Augmentation de loyer sans DPE : règles, interdictions et recours

Peut-on augmenter un loyer sans DPE ?

Sans DPE, augmenter le loyer n'est pas formellement interdit, mais le propriétaire s'expose à un risque : l'impossibilité de prouver la classe énergétique de son bien, qui rend la hausse contestable. 

DPE absent ou non transmis par le bailleur

Le DPE fait partie des documents obligatoires annexés au bail, dès la mise en location et à chaque renouvellement. Son absence n'empêche pas matériellement le bailleur d'envoyer un avis de révision basé sur l'indice de référence des loyers (IRL). Elle l’empêche en revanche de prouver que le logement n'est pas classé F ou G, seule situation où la révision du loyer est légalement gelée.

Le locataire peut exiger la transmission du DPE par lettre recommandée avant de régler la hausse demandée. Sans ce document, le bailleur reste en position de faiblesse : en cas de contestation devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal, il ne pourra pas justifier que son logement échappe au gel. La hausse de loyer sans DPE est donc déconseillée, même lorsqu'elle reste techniquement possible.

DPE périmé ou non conforme

Un DPE reste valable dix ans. Passé ce délai, il perd toute valeur juridique et équivaut à une absence de diagnostic : le bailleur se retrouve dans l’impossibilité de prouver que le logement échappe au gel des loyers applicable aux logements classés F et G. Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont désormais tous arrivés à expiration et n'ont plus aucune valeur juridique. 

Un DPE non conforme (comportant des données erronées ou incohérentes avec les caractéristiques réelles du logement) pose le même problème. Le locataire peut le contester et la hausse de loyer risque d'être annulée en cas de litige. 

DPE classe F ou G

Depuis le 24 août 2022, la révision et la majoration de loyer sont interdites pour les passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE). Cette interdiction s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Elle concerne les logements loués vides ou meublés.

Ce gel des loyers concerne aussi bien la révision annuelle basée sur l'IRL que la majoration exceptionnelle après travaux. Il reste en vigueur tant que le logement n'a pas changé de classe énergétique grâce à des travaux de rénovation. 

Comment contester une augmentation de loyer sans DPE et récupérer le trop-perçu ?

Étape 1 : vérifier la validité du DPE et suspendre la hausse

Vérifiez si le DPE de votre logement existe bien sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (Agence de la transition écologique), en saisissant le numéro à 13 chiffres inscrit sur le document. Si aucun DPE valide n'apparaît, vous disposez d'un premier élément pour contester la hausse.

Dans ce cas, continuez à régler votre loyer de base, mais isolez le montant correspondant à l'augmentation contestée. 

Étape 2 : mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée

Si le bailleur ne réagit pas à une première demande simple, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Exigez la transmission du DPE ou, à défaut, la justification écrite de la classe énergétique du logement. Rappelez l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui gèle la révision pour les logements classés F ou G. Fixez un délai raisonnable pour répondre (généralement quinze à trente jours). 

Cette étape n'est pas qu'une formalité : elle constitue la preuve de votre bonne foi, indispensable si le litige doit ensuite être porté devant la commission de conciliation ou le tribunal.

Étape 3 : calculer et réclamer le trop-perçu

Le trop-perçu correspond à la différence entre le loyer que vous avez payé suite à la hausse et le loyer légal (celui d'avant la hausse contestée), multipliée par le nombre de mois concernés. 

Vous disposez de trois ans pour agir, à compter du jour où vous avez eu connaissance de l'irrégularité. Passé ce délai, la demande n'est plus recevable. Adressez votre réclamation au bailleur par écrit, en joignant le détail du calcul et les quittances de loyer correspondantes.

Étape 4 : saisir la commission de conciliation (CDC) ou le tribunal 

1. Sans réponse du bailleur dans le délai fixé par la mise en demeure, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département. La démarche est gratuite et se fait par courrier ou en ligne sur le site de la préfecture. La commission convoque les deux parties (généralement sous quinze jours) et rend un avis dans un délai moyen de deux mois.

2. Si la conciliation échoue ou si le bailleur reste silencieux, le tribunal judiciaire reste le dernier recours. Le juge peut alors : 

• annuler la hausse contestée ;
• ordonner le remboursement du trop-perçu ;
• accorder des dommages-intérêts. 

Quels risques pour le bailleur qui augmente le loyer sans DPE ?

Un bailleur qui augmente le loyer sans pouvoir justifier la classe énergétique du logement s'expose à trois conséquences principales : 

1. loyer ramené à son montant d’origine ;
2. passage devant le tribunal avec frais de procédure à sa charge ; 
3. versement de dommages et intérêts au locataire. 

Retour au loyer d’origine et restitution du trop-perçu

Si le bailleur ne peut pas prouver que le logement échappe au gel des loyers applicable aux étiquettes F et G, la hausse est annulée et le loyer retombe à son montant antérieur. Cette annulation s'accompagne de la restitution du trop-perçu.

Tant qu'un DPE valide n'a pas été transmis, aucune nouvelle révision ne peut être appliquée. La régularisation tardive du DPE ne valide pas rétroactivement les hausses déjà contestées : le bailleur doit attendre la prochaine échéance de révision pour appliquer une nouvelle augmentation, cette fois justifiée.

Règlement des frais de justice en cas de procès

Si le litige est porté devant le tribunal judiciaire, le propriétaire qui a appliqué une augmentation du loyer sans DPE peut être condamné à rembourser les frais de procédure engagés par le locataire (frais d'huissier, d'expertise ou de greffe par exemple).

Le tribunal peut ajouter une somme forfaitaire pour couvrir les frais d'avocat du locataire, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Il peut enfin accorder des dommages-intérêts au locataire, mais seulement si celui-ci prouve un préjudice réel : une simple différence de loyer ne suffit pas. 

Zones tendues et DPE vierge : les cas particuliers

Zones tendues : une contrainte supplémentaire

En zone tendue, le loyer proposé à un locataire ne peut pas dépasser celui payé par le précédent, sauf exceptions prévues par la loi. Cette règle s’applique indépendamment du DPE.

La question du DPE s'ajoute de manière ciblée puisque, en zone tendue, la loi interdit d'augmenter un loyer au moment de renouveler le bail si le logement est une passoire thermique (classé F ou G). Or, sans DPE valide transmis au locataire, le propriétaire ne peut pas prouver son niveau de performance énergétique et ne peut donc pas appliquer la hausse de loyer.

Ce blocage n'est pas définitif : il suffit au propriétaire de réaliser des travaux et de fournir un DPE attestant d'une classe A à E pour retrouver la possibilité d'ajuster le loyer selon les règles habituelles de la zone tendue. 

DPE vierge : un cas assimilé à l'absence de DPE

Un DPE vierge est un diagnostic sans étiquette énergétique, réalisé selon l'ancienne méthode par factures. Cette méthode a disparu le 1ᵉʳ juillet 2021, et les DPE vierges sont interdits à la production depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.

Tous les DPE établis avant le 1ᵉʳ juillet 2021 sont aujourd'hui expirés, les derniers (2018-2021) depuis le 31 décembre 2024. Il n'existe donc plus, à ce jour, aucun DPE vierge encore valide.

FAQ : vos questions sur l’augmentation de loyer sans DPE

Peut-on refuser une hausse de loyer si le bailleur ne fournit pas de DPE ?

Oui, vous pouvez suspendre le paiement du montant de la hausse contestée, tout en continuant à régler le loyer de base. Le bailleur doit alors transmettre le DPE ou prouver que le logement n'est pas classé F ou G pour justifier l'augmentation. Sans accord ou sans transmission du DPE, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. 

Un DPE réalisé avant juillet 2021 permet-il d'augmenter le loyer ?

Non. Tous les DPE établis avant le 1ᵉʳ juillet 2021 sont aujourd'hui expirés, y compris les DPE vierges, dont les derniers ont perdu leur validité le 31 décembre 2024. Un nouveau diagnostic est obligatoire pour justifier une hausse de loyer.

Comment le propriétaire peut-il débloquer l'augmentation de son loyer ?

Il doit faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié, attestant d'une amélioration (atteinte de la classe A, B, C, D ou E), après d'éventuels travaux si le logement est classé F ou G. Cette régularisation ne vaut que pour l'avenir : elle ne permet pas de récupérer les hausses déjà annulées.