Quelle réglementation entoure le contrat de location non meublé ?

Comment remplir le modèle de contrat de location conformément à la loi ?

Télécharger un modèle gratuit en PDF

En tant que propriétaire bailleur ou locataire, vous pouvez télécharger notre modèle de contrat de location non meublé. Celui-ci comporte plusieurs avantages :

1. il contient toutes les informations nécessaires, conformément au bail type instauré par la loi ALUR depuis le 1^er août 2015 ;
2. il est entièrement gratuit ;
3. il est au format PDF et non Word afin que tous puissent le télécharger et l’imprimer ;
4. il peut aussi bien servir pour un contrat de location à usage de résidence principale que pour un bail de colocation non meublé individuel (attention cependant, il n’est pas adapté pour un bail de colocation non meublé collectif).

Une fois le document PDF téléchargé, vous pourrez l’imprimer et le remplir en deux exemplaires identiques : un pour le propriétaire bailleur et un autre pour le locataire de l’appartement.

Les informations obligatoires du contrat de location non meublé

Pour tout logement non meublé mis en location pour usage de résidence principale, il est obligatoire d’utiliser le bail type loi ALUR, qui recense les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Ce bail doit contenir les informations suivantes.

Informations sur les parties

Le bail doit préciser des informations sur les parties et sur le contrat conclu entre eux, à savoir :

• le nom et l’adresse du propriétaire ;
• le nom et le siège social du gestionnaire du logement, s’il n’est pas directement géré par le propriétaire ;
• les noms des locataires ;
• la date de prise d'effet du contrat et la durée du bail entre les deux parties.

Informations sur le logement

Le bail doit également préciser des informations sur le logement, en accord avec la loi ALUR :

• la consistance du logement et sa destination, ce qui correspond à son usage (usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte, par exemple) ;
• la description du logement : maison ou appartement, nombre de pièces, équipements à usage privatif et commun ;
• surface habitable du logement, déduction faite des murs, cages d’escaliers, caves, dépendances, espaces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m ;
• description des éventuels travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail, ainsi que leur montant.

Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Le contrat type loi ALUR pour un logement non meublé doit également donner toutes les informations nécessaires sur le loyer, les charges locatives et le dépôt de garantie :

• le montant du loyer, date et fréquence de paiement, règles de révision ;
• le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si ce dernier a quitté le logement depuis moins de 18 mois) ;
• le montant des charges locatives et leurs modalités de paiement ;
• le montant du dépôt de garantie (s’il y en a un).

Si le logement est situé dans une zone où les loyers sont encadrés, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent figurer sur le contrat de location. C’est le cas aussi du montant et des justifications du complément de loyer, le cas échéant.

Les clauses facultatives

Pourvu qu’elles ne soient pas abusives et donc interdites par la loi, le contrat de location pour un logement non meublé peut mentionner des clauses supplémentaires engageant le propriétaire et le locataire l’un vis-à-vis de l’autre.

Gardez toutefois bien en tête que toute clause abusive est réputée non écrite. Il peut s’agir :

1. d’une clause qui impose le mode de règlement du loyer au locataire (par prélèvement automatique, par exemple) ;
2. d’une clause interdisant le locataire d’héberger des personnes chez lui ;
3. d’une clause qui prévoit des frais de délivrance ou d’envoi de quittance de loyer.

La durée du contrat de location non meublé

Quelle est la durée du contrat de location non meublé ?

La durée légale du contrat de location d’un logement non meublé dépend de la nature du bailleur :

• s’il s’agit d’une personne physique, elle est de 3 ans ;
• s’il s’agit d’une personne morale, elle est de 6 ans.

Si le locataire n’a pas signifié son congé en déposant son préavis avant la fin du bail, celui-ci est automatiquement reconduit ou renouvelé sur proposition du propriétaire.

Les conditions de résiliation et la durée du préavis

Bien que le contrat de location pour un logement non meublé ait une durée légale, il peut être résilié par le locataire ou le propriétaire sous conditions. Il peut aussi être résilié prématurément si une clause résolutoire survient.

La résiliation du bail non meublé par le locataire

Si le locataire souhaite résilier un contrat de location non meublé, il doit signifier son congé en déposant son préavis, par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre un récépissé.

Il doit néanmoins respecter une durée de préavis de 3 mois, sauf s’il est concerné par une des conditions suivantes. Elles lui donnent droit à un préavis réduit d’un mois si :

• le logement est situé en zone tendue ;
• il s’agit d’un déménagement pour raisons professionnelles (mutation, perte d’emploi, premier emploi, nouvel emploi suite à une perte) ;
• c’est un déménagement pour raisons de santé ;
• le déménagement fait suite à l’obtention d’un logement social ;
• le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’AAH (Allocation pour Adultes Handicapés) ;
• c’est un déménagement pour cause de violences au sein du foyer.

La résiliation du contrat de location par le propriétaire

Le propriétaire peut aussi être en mesure de résilier un contrat de location. Il s’agit cependant d’une situation rare et très réglementée. Les seuls cas où le propriétaire peut donner son congé au locataire sont les suivants :

1. congé pour vente du logement ;
2. congé pour reprise : le propriétaire donne congé au locataire d’un logement pour en faire sa résidence principale ou pour y loger un parent proche qui en fera sa résidence principale ;
3. congé pour motif légitime et sérieux, notamment en cas de réalisation d’une clause résolutoire.

Dans les trois cas, le propriétaire doit signifier son congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier doit la recevoir au moins 6 mois avant la date de fin de bail prévue.

Les clauses résolutoires qui peuvent mettre fin au contrat de location

Les clauses résolutoires ont pour but d’inciter le locataire à respecter ses engagements, faute de quoi, il peut se faire expulser du logement. Pour le contrat de location d’un logement non meublé, les clauses résolutoires sont les suivantes :

• non-paiement du loyer ou des charges locatives ;
• non-versement du dépôt de garantie ;
• absence de souscription à une assurance habitation contre les risques locatifs ;
• non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux (tapage nocturne par exemple, qui doit être constaté par un huissier de justice).

L’encadrement du paiement du loyer et des charges locatives

L’encadrement du loyer

Pour un contrat de location non meublé, le loyer est dans la majorité des cas fixé librement par le propriétaire, ce dernier s’alignant sur les prix pratiqués sur le marché. Cependant, pour les logements situés dans certaines “zones tendues” (notamment Paris et Lille), le loyer de référence majoré fixe le prix maximal au m² en fonction des critères suivants :

• le nombre de pièces ;
• la date de construction du bâtiment ;
• le type de location (meublée ou non meublée) ;
• la date de signature du contrat ;
• l’adresse du logement.

Les garanties de paiement

Afin de s’assurer que le loyer soit effectivement payé par le locataire, le propriétaire peut recourir à deux moyens encadrés par la loi et dont les dispositions doivent être inscrites dans le contrat.

1/ La caution solidaire

La caution solidaire, à ne pas confondre avec le dépôt de garantie, est une personne qui se porte garante du locataire et s’engage à régler ses dettes locatives en cas de manquement de ce dernier.

Elle peut être un parent par exemple. Le garant doit signer un acte de caution solidaire et fournir des documents attestant de ses revenus.

2/ Le dépôt de garantie

Souvent appelé “caution” à tort, le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans le logement pour couvrir d’éventuels manquements (notamment un défaut de paiement du loyer ou des charges locatives).

La totalité du dépôt de garantie pour la location d’un logement non meublé ne peut excéder un mois de loyer hors charges.

L’encadrement du paiement du loyer et des charges locatives

L’encadrement du loyer

Pour un contrat de location non meublé, le loyer est dans la majorité des cas fixé librement par le propriétaire, ce dernier s’alignant sur les prix pratiqués sur le marché. Cependant, pour les logements situés dans certaines “zones tendues” (notamment Paris et Lille), le loyer de référence majoré fixe le prix maximal au m² en fonction des critères suivants :

• le nombre de pièces ;
• la date de construction du bâtiment ;
• le type de location (meublée ou non meublée) ;
• la date de signature du contrat ;
• l’adresse du logement.

Les garanties de paiement

Afin de s’assurer que le loyer soit effectivement payé par le locataire, le propriétaire peut recourir à deux moyens encadrés par la loi et dont les dispositions doivent être inscrites dans le contrat.

1/ La caution solidaire

La caution solidaire, à ne pas confondre avec le dépôt de garantie, est une personne qui se porte garante du locataire et s’engage à régler ses dettes locatives en cas de manquement de ce dernier.

Elle peut être un parent par exemple. Le garant doit signer un acte de caution solidaire et fournir des documents attestant de ses revenus.

2/ Le dépôt de garantie

Souvent appelé “caution” à tort, le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans le logement pour couvrir d’éventuels manquements (notamment un défaut de paiement du loyer ou des charges locatives). La totalité du dépôt de garantie pour la location d’un logement non meublé ne peut excéder un mois de loyer hors charges.

Les documents annexes au contrat de location d’un logement non meublé

Les diagnostics immobiliers

Certains documents doivent être obligatoirement annexés au contrat de location d’un appartement ou d’une maison, notamment le dossier de diagnostic technique, qui comprend les diagnostics immobiliers suivants :

• le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• l’État des Risques et Pollutions (ERP) ;
• l’état d’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
• le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;
• l’état d’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ;
• le diagnostic bruit en cas de proximité avec un aéroport.

L’état des lieux

L’état des lieux d’entrée doit obligatoirement être joint au contrat de location d’une maison ou d’un appartement non meublé. Ce dernier permet d’attester de l’état du logement lors de la remise des clés et ainsi de protéger le propriétaire contre d’éventuelles dégradations de son bien immobilier.

Il permet aussi de protéger le locataire contre des retenues injustes sur son dépôt de garantie. L’état des lieux est encadré par la loi ALUR et doit, par conséquent, respecter certaines règles :

• il doit être contradictoire, c’est-à-dire imprimé et rempli en 2 exemplaires identiques, chacun comportant la signature du bailleur et du locataire (ou de leurs mandataires) ;
• il doit comporter certains éléments obligatoires, notamment des informations sur les parties, sur le logement et ses équipements, sur les relevés de compteurs ou encore les clés et badges remis au locataire ;
• en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le bail de location reste valide mais la partie en tort devra prouver que les dégradations ne lui sont pas imputables ;
• depuis 2016, il peut être accompagné de photos légendées, signées par les deux parties et datées du jour de la remise des clés.

Les autres documents annexes au contrat de location

Outre les diagnostics immobiliers et l’état des lieux, les documents suivants doivent être joints au contrat de location de l’appartement (ou de la maison) non meublé :

• la notice informative, relative aux droits et devoirs du locataire et du bailleur ;
• l’attestation d’assurance contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire) ;
• la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
• une copie de la convention ANAH si le logement loué est conventionné ;
• un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

FAQ sur le contrat de location non meublé

Contrat de location pour un logement non meublé : avoir un garant est-il obligatoire ?

Il n’est pas fondamentalement obligatoire que le locataire ait un garant pour obtenir un logement non meublé en location. Néanmoins, très nombreux sont les propriétaires qui l’exigent, à raison.

Si personne ne peut se porter caution solidaire pour vous, vous pouvez bénéficier de la Garantie VISALE, attribuée sous certaines conditions par Action Logement. Elle prend en charge le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire et des réparations en cas de dégradations.

Que faire en cas d’impossibilité de payer le dépôt de garantie pour un contrat de location meublé ?

Le dépôt de garantie ne peut excéder le montant du loyer mensuel (hors charges). Néanmoins, ce dernier peut être élevé. En cas de difficulté de la part du locataire pour le payer, il peut recourir à l’avance LOCA-PASS d’Action Logement. Il s’agit d’un prêt à taux 0 % avançant le montant du dépôt de garantie et qui peut être remboursé sur 25 mois.

Faut-il télécharger un modèle de contrat de location pour logement non meublé en Word ou PDF ?

Il est préférable de télécharger votre modèle de contrat de location pour logement non meublé en PDF qu’en Word. Cela permet de s’assurer qu’il soit imprimé tel quel, sans modifications accidentelles.

Si votre document Word perd lors de l’impression ou du téléchargement une donnée essentielle au contrat-type loi ALUR, il perd alors sa validité aux yeux de la loi.