Tout sur les diagnostics immobiliers obligatoires (vente/location)

Les diagnostics immobiliers sont des documents essentiels pour la bonne préparation d’un déménagement, tant pour les potentiels acquéreurs d’un bien immobilier en vente que pour les futurs locataires. Certains d’entre eux doivent obligatoirement être présentés dans le Dossier de diagnostic technique (DTT) ou en annexe du bail de location.

En résumé

Il existe un certain nombre de diagnostics immobiliers : le DPE et l’ERP doivent être effectués pour tout type de logement. Les diagnostics gaz et électricité, le CREP, l’état d’amiante et le diagnostic bruit sont à réaliser dans les logements en vente comme en location sous certaines conditions. Enfin, les diagnostics de loi Carrez, termites, mérule et d’assainissement ne doivent être effectués que pour les logements en vente sous certaines conditions.

Le prix d’un diagnostic immobilier peut être très variable (de 0 à 400 euros) et doit la plupart du temps être entrepris par un professionnel certifié sous peine de sanctions.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour tous les logements

Le Diagnostic de performance énergétique, ou DPE

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Le Diagnostic de performance énergétique est un document qui doit obligatoirement être joint au Dossier de diagnostic technique d’un logement en vente, ou au bail de location. Créé en 2006 et actualisé pour la dernière fois en juillet 2021, il se compose de deux étiquettes :

  • l’étiquette énergie, qui indique la consommation de gaz et de d’électricité d’un logement en kWh/m² par an et une estimation du prix de celle-ci ;
  • l’étiquette climat, qui renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre de l’habitation (GES maison) en kg équivalent CO2/m² par an.

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À quoi le DPE sert-il ?

Le DPE donne ainsi à l'acquéreur d’un logement des informations sur les éventuels travaux de rénovation énergétique à réaliser (changement du système de chauffage et d’eau chaude, travaux d’isolation thermique, ventilation, etc.). Il a aussi une utilité politique : il permet à l'État français de donner des recommandations pour éviter la surconsommation d’énergie ainsi que de lutter contre les passoires thermiques. dans le but de réduire la précarité énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de la France.

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La réalisation d’un Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Son prix dépend de la taille, de l’année de construction et de la localisation de l’habitation, et est compris en général entre 90 et 200 euros. La durée de validité de ce diagnostic immobilier est de 10 ans.

Bon à savoir

Avec la nouvelle réglementation du Diagnostic de performance énergétique, les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valides jusqu'au 31/12/2024, et ceux établis entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 sont valides jusqu'au 31/12/2022.

Le diagnostic ERP

L’état des risques et pollutions est un diagnostic immobilier obligatoire que le propriétaire doit réaliser pour les logements en vente comme en location. Il donne des informations au propriétaire, acquéreur ou locataire des informations sur les risques et pollutions naturels, miniers, technologiques ou encore sismiques courus par les occupants du logement.

Le diagnostic ERP a une durée de validité très courte : elle n’est que de 6 mois. Ainsi, il n’est pas rare que le propriétaire soit contraint de le renouveler s’il cherche à vendre ou à louer un logement. Si l’état des risques et pollutions est réalisé par un professionnel, il coûte entre 10 et 30 euros.

Le saviez-vous ?

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour réaliser le diagnostic ERP. Il est possible de le réaliser soi-même, auquel cas, il est gratuit. Cependant, cela n’est absolument pas recommandé : en cas de litige avec l’acquéreur ou le locataire, la responsabilité du propriétaire peut être engagée, ce qui peut être évité si ce dernier fait appel à un professionnel.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sous conditions

Les diagnostics gaz et électricité

L’état de l’installation intérieure de gaz et celle d'électricité sont obligatoires si celle-ci a plus de 15 ans. Leur durée de validité est de 3 ans pour les habitations destinées à la vente et de 6 ans pour la location.

Le diagnostic électricité et gaz doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié selon l’Article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation et coûtent chacun entre 90 et 140 euros.

À noter

Si l’installation d’électricité d’un logement a plus de 15 ans mais que ce dernier possède une attestation de conformité du CONSUEL (Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité) délivrée moins de 3 ans auparavant, il n’est pas obligatoire d’effectuer le diagnostic électricité.

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Le Constat de risque d’exposition au plomb

Tout logement en vente ou en location construit avant 1949 doit être soumis au diagnostic plomb. Pouvant être présent notamment dans les peintures et autres revêtements des logements anciens, le plomb présente d'importants risques de toxicité pour l’humain.

Le Constat de risque d’exposition au plomb, ou CREP, doit être effectué par un diagnostiqueur certifié. Sa durée de validité est illimitée si aucune trace n’est détectée. Si la concentration de plomb révélée est supérieure à 1 mg/cm², le CREP doit dater de moins d’un an pour être valide lors de la vente d’un bien immobilier et de moins de 6 ans pour sa mise en location.

Le diagnostic amiante

Tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante s’ils sont mis en vente ou en location. L’amiante est en effet une fibre qui présente des risques de cancer ou de maladie pulmonaire chronique pour quiconque y est exposé quotidiennement.

L’état d’amiante doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié, et sa durée de validité dépend de son résultat :

  • si aucune présence d’amiante n’est constatée, la durée de validité du certificat est illimitée ;
  • si le logement contient de l’amiante, le diagnostic est valide 3 ans pour les logements en vente et sans limite de durée pour les logements en location (sauf si des travaux de désamiantage sont entrepris).

À noter

Si l’état d’amiante a été réalisé avant le 1er avril 2013, peu importe son issue, il doit être réitéré.

Le diagnostic bruit

Pour les maisons ou appartements à louer comme à vendre, le diagnostic bruit n’est nécessaire que si la construction se situe dans une zone à proximité d’un aéroport. Ce dernier sert à prévenir les potentiels acquéreurs et locataires des nuisances sonores qui pourraient y être liées.

Le diagnostic bruit a une durée de validité de 6 mois et coûte en moyenne 30 euros, même si le prix varie en fonction de la mairie de la commune.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour les logements en en vente sous conditions

Le diagnostic de loi Carrez

Le diagnostic de loi Carrez doit être joint au Dossier de diagnostic technique, ou DDT d’un logement à vendre. Il n’est pas obligatoire pour la mise en location d’une habitation. 

Il s’agit d’un document qui permet de rendre compte de la surface habitable d’un bien immobilier en excluant les espaces où la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètres, les ouvertures, escaliers, parkings, caves ou encore garages.

Le diagnostic de loi Carrez ne doit pas obligatoirement être réalisé par un professionnel. Néanmoins, en cas de litige avec l’acquéreur, un document établi par un diagnostiqueur certifié protège le propriétaire. De plus, sa durée de validité est illimitée, sauf en cas de travaux pouvant modifier la surface habitable du logement. Pour une moyenne de 70 à 150 euros, cela peut donc valoir le coup de faire appel à un professionnel pour la réalisation du diagnostic de loi Carrez.

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Les diagnostics termites et mérule

Les diagnostics termites et mérules sont obligatoires si le logement à vendre se situe dans une zone définie comme étant à risques par un arrêté préfectoral. Les mérules, champignons qui attaquent le bois, ainsi que les termites et autres insectes xylophages, s’ils ne sont pas repérés et traités à temps, peuvent grandement endommager les structures en bois d’un logement. Parfois, ils peuvent même provoquer l’effondrement de charpentes ou d’escaliers.

Voici la durée de validité et la fourchette de prix moyens d’un diagnostic termites et d’un diagnostic mérule :

Diagnostic

Durée de validité

Prix

Termites

6 mois

100 à 150 €

Mérule

Non spécifié

100 à 400 €

La durée de validité du diagnostic mérule est précisée par l’arrêté préfectoral qui le concerne.

Le diagnostic assainissement

Lorsqu’un logement n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées, il doit disposer d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Lors de la vente, cette dernière doit être contrôlée et validée par la commune (et non pas un diagnostiqueur professionnel). Le document fourni par la mairie et attestant de la conformité de l’installation est valide pour une durée de trois ans et coûte en général entre 100 et 150 euros.

FAQ : vos questions sur le diagnostic immobilier

Le diagnostic immobilier est-il obligatoire ?

Il existe plusieurs diagnostics immobiliers. Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) et l’ERP (État de risques et pollutions) sont obligatoires pour tous les logements en vente et en location. L’état d’amiante, le CREP, et les diagnostics électricité, gaz, bruit, mérule, termites, loi Carrez et assainissement sont obligatoires sous certaines conditions.

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Le coût total d’un diagnostic immobilier dépend des types de diagnostics à réaliser, du professionnel auquel il est fait appel, de la zone géographique dans laquelle est situé le logement, etc. Il peut s’élever de 100 à 2000 euros.

Quelle est la durée d’un diagnostic immobilier ?

Si vous vous demandez combien de temps un diagnostic immobilier est valide, sachez qu’il n’existe pas de réponse fixe. En effet, tout dépend du diagnostic immobilier en question et du type de contrat pour le logement. Par exemple, un DPE (diagnostic de performance énergétique) est valide 10 ans pour un logement en vente comme en location. Le diagnostic de loi Carrez, l’état d’amiante (s’il est négatif) ou encore le CREP ont une durée de validité illimitée.

Eloïse Chanvry

Eloïse Chanvry

Rédactrice experte énergie

Diplômée d'un Master en Management International, Éloïse rejoint Hello Watt en tant que rédactrice. Spécialiste du marché de l'énergie, des sujets d'écologie et du déménagement, elle vous aide à en comprendre tous les tenants et les aboutissants !