Le contrat de location meublée comporte de nombreux avantages pour le locataire et pour le propriétaire. Il est réglementé par la loi ALUR. Découvrez ses conditions de validité et téléchargez gratuitement le modèle de contrat de location qu’il vous faut au format PDF.
En résumé :
Il existe plusieurs types de contrats de location meublée :
- le bail à titre de résidence principale ;
- le bail étudiant, le bail mobilité ;
- le contrat de colocation ;
- le contrat de location saisonnière meublé.
Pour être valide, un contrat de location meublée doit respecter les dispositions de la loi ALUR. Celles-ci concernent les informations obligatoires, la durée du bail, l’encadrement des loyers et charges locatives, du dépôt de garantie, de la caution solidaire et les honoraires de l’agence immobilière s’il y en a.
Quels types de contrats pour une location meublée ?
Le contrat de location pour un logement meublé à titre de résidence principale
Le contrat de location meublée est encadré par la loi ALUR de 2014 (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) grâce à une nouvelle disposition entrée en vigueur en août 2015. Pour qu’une résidence puisse être mise en location à titre de logement meublé, il doit comporter au minimum les éléments suivants :
- tout l’électroménager nécessaire à la cuisine et à la prise des repas : four ou four à micro-onde, plaques de cuisson, réfrigérateur, congélateur (ou compartiment de congélation dans le réfrigérateur), ustensiles de cuisine et vaisselle en nombre suffisant ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel de ménage et d’entretien adapté au logement ;
- literie avec couette ou couverture ;
- volets ou rideaux dans les chambres.
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Le bail étudiant
Le bail étudiant est un contrat de location qui présente des conditions adaptées aux spécificités de ces derniers. En effet, il ne peut concerner que des logements meublés, pour un bail de 9 mois, soit une année scolaire.
Cela permet aux étudiants qui signent ce genre de contrat d’emménager dans un logement directement fonctionnel et leur évite de payer le loyer plus longtemps que nécessaire.
Pour pouvoir signer un bail étudiant, certaines conditions doivent être réunies :
- être étudiant, stagiaire, en contrat d’alternance, en contrat d’apprentissage ou en service civique ;
- avoir moins de 30 ans.
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Le bail mobilité
Le bail mobilité a été instauré en 2018 avec la loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique). Il permet aux personnes amenées à changer d’endroit régulièrement de trouver plus facilement des logements adaptés. La durée du bail mobilité est en effet comprise entre 1 et 10 mois, et n’est ni renouvelable ni reconductible.
Pour pouvoir bénéficier du bail mobilité, il faut remplir au moins l’une des conditions suivantes :
- être mobile dans le cadre professionnel (formation, mission temporaire, mutation, etc.) ;
- être étudiant, stagiaire, en contrat d’apprentissage ou en contrat de professionnalisation ;
- être en service civique.
Le contrat de colocation meublé
Le contrat de colocation meublé peut se présenter sous deux formes : collectif ou individuel.
Le contrat de colocation meublé collectif
Le contrat collectif consiste en un seul contrat signé par tous les colocataires. Tout est commun aux locataires, autant en termes de droits (accès aux pièces non précisé) que d’obligations (loyer, charges, dépôt de garantie).
Avec ce type de contrat, le propriétaire bailleur peut se protéger des risques d’impayé en y ajoutant une clause de solidarité : en cas de défaut de paiement d’un locataire, les autres doivent payer sa part.
Le contrat de colocation meublé individuel
Avec le bail de colocation meublé individuel, chaque colocataire signe son propre contrat. Les parties privées et communes sont déterminées par le document, de même que le loyer, les charges et le dépôt de garantie de chaque colocataire.
Ce type de bail permet de mieux déterminer les droits et les obligations de chacun et de faciliter les changements de colocataire.
Le saviez-vous ?
Le contrat de colocation individuel permet à chacun des colocataires de personnaliser son bail. Ainsi, il est tout à fait possible pour l’un d’entre eux de signer un bail étudiant.
Le contrat de location saisonnière meublé
Le contrat de location saisonnière meublé est prévu pour de courtes durées, de 90 jours maximum. Cela se justifie par le fait que ce type de bail échappe à la réglementation qui encadre les loyers. Les propriétaires bailleurs peuvent fixer le montant du loyer librement, même en zone tendue.
Attention :
Le contrat de location saisonnière est très encadré dans les villes comme Paris notamment. En effet, le propriétaire (ou le locataire) n’a le droit de louer (ou de sous-louer) que sa résidence principale avec ce type de de contrat, et ce, dans une limite de 120 jours par an.
Par ailleurs, il a l’obligation d’obtenir une autorisation de la mairie. En cas de sous-location, le locataire doit obligatoirement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire bailleur.
La réglementation du contrat de location meublé
Tout logement meublé à titre de résidence principale est soumis à des réglementations. Depuis le 1ᵉʳ août 2015, il est nécessaire d’utiliser un formulaire de contrat-type pour la location des logements meublés, conformément à la loi ALUR.
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Quelles informations obligatoires dans un contrat de location meublé ?
Plusieurs informations doivent être mentionnées sur un contrat de location pour un logement meublé afin que celui-ci soit valide aux yeux de la loi :
- les informations et coordonnées du bailleur et du locataire ;
- les informations sur le logement : adresse, date de construction, surface habitable, équipements, dépendances, usage prévu pour les locaux, équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- la liste du mobilier et des équipements ;
- la nature de la location (en l'occurrence, logement meublé) ;
- la date de prise d’effet du contrat ;
- la durée du bail ;
- le montant du loyer, du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;
- les modalités de récupération des charges locatives et leur montant ;
- la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire et leur montant ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- le montant de la taxe de séjour et la catégorie du logement (si celui-ci est classé) pour tout contrat de location saisonnière meublé.
Certaines informations optionnelles peuvent être ajoutées au contrat de location d’un logement meublé si besoin. C’est le cas notamment de la clause de solidarité, la clause résolutoire ou encore le montant des honoraires facturables aux locataires si les services d’une agence immobilière sont sollicités.
La réglementation de la durée du contrat de location d’un logement meublé
La durée d’un bail de location pour un logement meublé à usage de résidence principale est d’un an. Toutefois, une fois le contrat parvenu à son terme, il est renouvelé par reconduction tacite pour une période supplémentaire d’un an tant que le locataire ne signifie pas son congé au propriétaire.
Bon à savoir :
Le bail étudiant et le bail mobilité sont aussi des contrats de location meublés. Néanmoins, leur durée est différente de celle du contrat pour un logement à usage de résidence principale :
- durée du bail étudiant : 9 mois non renouvelable, mais reconductible ;
- durée du bail mobilité : 10 mois ni renouvelable ni reconductible.
Par ailleurs, la durée du contrat de location saisonnière meublé est de 90 jours maximum.
L’encadrement du montant du loyer et des charges locatives
Partout en France, le loyer est fixé librement par le propriétaire bailleur pour les logements meublés en contrat de location, à l’exception de ceux qui sont localisés en “zone tendue”.
Selon la loi ALUR de 2014, les zones tendues sont des territoires en urbanisation au sein desquels un fort déséquilibre existe entre l’offre et la demande de logements.
Cela donne notamment lieu à des loyers élevés et à une difficulté d’accès au logement. Il peut s’agir de villes comme Paris, Marseille, Lyon, Toulouse ou encore Lille.
Pour les logements meublés situés en zone tendue, le loyer ne peut dépasser un plafond fixé par m2 par la loi ALUR. Ce plafond varie en fonction de la ville, de l’adresse, du nombre de pièces et de l’année de construction de l’habitation.
Pour tous les logements meublés, qu’ils soient situés en zone tendue ou non, il n’est pas possible d’augmenter le montant du loyer entre deux locataires. Si le propriétaire désire l’augmenter, le loyer doit être considéré comme sous-évalué par rapport au loyer de référence ou des travaux augmentant la valeur du bien immobilier doivent être réalisés.
L’encadrement du dépôt de garantie
Pour un logement meublé, le montant du dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution) ne peut excéder deux fois le prix du loyer mensuel, hors charges locatives. Ces dispositions sont valables pour les contrats de location meublée à usage de résidence principale, les baux étudiants, mais pas pour les baux mobilité, où elle est interdite.
Le saviez-vous ?
Payer le dépôt de garantie lors de l’entrée dans un logement meublé nécessite de débourser une grosse somme en une seule fois. Le dispositif LOCA-PASS d’Action Logement propose un prêt à taux zéro pour avancer le financement du dépôt de garantie, remboursable en 25 mois.
Au terme du bail, le dépôt de garantie vous sera restitué selon les conclusions de l’état des lieux de sortie.
La caution solidaire
La caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie), constitue une assurance pour le propriétaire que le loyer lui soit versé. En effet, le propriétaire d’un logement meublé peut demander au locataire à ce que celui-ci ait un garant, qui s’engage à payer ses dettes locatives en cas de manquement.
Le garant doit signer un acte de caution solidaire à joindre au bail de location, et présenter des documents justifiant de ses revenus.
L’astuce d’Hello Watt :
La Garantie VISALE d’Action Logement est une caution qui prend en charge le paiement des loyers et les dégradations locatives de la résidence principale en cas de défaillance du locataire. Elle peut être attribuée sous certaines conditions (de ressources notamment) afin que l'impossibilité d’avoir un garant n’entrave pas l’accès au logement.
La durée du préavis
La durée du préavis lorsque le locataire souhaite prendre congé est d’un mois si le logement est meublé. Cette règle est valable qu’il soit situé en zone tendue ou non.
Pour déposer son préavis, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, en tenant compte des délais postaux pour respecter la durée. Le locataire peut interrompre son bail à n’importe quel moment, même si celui-ci n’est pas arrivé à échéance.
Les honoraires de professionnels de l’immobilier à la charge du locataire
Si le propriétaire fait appel à une agence immobilière pour gérer son logement, certains frais peuvent être facturés au locataire :
- organisation des visites du logement ;
- établissement du dossier de location ;
- rédaction du bail ;
- état des lieux d’entrée.
Concernant les frais d’agence pour l’état des lieux d’entrée, ces derniers sont à partager à parts égales entre le propriétaire et le locataire, et la part du locataire est plafonnée à 3 € maximum TTC par m2 de surface habitable. L’agence a interdiction de facturer au locataire des frais d’état des lieux de sortie ; toute clause allant dans ce sens est réputée non écrite.
Les autres frais (visites, dossier et bail) peuvent être facturés au locataire pour moitié. Ils ne doivent pas dépasser un montant maximum calculé à partir d’un prix TTC par m2 de surface habitable (12 € en zone très tendue, 10 € en zone tendue et 8 € sur le reste du territoire français). Des frais peuvent être facturés au locataire par l’agence immobilière pour renouvellement de bail, selon ces mêmes conditions de plafonds tarifaires.
N’oubliez pas !
Les frais d’agence liés à la gestion locative sont à la charge du propriétaire. Ils ne peuvent en aucun cas être facturés au locataire.
Les documents annexes au contrat de location
Certains documents doivent être obligatoirement annexés au contrat de location de l’appartement ou de la maison, notamment le dossier de diagnostic technique, qui comprend les diagnostics immobiliers suivants :
- le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ;
- l’ERP (État des Risques et Pollutions) ;
- le diagnostic gaz et électricité lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
- le CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) pour les logements construits avant 1949 ;
- l’état d’amiante pour ceux dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ;
- le diagnostic bruit en cas de proximité avec un aéroport.
La notice informative doit aussi être jointe au contrat de location de la maison ou de l’appartement. Cette dernière apporte au bailleur et au locataire des informations sur leurs droits et devoirs et contient des indications sur les modalités de recours s’ils ne sont pas respectés.
Il en est de même pour l’état des lieux d’entrée, qui peut depuis 2016 être agrémenté de photos afin d’attester de l’état du logement au moment de la remise des clés.
Enfin, les accès à Internet et à la télévision ainsi que les extraits du règlement de copropriété doivent être joints au contrat de location du logement si ce dernier est situé dans un immeuble ou une résidence en copropriété.
FAQ sur le contrat de location meublé
Quelles sont les clauses résolutoires d’un contrat de location meublé ?
Le propriétaire bailleur est autorisé à résilier un bail de location meublée si le locataire ne respecte pas une clause résolutoire. Quatre clauses résolutoires peuvent être ajoutées à un contrat de location meublée : loyer (ou charges locatives) impayé, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance habitation, troubles du voisinage occasionnés par le locataire (que le propriétaire doit faire constater par un huissier).
Quelles sont les clauses abusives d’un contrat de location meublé ?
Le propriétaire a interdiction d’ajouter certaines clauses à un bail de location meublée (ou même non meublée). Parmi elles, on retrouve : toute clause imposant au locataire des modalités de paiement, le choix de l’assurance habitation ou encore une clause interdisant au locataire d’héberger des personnes chez lui.
Par ailleurs, le propriétaire ne peut pas non plus ajouter une clause lui cédant la résiliation du contrat, sans que le locataire puisse s’y opposer. Enfin, une clause en rapport avec un dépôt de garantie pour un bail mobilité est également illégale.
Toute clause abusive est réputée non écrite. Il est possible de contacter l’ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour vérifier la validité d’une clause.
Quels sont les avantages d’un contrat de location meublé pour le propriétaire ?
Si l’investissement de départ est plus important pour un logement meublé que non-meublé, celui-ci comporte néanmoins des avantages non négligeables. En effet, le contrat de location meublé est très avantageux en termes de fiscalité, le loyer maximum est plus élevé de 10 % par rapport à un logement vide et il présente moins de risques d’impayé.
