obligatoirement être réalisé par un professionnel. Néanmoins, en cas de litige avec l’acquéreur, un document établi par un diagnostiqueur certifié protège le propriétaire. De plus, sa durée de validité est illimitée (sauf en cas de travaux pouvant modifier la surface habitable du logement). Pour une moyenne de 70 à 150 €, cela peut donc valoir le coup de faire appel à un professionnel pour la réalisation du diagnostic de loi Carrez.
Les diagnostics termites et mérules
Les diagnostics termites et mérules sont obligatoires si le logement à vendre se situe dans une zone définie comme étant à risques par un arrêté préfectoral. Les mérules, des champignons qui attaquent le bois, ainsi que les termites et autres insectes xylophages, s’ils ne sont pas repérés et traités à temps, peuvent grandement endommager les structures en bois d’un logement. Parfois, ils peuvent même provoquer l’effondrement de charpentes ou d’escaliers.
Le diagnostic assainissement
Lorsqu’un logement n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées, il doit disposer d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Lors de la vente, cette dernière doit être contrôlée et validée par la commune (et non pas un diagnostiqueur professionnel).
Le document fourni par la mairie et attestant de la conformité de l’installation est valide pour une durée de trois ans et coûte en général entre 100 et 150 €.
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Dans quels cas ces diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour tous
Lors de la mise en vente ou en location d’un logement, il est strictement obligatoire de réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que l’état des risques et pollutions (ERP). Ils doivent ensuite être joints au dossier de diagnostic technique (DDT) et au carnet d'information du logement (CiL).
La seule exception pour laquelle le DPE n’est pas obligatoire concerne les logements destinés à être habités moins de 4 mois par an.
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Les diagnostics immobiliers obligatoires sous certaines conditions pour les logements en vente et en location
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, ces 4 diagnostics immobiliers peuvent être obligatoires :
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
- l’état d’amiante ;
- l’état d’installation intérieure du gaz et/ou de l’électricité ;
- le diagnostic bruit.
Ces diagnostics sont obligatoires sous certaines conditions et dans certains cas spécifiques. En ce qui concerne le CREP, l’état d’amiante ainsi que l’état des installations intérieures gaz et électricité, c’est principalement l’ancienneté du logement qui peut être pénalisante.
En effet, le diagnostic amiante ne s’applique qu’aux logements en vente ou en location dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Le CREP est seulement obligatoire pour les biens construits avant 1949 et destinés à la vente ou à la location. Quant à l’état des installations intérieures de gaz naturel et d’électricité, ces diagnostics ne sont obligatoires que si les installations en question ont plus de 15 ans !
Enfin, pour le diagnostic bruit, celui-ci n’est requis que si l’habitation se trouve à proximité d’un aéroport, un cas spécifique qui ne concerne donc qu’une minorité de logements.
Les diagnostics immobiliers obligatoires sous certaines conditions pour les logements en vente
Sous certaines conditions et seulement dans le cadre d’une vente, la réalisation des 3 diagnostics immobiliers suivants est obligatoire :
- le diagnostic de la loi Carrez ;
- les diagnostics termites et mérule ;
- le diagnostic d’assainissement.
Dans le cas du diagnostic loi Carrez, l’obligation ne concerne que les logements en vente et au sein d’une copropriété (généralement un appartement). Les diagnostics termites et mérule ne s’appliquent qu’aux logements en vente se situant dans des zones jugées à risque par un arrêté préfectoral. La plupart des zones concernées se trouvent dans des communes souvent sujettes au temps humide (proche de la côte, des fleuves, de la mer, etc).
Enfin, le diagnostic d’assainissement n’est exigé que pour les biens immobiliers non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Lorsqu’une propriété n’est pas raccordée au réseau public, le propriétaire doit effectivement justifier d’une installation d’assainissement non collectif autonome (d’où l’existence de ce diagnostic).
Le saviez-vous ?
C’est la commune dans laquelle vous habitez qui se charge de valider ou non votre installation d’assainissement, et donc de vous remettre un diagnostic d’assainissement conforme.
Diagnostic immobilier et obligations légales : récapitulons
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif de toutes les informations mentionnées précédemment :
|
Diagnostic |
Obligatoire ? |
|---|---|
|
DPE |
Strictement obligatoire, sauf si le logement à vendre ou à louer est occupé moins de 4 mois par an |
|
ERP |
Strictement obligatoire pour tout logement en vente ou en location |
|
CREP |
Obligatoire si le logement en vente ou en location a été construit avant 1949 |
|
État d'amiante |
Obligatoire si le permis de construire du logement en vente ou en location a été délivré avant juillet 1997 |
|
Gaz et électricité |
Seulement si l'installation de gaz naturel ou d'électricité du logement en vente ou en location a plus de 15 ans |
|
Diagnostic de loi Carrez |
Obligatoire si le logement en vente ou en location est en copropriété |
|
Diagnostic bruit |
Obligatoire si le logement en vente ou en location est susceptible d'être exposé aux nuisances sonores d'un aéroport |
|
Diagnostic termites |
Obligatoire pour tous les logements en vente dans une zone présentant des risques de termites, définie par un arrêté préfectoral |
|
Diagnostic mérule |
Obligatoire pour tous les logements en vente dans une zone présentant des risques de mérule, définie par un arrêté préfectoral |
|
Diagnostic assainissement |
Obligatoire si le bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées |
Diagnostic immobilier : quel prix ? Quelle durée de validité ?
Afin de préparer son déménagement ou de s’assurer que celui de son futur locataire se passe dans les meilleures conditions, il reste certaines informations à connaître au sujet des diagnostics immobiliers !
Le prix des diagnostics immobiliers
Pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien afin de déménager, l’opération peut déjà être coûteuse en soi. À cela vient s’ajouter le prix des divers diagnostics immobiliers qu’ils devront réaliser pour que leur bien soit conforme à la vente. Idem pour les propriétaires bailleurs, même si les obligations légales ne sont pas nécessairement identiques.
Au sujet du prix des diagnostics immobiliers, il faut savoir dans un premier temps qu’ils varient énormément selon la complexité de l’étude menée, de la nature du logement ou encore de sa géolocalisation.
Enfin, sachez que les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés ! Cela signifie que les diagnostiqueurs sont libres de pratiquer les prix qu’ils souhaitent. Nous vous recommandons donc fortement de demander et comparer plusieurs devis auprès de différents professionnels afin d’éviter les arnaques.
Le temps de validité des diagnostics immobiliers
|
Diagnostic |
Durée de validité |
|---|---|
|
Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
- 10 ans si réalisé après le 1ᵉʳ juillet 2021 - Valable jusqu’au 31/12/2024 si réalisé entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 |
|
État des risques et pollutions (ERP) |
6 mois |
|
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) |
- Illimité si aucune trace de plomb - 1 an pour une vente si trace détectée - 6 ans pour une location si trace détectée |
|
L’état d’amiante |
- Illimité si aucune trace d’amiante ou si en location - 3 ans pour une vente si trace détectée |
|
Le diagnostic des états des installations intérieures de gaz et d’électricité |
- 3 ans pour une vente - 6 ans pour une location |
|
Le diagnostic bruit |
6 mois |
|
Le diagnostic loi Carrez |
Illimité sauf si travaux ayant modifié la superficie ou la disposition du bien |
|
Les diagnostics termites et mérule |
Dépend de l’arrêté préfectoral local |
|
Le diagnostic d’assainissement |
3 ans |
FAQ sur les diagnostics immobiliers
Quels sont les diagnostics obligatoires en immobilier ?
En immobilier, il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers. Certains sont systématiquement obligatoires comme le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou l’ERP (État des Risques et Pollutions).
D’autres le sont uniquement sous certaines conditions, comme le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), l’état d’amiante, le diagnostic des états des installations intérieures de gaz et d’électricité, le diagnostic bruit, le diagnostic loi Carrez ainsi que le diagnostic d’assainissement.
Quel est le coût d’un diagnostic immobilier ?
Le coût total d’un diagnostic immobilier dépend des types de diagnostics à réaliser, du professionnel auquel il est fait appel ou de la zone géographique dans laquelle est situé le logement.
Quand doivent-être faits les diagnostics immobiliers ?
Un diagnostic immobilier doit être réalisé s’il arrive à son terme, s’il n’est plus valide ou si vous avez l'intention de mettre votre bien en vente et/ou en location.
Si vous vous demandez combien de temps un diagnostic immobilier est valide, sachez qu’il n’existe pas de réponse fixe. En effet, tout dépend du diagnostic immobilier en question et du type de contrat pour le logement.
