[Étude] Cartographie des passoires thermiques G interdites à la location au 1ᵉʳ janvier 2025

Logement G : interdits à la mise en location au 1^er janvier 2025

Définition

Un logement classé G a la pire performance énergétique selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’outil utilisé pour évaluer la consommation d’énergie et l’impact environnemental des biens immobiliers. 

Les logements G sont classés, avec les logements F, parmi les passoires thermiques, caractérisées par une isolation thermique insuffisante et des dispositifs de chauffage inefficaces, ce qui entraîne une déperdition significative de chaleur. Les logements G et F consomment généralement beaucoup d’énergie, coûtent cher à chauffer et ont une empreinte carbone plus importante.

Sur 30,6 millions de résidences principales en France, 4,2 millions sont des passoires énergétiques, soit 14 %. Parmi ces passoires thermiques, 8,1 % sont classées F, et 5,7 % sont classées G, soit 1,7 millions de logements classés G. 

On compte plus de passoires énergétiques dans le parc locatif privé (15,9 %) que dans le parc de propriétaires occupants (14,6 %). 600 000 logements G sont donc concernés par une interdiction de renouvellement de bail à partir du 1^er janvier 2024.

Pour permettre à tous les Français de retrouver le DPE de leur logement, Hello Watt a créé une carte interactive fondée sur les diagnostics répertoriés auprès de l’ADEME. À partir d'une simple adresse, il est désormais possible de trouver son DPE (ou celui de son voisin).

Dates clés  

Depuis le 1^er janvier 2023, les propriétés les plus énergivores de la catégorie G, baptisées “G+”,  avec une consommation d'énergie finale de 450 kilowattheures par mètre carré et par an, ne peuvent plus être louées. 

Depuis le 1^er janvier 2025, c’est au tour des logements G d’être exclus de la location. Sur les 2 millions de logements G en France, 600 000 sont actuellement loués fin 2024. La proposition de loi visant à accorder des dérogations à près de la moitié de ces logements a été rejetée au moment de la chute du gouvernement Barnier, début décembre 2024. 

L’interdiction s’exercera donc lors de la conclusion d’un nouveau bail. Le renouvellement de bail (tous les trois ans pour les logements loués vides, à la reconduction annuelle du contrat pour les locations meublées) restera possible, mais le locataire sera en droit d’exiger les travaux de mise en conformité.

L'interdiction inclura les biens classés F en 2028, et E en 2034. 

Logements G : où sont-ils situés en France ? 

Les villes avec le plus de logements G

Top 10 des villes de plus de 90 000 habitants avec le plus de logements G

L’Île-de-France concentre les passoires thermiques G : cela est lié à la grande densité de logement dans ces villes, au bâti qui peut y être plus ancien, mais aussi à la proportion importante de logements de petites surfaces, pénalisés dans le mode de calcul du DPE. 

De plus, dans les villes franciliennes, et notamment à Paris, le marché immobilier est très dynamique : le DPE étant obligatoire pour vendre, cela peut expliquer une sur-représentation des logements G – peut-être moins visibles dans d’autres grandes villes où le marché est moins dynamique. 

Top 10 des villes de plus de 30 000 habitants avec le plus de logements G

Les départements avec le plus de logements G

Les villes avec le moins de passoires thermiques

Les villes méditerranéennes où le climat est plus doux sont fortement représentées dans ce classement car le besoin de chauffage évalué par le DPE est moins important.

Les départements avec le moins de passoires thermiques

Portrait-robot d’un logement G 

Un logement G “type” est un appartement de 62 m² construit en 1953, chauffé à l’électricité. Alors que 45 % des logements en France sont des appartements, 53 % des passoires thermiques correspondent à cette catégorie. La proportion de logements G chauffés au fioul est très élevée, atteignant 19 % (contre 5 % pour la moyenne des logements).

En théorie, un logement G consomme beaucoup d’énergie : plus de 420 kWh/m² par an. Dans la pratique, cependant, la moyenne se situe plutôt autour de 240 kWh/m² par an, comme le montre le graphique ci-dessous*. Cette différence s’explique en partie par le fait que les ménages résidant dans une passoire thermique chauffent moins leur logement pour ne pas payer de factures exorbitantes.

*La consommation réelle moyenne des logements en fonction de leur classe énergétique est calculée à partir des données fournies par les utilisateurs de l’application Hello Watt. Nos data scientists ont réussi à faire correspondre les données de consommation et le jeu de données de l’Ademe à partir des codes INSEE et de l’adresse postale d’environ 26 000 logements. Une unique adresse postale peut héberger plusieurs logements : une fois qu’une correspondance potentielle entre un DPE ADEME et une consommation Hello Watt est identifiée, une série de vérifications additionnelles est donc effectuée pour vérifier que les deux enregistrements correspondent au même logement.

Rénovation énergétique : quelles solutions ? Étude de cas pour un logement type

Prenons l’exemple d’une maison de 150 m², construite avant les années 1970, occupée par 4 personnes sur 2 niveaux habitables. 

La maison n’est pas accolée à d’autres logements, aucun travaux n’a été réalisé depuis sa construction. Le logement possède des combles perdus, un sous-sol non chauffé, deux portes et six fenêtres donnant sur l’extérieur. 

La maison n’est pas équipée de climatisation et ne possède pas de VMC. Le chauffage de la maison est assuré par une chaudière au gaz. 

Cette maison est considérée comme étant une passoire thermique : elle est classée G, avec une consommation théorique de 423 kWh par m² par an.

1^er chantier réalisé : l’isolation des combles

L’isolation des combles pour cette maison représente un coût moyen de 1 282 €. Pour un ménage aux revenus modestes, 430 € de primes CEE peuvent être déduites du devis. Le reste à charge est donc de 851 €. Pour ce type de chantier, la durée des travaux est de 3 heures.

Les économies obtenues grâce à ce geste sont de l’ordre de 390 €/an pour le logement étudié. Il permet de réduire de 9 % la consommation d’énergie du logement. 

Ce geste permet de gagner une classe énergétique : avec ce premier geste, le logement passe donc de G à F. 

2^e chantier : l’isolation des murs par l’extérieur

L’isolation des murs par l’extérieur est un geste plus engageant mais également plus efficace.

Dans le cas étudié (maison de 150 m²), cela représenterait un coût total de 27 000 €. 1 340 € sont pris en charge par les primes CEE. Concernant MaPrimeRénov’, l’aide pour un foyer aux revenus très modestes est de 75 €/m². En considérant que la maison requiert 150 m² de murs à couvrir, l’aide MaPrimeRénov’ s’élève ici à 11 250 €. 

Le reste à charge pour la famille est donc de 14 410 €. Ces travaux conduisent à des économies annuelles de 1 880 €.

Avec l’isolation des combles, notre logement type afficherait désormais à l’issue de l’isolation des murs une classe énergétique E.

3^e chantier : installation d’une pompe à chaleur

Dans notre étude, nous considérons le remplacement de la chaudière gaz par une pompe à chaleur air-eau. C’est une intervention qui dure deux jours en moyenne. 

Une PAC air-eau coûte en moyenne 13 000 €. Notre ménage très modeste est éligible à 5 000 € d’aide MaPrimeRénov’ et 5 000 € de CEE, soit 10 000 € d’aides. Le reste à charge, de 3 000 €, sera rentabilisé dès la deuxième année : les économies réalisées dans ce cas de figure seront de 1 970 € par an !

Attention : il est important, pour dimensionner correctement votre pompe à chaleur, de commencer par les travaux d’isolation. 

Ce troisième geste permet de faire passer notre passoire thermique G à un logement classé D. 

Résumé du bouquet de travaux effectués

Nous avons donc effectué une rénovation d’ampleur pour un montant total d’environ 16 000 €. Combinés, ces travaux ont fait sortir le bien de la catégorie de passoire thermique. Ils seront rentabilisés en seulement quatre ans. 

Sans compter que la maison a également pris de la valeur immobilière : la décote moyenne observée pour les logements classés G est de 14 %.
 

Pour permettre à tout le monde d’estimer le DPE de son logement et de découvrir quel bouquet de travaux permet d’améliorer sa classe énergétique, Hello Watt a mis au point un bilan énergétique gratuit à réaliser en ligne. 

Aides : ce qui va changer en 2025

En 2025, le dispositif de MaPrimeRénov’ restera pratiquement identique par rapport à 2024. 

Les travaux par monogestes (un seul geste de travaux, comme un changement de fenêtres ou de système de chauffage) restent éligibles à MaPrimeRénov’. Les passoires thermiques (F et G) pourront également continuer à bénéficier des aides pour des monogestes. Par ailleurs, l’obligation de présenter un DPE pour faire une demande MaPrimeRénov’ est reportée au 1^er janvier 2026. 

Quelques ajustements sont toutefois prévus : 

1. Les aides pour le chauffage au bois seront réduites de 30 % en moyenne ; 
2. Les aides à destination des ménages aux revenus supérieurs seront réduites de 30 % en moyenne ; 
3. Le taux d’avance pour les ménages très modestes passera de 70 % en 2024 à un maximum de 50 % du montant de la prime en 2025.

Vrai ou faux ?

“Je ne peux pas louer une passoire.” C’est vrai pour les logements G+ et G, et ça le sera en 2028 pour les logements F. Les loyers, eux, sont déjà gelés.

Les propriétaires de logements G+ (consommant plus de 450 kwh/m²/an) ne peuvent pas signer de nouveaux baux de location depuis janvier 2023. Depuis le 1^er janvier 2025, c’est aussi le cas des logements G. Les logements F seront concernés en 2028.

“Je ne peux pas vendre une passoire.” C’est faux, mais je dois réaliser un audit.

Depuis le 1^er avril 2023, si vous souhaitez vendre une maison individuelle ou un immeuble comprenant plusieurs logements classés en catégorie F ou G (qualifiés de passoires thermiques) en tant que seul propriétaire, il est obligatoire de remettre un audit énergétique à l'acheteur potentiel.

L’audit énergétique est un document plus précis que le DPE et qui va plus loin en faisant une proposition chiffrée des travaux permettant de réaliser des économies d’énergie. 

“Une passoire paie 7 500 € de facture énergétique annuelle.” Ça peut être vrai en théorie, mais en moyenne, c’est moins !

L’ex-ministre de la Transition énergétique, Agnès Pannier-Runacher, avait affirmé en octobre 2023 que les logements classés G paient en théorie jusqu'à 7 500 € par an de factures d’énergie. Cependant, la réalité sur le terrain s'avère plus nuancée. Si on reprend le calcul théorique, 7 500 € s’obtient par exemple pour un logement de 75 m², consommant 435 kWh/m²/an (classé G), chauffé à l’électricité. Dans la pratique, les logements classés G ne sont pas chauffés autant que les catégories énergétiques supérieures. 

Cependant, cela ne diminue en rien la gravité du problème des passoires thermiques. Les ménages occupant ces logements se retrouvent confrontés à une difficile alternative : soit ils acceptent de vivre dans des conditions de chauffage précaires et souffrent du froid, soit ils s'exposent à des factures énergétiques démesurées. Cette situation souligne l'urgence de prendre des mesures efficaces pour remédier à la vétusté énergétique des logements et améliorer les conditions de vie des occupants.

Les départements avec le plus de logements classés G en France fin 2024