[Étude] Jusqu’à 70 % de passoires thermiques dans les stations de ski

La location des passoires thermiques en station de ski, interdite ?

Initialement, cette interdiction de location des passoires thermiques était prévue exclusivement pour les contrats de location résidentielle, laissant de côté les locations saisonnières ou touristiques.

Cela suscitait des préoccupations parmi les professionnels de l'immobilier, craignant que de nombreux propriétaires, plutôt que d'entreprendre les rénovations énergétiques requises pour améliorer la performance, ne contournent la loi en optant pour des locations touristiques comme Airbnb. Cette situation aurait entraîné la sortie de nombreux biens du marché locatif traditionnel.

Face à ces inquiétudes, les autorités publiques ont réagi, et en octobre 2022, Olivier Klein, ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, a annoncé que toutes les propriétés locatives seront finalement soumises aux restrictions, quelle que soit leur destination.

Pour continuer à louer leurs biens, les propriétaires devront redoubler d'efforts pour entreprendre les travaux de rénovation énergétique nécessaires et se conformer aux nouvelles normes. À moins qu'une exception ne soit négociée pour les stations de sports d’hiver...

Pour estimer l’ampleur du problème, Hello Watt a utilisé les informations en Open Data de l'ADEME concernant les DPE réalisés après juillet 2021, jusqu’à aujourd’hui (décembre 2023). La méthodologie employée cible les villes situées à plus de 800 mètres d'altitude, en classant celles où la part de logements classés F ou G sur le total des DPE effectués après juillet 2021 est la plus élevée.

Valfréjus, en tête du classement des stations où la part de passoires est la plus importante

Dans le panorama des stations de ski françaises, une réalité énergétique préoccupante se dessine. Les chiffres révèlent une situation alarmante, avec Valfréjus en tête, affichant un taux de 70 % de passoires thermiques parmi ses logements. Le Cirque du Lys suit de près avec un pourcentage de 60 %, tandis que Pra Loup n'est pas en reste avec 58 %. Ces statistiques mettent en lumière la nécessité pressante de rénovations visant à améliorer l'efficacité énergétique des logements des destinations hivernales.

À titre de comparaison, la proportion de passoires thermiques sur l’ensemble des logements en France est de 17 % environ. Pour les résidences secondaires uniquement, le chiffre monte à 30 % environ.

Liste des stations de ski en France avec la part de passoires thermiques la plus importante

Source : Hello Watt à partir de la base open data de l'Ademe regroupant les DPE réalisés après juillet 2021

Comment expliquer une présence si importante de passoires en stations ? 

Mauvaise qualité du bâti

Les logements touristiques, construits massivement dans les années 1970-80, révèlent une qualité de construction médiocre. La présence de structures anciennes et l'utilisation de bois peuvent contribuer à une inefficacité énergétique. Ce n'est qu'en 1974 que la première réglementation thermique a été instaurée, établissant comme objectif une réduction de 25 % de la consommation énergétique des nouveaux bâtiments en restreignant les pertes de chaleur.

Conditions climatiques

Le DPE prenant en compte le besoin de chauffage moyen par m², des températures plus basses nécessitent un chauffage accru et impactent la performance énergétique.

Usage saisonnier

Les propriétaires non occupants ont moins d'incitations à rénover, surtout dans le contexte des locations saisonnières.

Surface des logements

Les studios et les petits appartements, fréquents en montagne, subissent une pénalité plus significative que les grands appartements. Cela s'explique par le fait qu'ils consomment proportionnellement plus d'énergie par unité de surface, même avec des équipements de chauffage identiques, ce qui les place dans une situation désavantageuse.

Le dilemme des locations saisonnières dans la Loi Climat

Face au risque d'une migration massive vers Airbnb, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein, a annoncé en octobre 2022 que toutes les propriétés locatives seront concernées par les restrictions, indépendamment de leur destination locative. Des discussions sont toujours en cours concernant d’éventuelles dérogations pour les stations de ski.