Comment fonctionnent les diagnostics immobiliers ?

Quels sont les différents types de diagnostics immobiliers ?

Comparatif des différents diagnostics immobiliers

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui doit obligatoirement être joint au dossier de diagnostic technique (DDT) d’un logement à vendre ou à louer. Créé en 2006, le DPE a été refondu en juillet 2021, puis ajusté à deux reprises :

1. depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont plus favorables aux logements de 40 m² ou moins ;
2. depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Les logements chauffés à l'électricité ou équipés d'une pompe à chaleur gagnent mécaniquement jusqu'à une classe, sans chantier.

Dans le cas d’une vente, ce document permet à l’acquéreur de voir s’il doit effectuer des travaux de rénovation énergétique. Si le bien est à louer, la note permet au futur locataire d’avoir un ordre d’idée de sa facture d’énergie pour mieux préparer son budget.

Les logements obtenant les moins bonnes notes DPE sont petit à petit exclus du parc locatif : 

• depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements notés G ne peuvent plus être loués ;
• dès le 1ᵉʳ janvier 2028, les logements notés F suivront ;
• dès le 1ᵉʳ janvier 2034, ce sera au tour des logements notés E.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques et pollutions est un diagnostic immobilier que le propriétaire doit obligatoirement réaliser si son bien se trouve dans une zone réglementée comme :

• un plan de prévention des risques ;
• une commune en sismicité 2 à 5 ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 (sols granitiques ou volcaniques) ;
• un secteur d'information sur les sols (terrains à pollution connue) ;
• une zone de recul du trait de côte ou du périmètre soumis au débroussaillement.

L’ERP a une durée de validité de 6 mois. Ainsi, il n’est pas rare que le propriétaire soit contraint de le renouveler s’il cherche à vendre ou à louer un logement. Si l’ERP est réalisé par un professionnel, il coûte entre 10 et 30 € mais vous pouvez également le réaliser vous-même gratuitement en ligne, sur le site service-public.gouv.fr.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Tout logement à vendre ou à louer construit avant 1949 doit être soumis au CREP. Le plomb peut être présent notamment dans les peintures et autres revêtements des logements anciens et présente d'importants risques de toxicité pour l’humain.

Le CREP doit donc être effectué par un diagnostiqueur certifié. Sa durée de validité est illimitée si aucune trace n’est détectée. En revanche, si la concentration de plomb révélée est supérieure à 1 mg/cm², le CREP doit dater de moins d’un an pour être valide lors de la vente d’un logement et de moins de 6 ans pour sa mise en location.

Le diagnostic des états des installations intérieures de gaz et d’électricité

Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz et de celle d'électricité sont obligatoires si celles-ci ont plus de 15 ans. Leur durée de validité est de 3 ans pour les habitations destinées à la vente et de 6 ans pour la location.

Les diagnostics gaz et électricité doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié et coûtent chacun entre 90 et 140 €.

L’état d’amiante

Tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 doivent être soumis à un état d’amiante s’ils sont mis en vente ou en location. L’amiante est en effet une fibre qui présente des risques de cancer ou de maladie pulmonaire chronique pour quiconque y est exposé quotidiennement.

L’état d’amiante doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié, et sa durée de validité dépend de son résultat :

• si aucune présence d’amiante n’est constatée, la durée de validité du certificat est illimitée à condition que le diagnostic ait été réalisé après le 1er janvier 2013 ;
• si le logement contient de l’amiante, le diagnostic est valide 3 ans pour les logements à vendre et sans limite de durée pour les logements à louer (sauf si des travaux de désamiantage sont entrepris).

L’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA)

Pour les maisons ou appartements à louer comme à vendre, l’ENSA (ou diagnostic bruit) n’est nécessaire que si la construction se situe dans une zone à proximité d’un aéroport. Ce document sert à prévenir les potentiels acquéreurs et locataires des nuisances sonores qui pourraient y être liées.

Le diagnostic bruit a une durée de validité de 6 mois et coûte en moyenne 30 €. Vous pouvez également le réaliser gratuitement vous-même sur service-public.gouv.fr.

Le diagnostic de la loi Carrez

Le diagnostic de loi Carrez doit être joint au CIL (Carnet d’Information du Logement) ou au DDT d’un logement à vendre. Il n’est pas exigé pour la mise en location d’une habitation.

Il s’agit d’un document qui permet de connaître la surface habitable d’une habitation en excluant les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m et certains espaces exclus par nature comme :

• les caves ;
• les garages ;
• les emplacements de stationnement ;
• les balcons ;
• les terrasses.

Vous pouvez réaliser votre diagnostic de loi Carrez vous-même. Vous vous exposez cependant à des risques en cas de litige avec l’acquéreur, là où un document établi par un diagnostiqueur certifié vous protège. La durée de validité d’un document réalisé par un professionnel est illimitée (sauf si vous réalisez des travaux qui impactent la surface habitable du logement) et son prix est compris entre 70 et 150 €.

Les diagnostics termites et mérules

Seul le diagnostic termites est obligatoire si le logement à vendre se situe dans une zone définie comme étant à risques par un arrêté préfectoral.

Les mérules sont des champignons qui attaquent le bois, pouvant aller jusqu’à endommager les structures d’un logement s’ils ne sont pas traités. Un diagnostic les concernant n’est toutefois pas exigé. Si le logement est situé dans une zone à risque, le propriétaire doit simplement l’indiquer à l’acquéreur.

Le diagnostic assainissement

Lorsqu’un logement n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées, il doit disposer d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Lors de la vente, cette dernière doit être contrôlée et validée par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) et non pas par la mairie ou un diagnostiqueur professionnel.

Le document fourni par le SPANC atteste de la conformité de l’installation. Il a une durée de validité de trois ans et coûte en général entre 100 et 250 €.

Le Carnet d'Information du Logement (CIL)

Le carnet d'information du logement est un document obligatoire depuis le 1er janvier 2023. Il concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé à partir de cette date, ainsi que les logements existants ayant fait l’objet d’une rénovation modifiant leurs caractéristiques énergétiques. 

Il rassemble les plans, les matériaux, les équipements et les documents attestant la performance du bien. Le vendeur le remet à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de l'acte authentique. Le CIL n'est pas un diagnostic et ne remplace pas le DDT.

Dans quels cas ces diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour tous

Lors de la mise en vente ou en location d’un logement, il est strictement obligatoire de réaliser le DPE. Il doit ensuite être joint au DDT et au CIL. La seule exception pour laquelle ce document n’est pas exigé concerne les logements destinés à être habités moins de 4 mois par an.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sous certaines conditions pour les logements en vente et en location

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, ces 5 diagnostics immobiliers peuvent être obligatoires :

1. l’ERP ;
2. le CREP ;
3. l’état d’amiante ;
4. l’état d’installation intérieure du gaz et de l’électricité ;
5. l’ENSA.

Ces diagnostics sont requis dans certains cas spécifiques : 

• l’ERP ne doit être obligatoirement réalisé que si le bien se trouve dans une zone réglementée ;
• l’état d’amiante ne s’applique qu’aux logements en vente ou en location dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ;
• le CREP est seulement obligatoire pour les biens construits avant 1949 et destinés à être vendus ou loués ;
• l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité ne sont éxigés que si les installations en question ont plus de 15 ans ;
• l’ENSA n’est requis que si l’habitation se trouve à proximité d’un aéroport.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sous certaines conditions pour les logements en vente

Sous certaines conditions et seulement dans le cadre d’une vente, ces  3 diagnostics immobiliers sont nécessaires  :

1. la loi Carrez ;
2. les termites ;
3. l’assainissement.

Dans le cas du diagnostic loi Carrez, l’obligation ne concerne que les logements en vente et au sein d’une copropriété (généralement un appartement). Le diagnostic termites ne s’applique qu’aux logements à vendre se situant dans des zones jugées à risque par un arrêté préfectoral.

Enfin, le diagnostic d’assainissement n’est exigé que pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Dans ce cas là, le propriétaire doit effectivement justifier d’une installation d’assainissement non collectif autonome.

Diagnostic immobilier : quel prix et quelle durée de validité ?

Le prix des diagnostics immobiliers

Les prix des diagnostics immobiliers peuvent varier selon la complexité de l’étude menée, la nature du logement ou encore sa géolocalisation.

Pour les diagnostics qui doivent être réalisés par des professionnels, comptez en moyenne  : 

• 70 à 220 € à l’unité ;
• 350 à 450 € pour un pack dans le cadre d’une vente classique.

Quelles sont les sanctions encourues si un diagnostic manque ?

Un diagnostic oublié ne bloque pas la vente, mais il vous expose juridiquement. En temps normal, l'acte de vente contient une clause qui vous décharge des vices cachés, ces défauts graves et invisibles que l'acheteur découvre après la signature. Si un document manque, cette protection tombe pour le sujet concerné.

L'acquéreur peut alors saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Dans le cadre d’un bail locatif, le locataire dispose des mêmes recours sur le loyer. Si l'ERP fait défaut, le Code de l'environnement donne explicitement droit à la rupture du contrat.

Faire appel à un diagnostiqueur non certifié vous expose par ailleurs à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. La responsabilité du notaire et celle du diagnostiqueur peuvent également être engagées.

FAQ : vos questions sur les diagnostics immobiliers

Quels sont les diagnostics obligatoires en immobilier ?

Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers. Certains sont systématiquement obligatoires comme le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou l’ERP (État des Risques et Pollutions).

D’autres le sont uniquement sous certaines conditions, comme le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), l’état d’amiante, le diagnostic des états des installations intérieures de gaz et d’électricité, l’ENSA, le diagnostic loi Carrez ainsi que celui concernant l’assainissement.

Quel est le coût d’un diagnostic immobilier ?

Le coût total d’un diagnostic immobilier dépend des types de diagnostics à réaliser, du professionnel auquel il est fait appel ou de la zone géographique dans laquelle est situé le logement.

Un diagnostic réalisé par un professionnel coûte en moyenne 70 à 220 € l’unité et 350 à 450 € pour un pack dans le cadre d’une vente classique.

Quand doivent-être faits les diagnostics immobiliers ?

Un diagnostic immobilier doit être réalisé s’il arrive à son terme, s’il n’est plus valide ou si vous avez l'intention de vendre ou de louer votre bien.

Si vous vous demandez combien de temps un diagnostic immobilier est valide, sachez qu’il n’existe pas de réponse fixe. En effet, tout dépend du diagnostic immobilier en question.