Locataires : tout savoir sur le dépôt de garantie

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On utilise souvent le mot “caution” pour parler du dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme que le propriétaire du logement peut exiger lors de l’emménagement afin de couvrir les éventuels manquements du locataire. 

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie et quel est son montant ? 

L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, relative aux rapports locatifs prévoit que le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu, doit impérativement apparaître sur le contrat de location.

La “caution” d’un appartement dépend du type de bien immobilier, selon la loi ALUR du 24 mars 2014. Pour une location vide, son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges, tandis qu’il ne peut aller au-delà de deux mois de loyer hors charge pour un appartement meublé.

Le propriétaire du logement ne peut revoir le montant du dépôt de garantie à la hausse une fois le bail signé.

Quelles sont les modalités de versement et d’encaissement du dépôt de garantie ?

Si le contrat de location prévoit un dépôt de garantie, ce dernier doit être versé au propriétaire dès la signature du bail, habituellement par chèque. Il est en principe toujours encaissé par le bailleur ou son mandataire, car un chèque n’est plus encaissable au-delà d’un an, et la somme est conservée pendant toute la durée de la location. Le dépôt de garantie peut aussi être transféré au bailleur par virement bancaire ou par paiement en espèces. Dans ce cas, le locataire peut lui demander, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l’est au titre du dépôt de garantie.

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La “caution” peut être versée soit directement par le locataire, soit par l’intermédiaire d’un tiers. Comme le dépôt de garantie est souvent une somme relativement élevée étant donné qu’elle représente un à deux mois de loyer, il existe des aides locatives qui peuvent le prendre en charge. 

Action logement propose d’avancer cette somme aux locataires grâce au dispositif Loca-Pass, dont vous pouvez bénéficier selon certaines conditions. Il s’agit d’un prêt à taux zéro dans la limite de 1200 €, sans frais ni intérêt de dossier, que le locataire doit rembourser en 25 mois maximum, à raison d’au moins 20 € par mois. Dans le cas où le logement serait quitté avant la fin du bail, le prêt devrait être remboursé dans un délai de 3 mois après le départ du locataire. 

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui accorde des aides soit sous forme de subvention, soit sous forme de prêt, peut également aider le locataire à financer son dépôt de garantie. Pour bénéficier de cette aide au logement, ce dernier doit se tourner vers le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS), la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), la mutualité agricole, ou l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL).

La restitution du dépôt de garantie

Quand le propriétaire doit-il rendre la caution ?

En vertu de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, lorsque le locataire quitte le logement et remet les clés, le bailleur doit lui rendre le dépôt de garantie reçu lors de l’entrée dans les lieux, en main propre ou par virement bancaire. Si l’état des lieux de sortie est conforme, le propriétaire dispose alors d’un mois pour lui restituer la somme. En cas d’état des lieux non conforme, le délai est de deux mois. Si le propriétaire ne respecte pas ces délais, une majoration à hauteur de 10% du loyer mensuel est prévue par mois de retard.

Pour quelles raisons le propriétaire peut-il garder la caution ?

En pratique, le propriétaire peut garder une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie, notamment lorsque le locataire, ne s’étant pas acquitté de la totalité de ses loyers, est débiteur. Il devra alors le prouver par des mails ou lettres de réclamation des loyers impayés restés sans réponse. Lorsque le propriétaire doit effectuer des réparations ou engager des frais suite à des dégradations dans le logement du fait du locataire, une partie du dépôt de garantie peut aussi être retenue. Elle doit être justifiée par des documents tels que l’état des lieux d’entrée et de sortie, des factures, des devis, un constat d’huissier ou encore des photos.

Le bailleur peut également conserver temporairement une partie du dépôt de garantie lorsque le locataire quitte le logement avant l’arrêté des comptes annuels de la copropriété : il s’agit alors de retenues pour charges locatives. Cette provision, limitée à 20% de la “caution”, sera régularisée et le solde sera restitué au locataire une fois l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble exécuté. 

Que faire si le propriétaire refuse de restituer la caution ?

Il peut malheureusement arriver que le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie au locataire dans le délai imparti. Ce dernier peut alors lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre, qui constitue un avertissement, devra être motivée juridiquement, c'est-à-dire qu’elle devra mentionner l’ensemble des fondements juridiques sur lesquels elle s’appuie. Par ailleurs, elle devra être accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal. Si vous êtes dans ce type de situation, un modèle de lettre de mise en demeure est disponible sur le site service-public.fr.

Une fois la lettre de mise en demeure reçue par le propriétaire, si celui-ci refuse de rembourser le dépôt de garantie, le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement en question, ou de s’adresser à un conciliateur de justice. 

Si la conciliation n’aboutit pas, le locataire dispose de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué pour reporter le litige devant le juge des contentieux de la protection. Si vous vous trouvez dans ce cas, vous pouvez alors vous adresser au tribunal judiciaire ou de proximité.

Foire aux questions (FAQ)

Que faire si le propriétaire ne veut pas rendre la caution ?

Le propriétaire d’un logement a le droit de garder une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie lorsqu’il doit effectuer des réparations ou engager des frais suite à des dégradations du locataire dans le logement, ou si le locataire ne s’est pas acquitté de la totalité des loyers.

En cas de retard ou de non-restitution de la caution sans motif valable, le locataire bénéficie de certains recours. Il peut envoyer une mise en demeure au bailleur, motivée juridiquement et accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal. Si le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, dans un délai de 3 ans.

Quelles sont les aides dont je peux bénéficier pour payer mon dépôt de garantie ?

Le dispositif Loca-Pass d’Action Logement propose d’avancer le dépôt de garantie sous certaines conditions. Prêt à taux zéro sans frais ni intérêt de dossier, il doit être remboursé en 25 mois maximum, à raison d’au moins 20 € par mois.

Des subventions ou prêts peuvent aussi être accordés par le FSL (fonds de solidarité pour le logement afin de financer le dépôt de garantie.

Quelle est la différence entre une caution et un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, souvent appelé “caution”, est la somme que le propriétaire du logement peut exiger afin de couvrir les éventuels manquements du locataire.

Le mot caution en revanche désigne la personne ou l’organisme qui se porte garant pour le locataire en cas de loyers impayés ; c’est en quelque sorte une assurance pour le propriétaire de recevoir son paiement. La caution solidaire peut donc être un parent, un conjoint, ou le groupe Action Logement avec le dispositif Visale.

Quel est le montant d’une caution (dépôt de garantie) ?

Selon la loi ALUR du 24 mars 2014, le montant du dépôt de garantie pour une location vide peut s’élever au maximum à un mois de loyer hors charges, et peut aller jusqu’à deux mois pour une location meublée.

Eloïse Chanvry

Eloïse Chanvry

Rédactrice web & SEO

Diplômée d'un Master en Management International, Eloïse s'intéresse à l'écologie et au marché de l'énergie. Retrouvez ses articles sur divers sujets de gaz et d'électricité !