Le contrat de location pour un appartement doit obligatoirement être établi en début de bail. Téléchargez notre modèle de contrat de location conforme à la loi ALUR afin d’éviter les litiges, que vous soyez propriétaire ou locataire !
En résumé
Il existe plusieurs types de contrats de location pour un appartement : bail de location meublé ou non meublé à usage de résidence principale, bail étudiant, bail mobilité, contrat de colocation individuel ou collectif, contrat de location saisonnière.
La plupart des contrats de location d’appartements sont réglementés par la loi ALUR de 2014, notamment en termes de durée de bail, de résiliation et de préavis, de loyer et de garanties de paiement (caution, dépôt de garantie) et de documents annexes, tels que l’état des lieux ou les diagnostics immobiliers.
Comment établir le contrat de location d’un appartement ?
Télécharger un modèle gratuit de contrat de location
Pour établir le contrat de location d’un appartement, en tant que propriétaire ou locataire, vous pouvez télécharger notre modèle au format PDF. Celui-ci est conforme aux dispositions du bail-type loi ALUR instauré le 1 er août 2015 et 100 % gratuit. Il se décline en plusieurs versions, selon le type d’appartement que vous louez :
| Type d'appartement | Modèle de bail de location à télécharger |
|---|---|
| Appartement meublé à usage de résidence principale | Contrat de location meublé |
| Appartement meublé pour étudiant | Bail étudiant |
| Appartement meublé bail courte durée | Bail mobilité |
| Appartement meublé pour colocation | Bail colocation |
| Appartement meublé pour les vacances | Contrat de location saisonnière |
| Appartement non meublé à usage de résidence principale | Contrat de location non meublé |
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Les informations obligatoires dans un contrat de location d’appartement
Si vous établissez un contrat de location, meublé ou non, pour un appartement à titre de résidence principale, vous devez respecter les conditions du bail type loi ALUR du 1 er août 2015.
Ce dernier doit obligatoirement comporter les informations suivantes pour être valide aux yeux de la loi :
- informations sur le bailleur et le locataire : noms, éventuellement siège social, adresse ;
- date de prise d’effet du contrat et durée de celui-ci ;
- informations sur le logement : consistance et destination (usage d’habitation, professionnel ou mixte), surface habitable en m 2 , description et montant des travaux effectués depuis le dernier bail, description des locaux et des équipements, inventaire du mobilier ;
- informations sur le loyer, les charges locatives et le dépôt de garantie : montant, date et fréquence de paiement du loyer et des charges, montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, montant du loyer de référence si l’appartement se situe dans une zone où il est encadré, montant du dépôt de garantie ;
- informations sur les frais d’agence immobilière : règles relatives au partage des frais entre les parties et plafonds de facturation pour le locataire ;
- clauses facultatives (toute clause abusive étant interdite et réputée non écrite).
Bon à savoir
Les informations devant figurer sur certains types de contrats de location d’appartements ne doivent pas obligatoirement être aussi détaillées. Cependant, plus le bail est complet, plus les litiges auront de chance d’être évités.
Contrat de location d’un appartement : quelle réglementation ?
Durée du contrat de location d’un appartement
Quelle est la durée du contrat de location d’un appartement ?
Pour un appartement, la durée du contrat de location non meublé ou meublé dépend du type de bail :
- contrat pour appartement meublé à usage de résidence principale : 1 an, renouvelé par tacite reconduction ;
- bail étudiant : 9 mois, non renouvelable mais reconductible ;
- bail mobilité : entre 1 et 10 mois, ni renouvelable ni reconductible ;
- contrat de location saisonnière : 90 jours consécutifs sauf exceptions ;
- contrat pour appartement non meublé à usage de résidence principale : 3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans si c’est une personne morale, renouvelé par tacite reconduction ;
- contrat de location : la durée du bail dépend de s’il est meublé ou non.
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Écourter la durée du contrat de location d’un appartement : résiliation et préavis
Le locataire et le propriétaire ont la possibilité de résilier prématurément le contrat de location d’un appartement. Le locataire peut le faire n’importe quand, sans avoir à justifier son acte. Il doit seulement respecter un délai de préavis, pendant lequel il doit continuer à payer le loyer et les charges locatives. Ce dernier varie selon le type de contrat :
- 3 mois pour un appartement non meublé (sauf exceptions, auquel cas le délai de préavis est réduit à un mois) ;
- 1 mois pour un appartement meublé, en bail étudiant ou en bail mobilité.
Bon à savoir
Il n’est pas possible d’interrompre le contrat de location saisonnière d’un appartement en cours de bail. Le locataire doit continuer à verser le loyer et les charges pendant toute la durée initialement prévue.
Le propriétaire peut résilier le contrat de location, mais seulement s’il vend l’appartement, s’il le récupère pour en faire sa résidence principale (ou celle d’un proche), ou pour motif légitime et sérieux (réalisation d’une clause résolutoire, notamment). Il doit faire en sorte que le locataire soit informé de son congé :
- 3 mois avant la date qu’il a choisie si l’appartement est meublé ;
- 6 mois avant la date si le logement n’est pas meublé.
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Pour déposer le préavis, le propriétaire comme le locataire doivent envoyer à l’autre partie une lettre de résiliation de bail par courrier recommandé avec accusé de réception.
Loyer, charges locatives et garanties de paiement d’un appartement
L’encadrement du loyer d’un appartement
Dans la plupart des villes de France, le prix du loyer d’un appartement peut être fixé librement par le propriétaire en fonction des prix du marché.
Cependant, dans certaines zones tendues comme Paris et Lille, il existe une réglementation des loyers, qui fixe un prix maximal autorisé au m 2 , appelé loyer de référence majoré. Ce dernier est fixé en fonction des critères suivants :
- nombre de pièces de l’appartement ;
- date de construction de l’immeuble ;
- type de location (meublée ou non meublée) ;
- date de signature du contrat ;
- adresse du logement.
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le locataire de l’appartement peut effectuer une réclamation pour que celui-ci soit révisé (avec rétroaction), et le propriétaire risque des sanctions.
Garanties de paiement
Afin de s’assurer que le loyer de l’appartement qu’il a mis en location lui soit versé chaque mois, le propriétaire a la possibilité de demander une caution solidaire et un dépôt de garantie au locataire. Ces dernières sont encadrées par la loi :
- caution solidaire : il s’agit d’une personne qui se porte garante du locataire et s’engage à payer ses dettes locatives en cas de manquement, par la signature d’un acte de caution solidaire;
- dépôt de garantie : somme d’argent versée au propriétaire et restituée au locataire à l’état des lieux de sortie si l’appartement n’a subi aucune dégradation. Il ne peut excéder deux mois de loyer (hors charges) pour un appartement meublé, et un mois (hors charges pour un appartement non meublé).
Astuce
Vous avez des difficultés à trouver un garant ou à verser l’intégralité du dépôt de garantie en une seule fois ? Pas de panique ! Vous pouvez faire appel à Action Logement, qui propose la caution “ Garantie VISALE ” et l’“ avance LOCA-PASS ”, prêt à taux 0 % pour avancer le dépôt de garantie (remboursable sur 25 mois).
Documents annexes à joindre au contrat de location d’un appartement
L’état des lieux d’un appartement, à joindre au contrat de location
L’état des lieux d’entrée est un document qui permet de rendre compte de l’état d’un appartement, de ses équipements et de son mobilier lors de la remise des clés au locataire. À la fin du bail, un état des lieux de sortie est réalisé entre le propriétaire bailleur et le locataire afin de constater d’éventuelles dégradations. Si des travaux de réparations doivent être engagés par le propriétaire pour remettre le logement en état, ce dernier est en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie du locataire.
L’état des lieux est obligatoire dans les appartements meublés comme non meublés depuis la loi ALUR de 2014. Il doit comporter certains éléments pour être valide, et doit être contradictoire : imprimé et rempli en deux exemplaires identiques, chacun comportant la signature des deux parties. L’état des lieux doit être joint au contrat de location de l’appartement.
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Les diagnostics immobiliers à joindre au contrat de location d’un appartement
Certains diagnostics immobiliers doivent être joints au contrat de location d’un appartement, qu’il soit meublé ou non meublé :
- le Diagnostic de performance énergétique (DPE), qui informe sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 de l’appartement ;
- l’état des risques et pollutions (ERP) ;
- l’état d’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation a plus de 15 ans;
- le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les appartements dans des immeubles construits avant 1949;
- l’état d’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997;
- le diagnostic bruit si l’appartement se trouve à proximité d’un aéroport.
Autres documents à joindre au contrat de location d’un appartement
Les documents suivants doivent aussi être joints au contrat de location d’un appartement :
- la notice informative, qui fait état des droits et devoirs du locataire et du bailleur ;
- l’attestation d’assurance habitation, souscrite par le locataire ;
- la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
- une copie de la convention ANAH si l’appartement loué est conventionné ;
- un extrait du règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété.
FAQ : vos questions sur le contrat de location d’un appartement
Comment établir un contrat de sous-location pour un appartement ?
Le bail de sous-location est établi entre le locataire et un sous-locataire. Pour sous-louer son appartement, le locataire doit obligatoirement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire bailleur. Le contrat à établir ensuite entre les parties est similaire à un contrat de location classique.
Comment résilier le contrat de location d’un appartement ?
S’il souhaite quitter l’appartement, le locataire doit envoyer une lettre de résiliation de contrat de location au propriétaire. Il doit ensuite respecter la durée du préavis, au cours de laquelle il devra continuer de verser le loyer et les charges. Celle-ci est d’un mois pour les appartements meublés et de trois mois pour les appartements non meublés (sauf exceptions).
Contrat de location d’un appartement : comment récupérer la caution ?
Une fois l’état des lieux effectué, si aucune dégradation n’est constatée dans le logement, le propriétaire d’un appartement dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie (communément appelé caution) au locataire. Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, il dispose de deux mois. Si le propriétaire ne respecte pas ces délais, il devra payer des intérêts de retard (10 % du loyer mensuel par mois).
