Le bail de colocation est un contrat de colocation qui peut être complexe. Selon qu’il est individuel ou collectif, les obligations des colocataires ne sont pas les mêmes. Découvrez toutes les spécificités de ce type de bail et téléchargez le modèle de contrat de location dont vous avez besoin.
En résumé
Il existe deux différents types de contrats de colocation :
- Le bail de colocation unique, ou collectif, établi pour l’ensemble des colocataires. Ces derniers doivent alors s’arranger entre eux pour payer la part de loyer, de charge et de dépôt de garantie appropriée. En cas de clause de solidarité, chacun d’entre eux (et leur caution) doivent régler les dettes locatives de tout locataire en défaut de paiement.
- Le bail de colocation individuel permet à chaque colocataire de signer son propre contrat avec le bailleur. Le loyer, les charges, la caution, le dépôt de garantie et l’état des lieux sont individuels et les colocataires n’ont pas à être solidaires les uns des autres.
Les différents types de bail de colocation
Le bail de colocation peut prendre la forme d’un bail unique et solidaire ou de plusieurs baux individuels. Voici un résumé de leur caractéristiques :
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Réglementation du bail de colocation |
Bail unique solidaire |
Bail individuel |
|---|---|---|
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Contrat de bail |
Un contrat de bail unique pour l'ensemble des colocataires |
Chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire |
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État des lieux |
Toutes les parties doivent être présentes |
Chaque colocataire effectue un état des lieux à son arrivée ou à son départ |
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Loyer |
Loyer unique pour tous les colocataires |
Loyer individuel pour chaque colocataire |
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Charges |
Montant total des charges à payer collectivement |
Quote-part payée par chacun des colocataires (souvent divisée à parts égales) |
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Dépôt de garantie |
Un dépôt de garantie commun à tous les colocataires |
Un dépôt de garantie individuel pour chaque colocataire |
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Résiliation du bail |
Nécessite de rédiger un avenant au bail ou d'envoyer une lettre commune si tous les locataires veulent quitter le logement |
Chaque colocataire peut déposer individuellement son préavis à tout moment |
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Le bail de colocation unique
En quoi consiste le contrat de colocation unique ?
Avec le bail de colocation unique, ou collectif, tous les colocataires doivent signer un seul et même contrat. Le bail est le même que le logement soit meublé ou non.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale avec au minimum l’une des caractéristiques suivantes :
- surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m;
- volume habitable d'au moins 20 m³.
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Le loyer, les charges et les garanties de paiement
Le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Comme tous les locataires signent un seul et même contrat, ces derniers doivent s’arranger entre eux pour partager le montant total du loyer, des charges ainsi que des éventuelles garanties de paiement demandées par le bailleur, notamment le dépôt de garantie du logement.
Bon à savoir
Le bail de colocation unique peut comporter une clause de solidarité, auquel cas, les colocataires doivent payer le loyer et les charges des locataires défaillants. Par ailleurs, en cas de dégradations, les locataires sont tous responsables, ce qui peut se solder par des retenues sur le dépôt de garantie.
Les charges locatives peuvent être payées par les colocataires de deux manières :
- paiement par provision, avec une régularisation annuelle en fonction de la consommation réelle ;
- paiement au forfait en même temps que le loyer : le montant doit être inscrit dans le bail et ne peut pas donner lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure.
La caution
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut exiger une caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie). Cette dernière est une personne qui se porte garante d’un locataire en signant un acte de caution solidaire qui l’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance de celui-ci. Pour un bail de location unique, l’acte de caution solidaire doit indiquer le ou les colocataires concernés. Deux configurations sont possibles :
- chaque colocataire se dote d’une caution ;
- une caution s'engage pour plusieurs colocataires.
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La résiliation du bail de colocation unique
Départ d’un seul colocataire
Lorsqu’un colocataire veut quitter le logement, il doit déposer son préavis en envoyant une lettre de résiliation de bail recommandée avec accusé de réception. Si le logement est meublé, celui-ci est d’un mois, s’il est vide, il est de 3 mois (sauf exceptions).
Lors de son départ, le locataire ne récupère pas la part de dépôt de garantie qu’il a versé : celle-ci n’est restituée aux colocataires qu’à la fin du bail. Sa seule possibilité est de tenter de trouver une solution à l’amiable avec les autres colocataires.
En cas de clause de solidarité, à moins qu’un autre colocataire ne prenne sa place, le locataire qui quitte le logement et sa caution restent solidaires des autres locataires pendant 6 mois après le départ. S’il n’y a pas de clause de solidarité, la responsabilité du locataire et de sa caution prend fin lors de son départ.
Bon à savoir
Le bail de colocation unique comporte souvent une clause de relocation, qui permet de remplacer les colocataires quittant le logement par de nouveaux. Cette clause permet de faciliter les départs, qui ne sont pas aisés avec un bail de colocation unique.
Départ de tous les colocataires
Lors du départ de tous les colocataires, ces derniers doivent déposer un préavis commun à leur nom et signé par tous, ou déposer un préavis individuel chacun, en respectant les conditions de validité. L’état des lieux de sortie doit être signé par tous.
Congé donné par le propriétaire
Lorsque la résiliation du contrat de location est effectuée par le propriétaire, ce dernier doit donner congé aux colocataires en respectant les conditions légales. La durée du préavis est de 3 mois pour un contrat de location meublé et 6 mois pour un logement non meublé.
Si le contrat de colocation est agrémenté d’une clause de solidarité, un congé adressé à l’un des locataires vaut aussi pour tous les autres. Sinon, il doit être adressé à chacun d’entre eux.
État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie
Avec un contrat de colocation unique, l’état des lieux de sortie s’effectue lorsque tous les colocataires quittent le logement ou lors du départ du dernier colocataire. En l’absence de dégradations, le propriétaire restitue l’intégralité du dépôt de garantie à l’un des colocataires. Les anciens occupants de l’appartement ou de la maison en colocation doivent s’arranger entre eux pour récupérer la part que chacun d’entre eux a initialement versée.
Le bail de colocation individuel
Qu’est-ce que le bail de colocation individuel ?
Lorsque la colocation prend la forme d’un bail individuel, chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire du logement. Ce type de contrat de colocation permet de faciliter la gestion de la responsabilité des colocataires, notamment en termes de paiement du loyer, des charges, de dégradations et de restitution du dépôt de garantie.
Chaque bail de colocation individuel doit indiquer la chambre et les autres parties à usage privatif réservées au locataire et doit préciser les parties communes à disposition de tous (salon, cuisine, salle de bain, etc.). Dans une colocation à baux individuels, chaque colocataire doit disposer d’une surface privée d’au moins 9 m 2 , ou d’un volume d’au moins 20 m 3 (hors parties communes). Le logement dans son intégralité (et non uniquement les chambres) doit être décent.
Le bail de colocation individuel peut prendre plusieurs formes :
- contrat de location non meublé ou meublé à usage de résidence principale : dans le cas d’une colocation, le contrat-type prévu par la loi ALUR pour cette forme de bail ne s’applique pas ;
- bail étudiant, réservé aux personnes en études supérieures, en stage ou en contrat d’alternance ;
- bail mobilité, pour les personnes qui doivent déménager souvent dans le cadre de leur formation, de leur service civique ou de leur vie professionnelle.
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La durée d’un bail de colocation individuel
La durée maximale en fonction du type de bail
En fonction de la forme que prend le contrat de colocation individuel, sa durée diffère :
- meublé à usage de résidence principale : 1 an, renouvelable tacitement en l’absence d’opposition du locataire ou du propriétaire ;
- non meublé à usage de résidence principale : 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans s’il s’agit d’une personne morale, renouvelable tacitement en l’absence d’opposition du locataire ou du propriétaire ;
- bail étudiant : 9 mois, durée correspondant à une année universitaire. Il n’est pas renouvelable mais peut être reconductible si l’étudiant souhaite rester dans le logement ;
- bail mobilité : entre 1 et 10 mois, ni renouvelable, ni reconductible au-delà de 10 mois.
Comme le contrat de bail est individuel, chaque colocataire peut avoir une durée de bail différente.
Le départ des colocataires
Lors de la fin d’un contrat de colocation individuel, le colocataire qui quitte le logement doit réaliser un état des lieux de sortie et remettre ses clés au propriétaire. En l’absence de dégradations, le dépôt de garantie est restitué et la caution n’est plus engagée.
La colocation se poursuit alors avec les colocataires restants et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord de ceux qui occupent le logement.
Chaque colocataire est aussi totalement libre de quitter la colocation avant l’échéance du bail. Il doit cependant respecter les délais et conditions de préavis, qui dépendent du type de bail individuel.
Le loyer, les charges et les garanties de paiement du bail de colocation individuel
Le paiement du loyer et des charges
Dans le cadre d’une colocation, si les colocataires signent tous leur propre bail, ils doivent régler les charges et le loyer individuellement, conformément aux modalités convenues sur le contrat. Si l’un des colocataires est en défaut de paiement, les autres occupants du logement ne doivent en aucun cas être solidaires de sa dette.
Les garanties de paiement
Si les baux individuels le prévoient, chaque colocataire doit se doter d’une caution et verser un dépôt de garantie :
- la caution de chaque colocataire est engagée pour la durée du bail individuel, et pour le colocataire duquel elle se porte garante uniquement ;
- le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer (hors charges) si le logement en colocation est meublé, et 1 mois s’il ne l’est pas.
FAQ : vos questions sur le bail de colocation
Comment recevoir les aides au logement de la CAF (APL) en colocation ?
Si le bail de colocation est établi sous forme d’un contrat unique pour tous les colocataires, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m 2 pour deux colocataires, et 9 m 2 de plus par colocataire supplémentaire. Une seule demande doit être effectuée auprès de la CAF, et les APL sont versées au début de chaque mois. Les colocataires doivent s’arranger entre eux pour toucher la part qui leur revient.
En cas de bail individuel, chaque colocataire doit faire une demande d’APL auprès de la CAF. Le montant de l’aide attribuée sera évalué selon le montant de son loyer.
Comment réaliser l’état des lieux en colocation ?
La réalisation de l’état des lieux dépend de la forme que prend le contrat de colocation :
- s’il s’agit d’un contrat unique, il doit être effectué et signé par tous les colocataires;
- s’il s’agit d’un bail individuel, chaque colocataire doit effectuer son propre état des lieux avec le propriétaire bailleur.
Qui souscrit l’assurance du logement pour un bail de colocation ?
Tout logement doit obligatoirement être assuré au minimum contre les risques locatifs, y compris les appartements ou maisons loués en colocation.
Que le bail de colocation soit unique ou individuel, les colocataires peuvent s’assurer collectivement ou individuellement, en fonction de la solution la plus avantageuse financièrement. Il peut aussi être conclu dans le contrat que l’assurance habitation soit souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le coût, qui peut être majoré, est alors remboursé dans le loyer ou les charges.
Bail de colocation : qui paye la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est redevable pour tout logement loué au 1 er janvier. À payer en novembre ou décembre, elle est établie au nom de l’un des colocataires, souvent celui dont le nom de famille est le premier dans l’ordre alphabétique. C’est donc au colocataire à qui la taxe d’habitation est adressée de régler la somme due, et de s’arranger avec les autres pour être remboursé.
Pour éviter les litiges entre colocataires concernant la taxe d’habitation, il est possible d’adresser au service des impôts une demande de taxation conjointe afin que celle-ci soit adressée à deux colocataires. Ces derniers en deviennent alors solidaires : le Trésor Public peut réclamer l’intégralité du paiement de cette taxe à n’importe lequel des deux locataires.
