Le diagnostic immobilier d’un logement atteste de sa surface, de son état, des risques qu’il comporte et des travaux à réaliser. Lors de la vente ou de la location d’un logement, il est obligatoire de présenter certains diagnostics immobiliers.
En résumé :
- Lors de la mise en vente ou en location d’un bien immobilier le DPE et le diagnostic ERP doivent obligatoirement être réalisés et à jour.
- Le CREP, l’état d’amiante, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité ainsi que le diagnostic bruit doivent être réalisés pour certains logements en vente ou en location.
- Les diagnostics de loi Carrez, termites, mérule et assainissement ne sont obligatoires que pour certains logements en vente.
- Le prix et la durée de validité de ces diagnostics immobiliers obligatoires dépendent de la complexité du bilan, de la taille du logement étudié, mais aussi -et surtout- des tarifs pratiqués par le professionnel.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour tous les types de logements ?
Le diagnostic de performance énergétique
Lors de la mise en vente ou en location d’un logement, il est strictement obligatoire de joindre le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, au dossier de diagnostic technique (DDT) ainsi qu’au carnet d'information du logement (CiL).
La seule exception pour laquelle le DPE n’est pas obligatoire concerne les logements destinés à être habités moins de 4 mois par an.
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Valide pendant 10 ans, le diagnostic de performance énergétique renseigne l’acquéreur ou le locataire sur l’isolation thermique, le système de chauffage, d’eau chaude et de refroidissement du bien immobilier.
Il donne donc des informations essentielles sur la consommation d’énergie du logement et sur ses émissions de gaz à effet de serre (GES maison).
C’est en effet grâce au DPE que les personnes intéressées par l’habitation peuvent estimer les dépenses énergétiques, les éventuels travaux à réaliser et l’impact écologique.
Bon à savoir :
Suite à la réforme du diagnostic de performance énergétique, tous les DPE n’ont plus les mêmes dates de validité :
- les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu'au 31/12/2024 ;
- tous les DPE antérieurs à ces dates ne sont plus valides et doivent être renouvelés.
Le diagnostic ERP
Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP) est, lui aussi, obligatoire pour tout type de logement.
Il doit figurer dans le dossier de diagnostic technique de tout bien immobilier à vendre et en annexe du bail de location de toute habitation à louer.
Le diagnostic ERP renseigne les potentiels acquéreurs et locataires d’un logement sur les risques et pollutions naturels, miniers, technologiques ou encore sismiques présents dans la zone concernée.
Comme la durée de validité du diagnostic état des risques et pollutions ne s’étend qu’à 6 mois, le propriétaire a parfois obligation de le renouveler s’il cherche à vendre ou louer un logement.
Les diagnostics immobiliers obligatoires sous conditions pour les logements en vente et en location
L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité
Tout type de bien immobilier à louer ou à vendre doit présenter un document attestant de l’état de l’installation intérieure de gaz naturel et d’électricité, si cette dernière a plus de 15 ans.
Valable 3 ans pour les biens immobiliers en vente et 6 ans pour ceux en location, le diagnostic assure une transparence aux personnes intéressées sur les risques liés au circuit de gaz et d’électricité. Il permet aussi aux acquéreurs d’estimer le coût d’éventuels travaux.
Le constat de risque d’exposition au plomb
Le constat de risque d’exposition au plomb, ou CREP, est obligatoire pour tout logement destiné à être vendu ou loué construit avant 1949.
En effet, le plomb est un métal présentant de gros risques de toxicité pour l’humain en cas d’exposition et qui peut être présent dans les peintures et autres revêtements des maisons ou immeubles anciens.
Si le diagnostiqueur certifié ne détecte pas de présence de plomb dans l’habitation, une attestation à durée de validité illimitée est délivrée au propriétaire.
Si la présence de plomb détectée est supérieure à 1 mg/cm2 le diagnostic obligatoire CREP est valide pendant 6 ans pour les logements à louer et 1 an pour les logements à vendre.
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L’état d’amiante
Tout appartement ou maison dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 doit obligatoirement présenter un diagnostic amiante s’il est proposé à vendre ou à louer. Si les intoxications à l’amiante sont rares, l’exposition à cette fibre présente tout de même des risques de cancer ou de maladie pulmonaire chronique.
Le propriétaire d’une habitation doit obligatoirement s’assurer de la validité de l’état d’amiante par un diagnostic. Si aucune présence d’amiante n’est détectée dans le logement, le certificat négatif a une durée illimitée (seulement s’il a été réalisé après le 1er avril 2013).
S’il est positif, la durée de validité du diagnostic amiante est de 3 ans pour les logements en vente et illimitée pour les logements en location, sauf en cas de travaux de désamiantage.
Bon à savoir :
Si le diagnostic amiante a été réalisé avant le 1ᵉʳ avril 2013, il doit être renouvelé avant la vente du logement, peu importe son résultat.
Le diagnostic bruit
Le propriétaire n’a obligation de faire réaliser le diagnostic bruit que si l’habitation se trouve à proximité d’un aéroport et que les futurs propriétaires ou locataires peuvent être victimes de nuisances sonores.
Le diagnostic bruit doit être réalisé tous les 6 mois lorsqu’un bien immobilier concerné par le risque est à vendre ou à louer.
Les diagnostics immobiliers obligatoires sous conditions pour les logements en vente
Le diagnostic de loi Carrez
Le diagnostic de loi Carrez n’est obligatoire que pour les logements à vendre en copropriété. Cette loi définit avec précision les critères permettant d’évaluer la surface d’une maison ou d’un appartement.
Elle exclut par exemple les espaces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètres, les ouvertures, les escaliers, les caves ou encore les parkings.
La durée de validité du diagnostic de loi Carrez est illimitée, sauf si des travaux apportant des modifications au bien immobilier sont effectués.
Le diagnostic termites et le diagnostic mérule
Un bien immobilier à vendre doit être soumis à un diagnostic termites et à un diagnostic mérule si la zone est considérée comme présentant un risque par un arrêté préfectoral. Cet examen permet de détecter la présence d’insectes xylophages ou de champignons dans une habitation, qui peuvent gravement l’endommager si les traitements requis ne sont pas mis en place.
La durée de validité du diagnostic mérule n’est pas précisée dans la loi. Celle du diagnostic termites est de 6 mois.
Le diagnostic assainissement
Tout bien immobilier à vendre non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées a pour obligation d’être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome.
Cette dernière doit présenter un diagnostic d’assainissement validé par la commune, dont la durée de validité est de 3 ans.
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Avez-vous bien tous les diagnostics immobiliers obligatoires en tête ? Pour vous faciliter la compréhension, en voici un tableau récapitulatif :
|
Diagnostic |
Obligatoire ? |
|---|---|
|
DPE |
Strictement obligatoire, sauf si le logement à vendre ou à louer est occupé moins de 4 mois par an |
|
ERP |
Strictement obligatoire pour tout logement en vente ou en location |
|
CREP |
Obligatoire si le logement en vente ou en location a été construit avant 1949 |
|
État d'amiante |
Obligatoire si le permis de construire du logement en vente ou en location a été délivré avant juillet 1997 |
|
Gaz et électricité |
Seulement si l'installation de gaz naturel ou d'électricité du logement en vente ou en location a plus de 15 ans |
|
Diagnostic de loi Carrez |
Obligatoire si le logement en vente ou en location est en copropriété |
|
Diagnostic bruit |
Obligatoire si le logement en vente ou en location est susceptible d'être exposé aux nuisances sonores d'un aéroport |
|
Diagnostic termites |
Obligatoire pour tous les logements en vente dans une zone présentant des risques de termites, définie par un arrêté préfectoral |
|
Diagnostic mérule |
Obligatoire pour tous les logements en vente dans une zone présentant des risques de mérule, définie par un arrêté préfectoral |
|
Diagnostic assainissement |
Obligatoire si le bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées |
FAQ : vos questions sur les diagnostics immobiliers obligatoires
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est-il obligatoire ?
La présentation d’un DPE en cours de validité est strictement obligatoire pour toute habitation à vendre ou à louer. La seule exception concerne les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an.
Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des obligations liées au diagnostic immobilier ?
Si un propriétaire ne fait pas réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires ou ne respecte pas leur durée de validité lorsqu’il met en vente ou en location une habitation, il s’expose aux risques suivants :
- annulation du contrat de vente ou de location ;
- réduction du prix du loyer, du prix de vente du bien immobilier, ou versement de dommages et intérêts à l’acquéreur ;
- amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et 2 ans de prison.
Est-il obligatoire de faire réaliser le diagnostic immobilier par un diagnostiqueur certifié ?
Si tous les diagnostics immobiliers ne doivent pas nécessairement être réalisés par un diagnostiqueur professionnel, cela est néanmoins fortement recommandé.
En effet, en cas de litige, le propriétaire sera tenu pour seul responsable.
