Electricité, plomberie, chauffage, qui paie quoi dans une location ?

Définition légale des réparations locatives à la charge du locataire

En cours de bail les obligations du propriétaire et du locataire en terme d’entretien et de prise en charge des réparations sont rappelées dans la notice d’information qui doit être annexée à tout contrat de location.

Cette notice précise notamment pour le locataire :

Entretien : Le locataire doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. A ce titre : le locataire doit prendre en charge l'entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de propreté, remplacement d'ampoules, etc.) ainsi que l'ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4) sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

La notice ne fait que reprendre les éléments de l’article 7 de la loi de 89 et pose donc en principe de base que l’entretien et les menues réparations du logement sont à faire et à payer par le locataire, à condition qu’elles soient dues à une usure normale d’un équipement qui n’est pas vétuste (c’est un point crucial comme nous le verrons plus tard). 

Le législateur a également défini le principe de menues réparations en listant exhaustivement via décret les réparations locatives, c’est à dire les réparations à la charge du locataire. Cette liste des réparations locatives va notamment préciser les catégories de réparations et pour chaque catégorie les réparations prises en charge par le locataire. Voici un exemple pour l’électricité et le chauffage/plomberie :

Réparations locatives d’électricité

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

En d’autres mots le locataire n’a pas à entretenir ou réparer le circuit électrique en lui-même. Il est simplement responsable de l’entretien et du remplacement des éléments extérieurs du circuit.

Réparations locatives de plomberie et de chauffage

a) Canalisations d'eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers. b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux

La plomberie et le chauffage sont mélangés dans cette liste des réparations locatives mais l’idée pour ces deux postes est la même : le locataire est responsable de l’entretien et de la réparation des éléments d’usure, notamment des joints qui sont de très loin la source principale d’incidents d’un logement.

En plomberie il est rare que le locataire puisse prendre des mesures préventives d’entretien des équipements. En chauffage il a l’obligation de réaliser un entretien annuel des équipements au vu des conséquences d’un dysfonctionnement de la chaudière ou du chauffe-eau. Même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé au locataire d’en prendre un contrat d’entretien qui inclura cette visite de contrôle annuel.

Le problème de la prise en charge devient plus complexe dans deux situations précises qui arrivent régulièrement :

1. la réparation locative en théorie à charge du locataire est en réalité due à la vétusté de l’équipement

2. la réparation en théorie à la charge du bailleur est en réalité causée par le manque d’entretien, la négligence ou la dégradation volontaire du locataire

Vétusté des équipements : des réparations à la charge du bailleur

Les réparations locatives listées par décret sont donc à la charge du locataire mais le texte prévoit une exception, “sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

Le cas de l'entretien chaudière

L’exemple classique est l’entretien de la chaudière et les menues réparations listées dans le décret qui peuvent rapidement s’enchaîner si la chaudière est vétuste. Le locataire peut alors raisonnablement demander au bailleur de procéder au remplacement de la chaudière vétuste ou de prendre en charge l’entretien courant de celle-ci s’il refuse de la changer. Cette obligation de remplacement des équipements vétustes est notamment rappelée dans la notice d’information :

Délivrer un logement en bon état : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Serrure cassée : locataire ou propriétaire ?

Un autre cas classique est le blocage d’une clef dans la serrure. Même si cette réparation n’est pas listée dans les réparations locatives, la réparation ou le remplacement de la serrure bloquée par le locataire peut être considérée comme étant à sa charge, sauf si le locataire arrive à démontrer que le blocage est due à la vétusté de la serrure.  La bonne manière de procéder en tant que locataire est de demander à un serrurier de graisser une serrure récalcitrante (qui est une réparation locative à sa charge) puis d’avertir éventuellement le bailleur des problèmes de serrure. En cas de blocage, il convient de faire intervenir un serrurier de confiance en lui demandant bien de préciser que la panne est due à la vétusté de l’équipement. Le locataire pourra alors demander le remboursement de l’intervention au bailleur (attention à faire une demande expresse et de ne pas faire la retenue directement sur le loyer).

Négligence ou dégradations du locataire

Il est primordial pour que le bailleur puisse prendre en charge une réparation qui lui incombe que le locataire le prévienne rapidement et lui laisse le temps de constater que la panne n’est pas due à une négligence du locataire. En effet le bailleur peut considérer qu’une réparation en théorie à sa charge doit être en pratique payée par le locataire si elle est causée par sa négligence ou par une dégradation volontaire. Sur le point de la négligence nous pouvons prendre par exemple le cas d’un sanibroyeur. Il peut tomber en panne et doit alors être remplacer par le bailleur s’il est vétuste, sauf si le bailleur arrive à prouver que la panne est due à une négligence du locataire. Dans le cas d’un sanibroyeur, une négligence peut par exemple être de boucher l’équipement avec un surplus de papier ou une couche. Sur le point de la dégradation volontaire nous pouvons prendre l’exemple des éviers : le locataire est responsable en réparations locatives du détartrage régulier des éviers; il va évidemment être également tenu responsable des dégradations faites aux éviers, par exemple une fissure dans la faïence.

Le locataire ne paie pas ses réparations : le recours à son garant

Si le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer les réparations qui lui incombent, le bailleur a la possibilité de s’adresser à son garant.

En effet, son rôle est de régler les dettes locatives de la personne qu’il garantit dans le cas où celle-ci serait défaillante. Outre les loyers et les charges, les frais de remise en état du logement qui relèvent de la responsabilité du locataire en font également partie.

Pour s’engager, le garant doit signer un acte de caution qui, selon la forme choisie, n’a pas les mêmes effets juridiques.

• La caution simple

Si le garant s’est porté caution simple, le bailleur ne pourra se retourner contre lui qu’après avoir épuisé tous les recours envers le locataire. Dans cette configuration, le garant n’intervient que dans un second temps, en cas d’insolvabilité du preneur.

• La caution solidaire

Si le garant s’est porté caution solidaire, le bailleur est en mesure de réclamer la dette tant au locataire qu’à son garant, voire de lancer une procédure judiciaire concomitante à leur encontre. Ce type de caution est indubitablement plus rassurante pour le bailleur qui dispose de cette manière de deux interlocuteurs au lieu d’un seul pour réclamer ses impayés.

Pour éviter les problèmes il est recommandé au locataire de procéder aux réparations locatives et aux résolutions des dégradations avant l’état des lieux de sortie. Il pourra ainsi contrôler les interventions et éviter des retenues abusives du bailleur sur le dépôt de garantie une fois le logement restitué.