Energie et copropriété : quels enjeux ?

Comment fonctionne la législation pour la copropriété ?

Rappel : les objectifs de la transition énergétique

La France, comme la plupart des pays européens, s’inscrit dans un mouvement d’amélioration énergétique sur le long terme. Le 17 août 2015 fut votée la loi de transition énergétique. Ses objectifs sont simples : réduire les émissions de gaz à effet de serre et améliorer la performance thermique du parc immobilier. Ce but à atteindre pour 2050 est ambitieux puisqu’il suppose que l’ensemble des logements passent aux normes basse consommation. Les appartements d’un immeuble ne pouvant être améliorés individuellement, les copropriétés sont les premières concernées. Cette loi vise à améliorer plusieurs axes :

• Un audit ou un DPE pour chaque copropriété.

• Rénovations : tous travaux des parties communes doivent inclure l’amélioration des performances énergétiques depuis le 1er janvier 2017. Sont concernés : la réfection des façades et toitures ainsi que l’amélioration des parties communes.

• Individualisation des factures de chauffage et d’eau chaude.

Quelles sont les lois mises en place ?

Toutes les copropriétés sont concernées quel que soit leur classement. Afin de faire respecter ces décisions, des sanctions administratives ont été prévues pouvant aller jusqu’à 1500€ d’amendes par logements. Dans le même temps, la loi ALUR a mis en place l’obligation de création d’un fonds de travaux pour les copropriétés de plus de 10 lots. Il est alimenté annuellement et son montant d’un minimum de 5% du budget prévisionnel est voté lors de l’assemblée générale. La quote-part de chaque lot reste attachée à celui-ci en cas de vente. Ce dispositif a été conçu pour inciter les copropriétaires à investir dans la rénovation de leur bâtiment.

Comment les copropriétés participent-elles à la transition énergétique ?

En quoi consiste l'amélioration énergétique ?

Dans le cadre d’une copropriété, les travaux d’amélioration des performances énergétiques permettent d’améliorer l’impact écologique mais aussi d’économiser quel que soit le poste concerné : électricité, gaz, isolation… En effet, en changeant de chaudière ou en améliorant l’isolation de vos combles par exemple, vous verrez un réel impact sur votre consommation. A la question du compteur individuel ou pas, nous vous conseillons de choisir l’individuel pour ces raisons :

• Le décompte individuel encourage chacun à faire plus attention à sa gestion énergétique pour diminuer le montant de ses factures.

• La différenciation permet aux plus économes de ne pas payer les excès de voisins qui ne font pas attention.

Existe t-ils des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique en copropriété ?

Des dispositifs ont été pensés en marge de la législation pour favoriser les travaux d’amélioration des performances énergétiques. Les primes énergies en sont un exemple. Financées par les entreprises polluantes, elles permettent aux syndicats de copropriétaires de diminuer le coût de leurs travaux. Des organismes se sont d’ailleurs spécialisés dans l’organisation de ces aides. Les aides existantes comportent notamment :

• L’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) : avance de fonds sans intérêt, permettant de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement

• Aides gouvernementales : telles que le programme “Habiter mieux”, qui permet de réaliser des travaux pour limiter les déperditions énergétiques d’un bâtiment

• Constitution d’un fond de travaux : pour anticiper les travaux à venir, les copropriétaires alimentent le fond par une cotisation annuelle.

Comment se passent les prises de décisions en copropriété ?

Quelles sont les obligations à respecter ?

Si les travaux sont obligatoires, il faut cependant garder en mémoire que les copropriétés ont un système de fonctionnement particulier. En effet, il faut que chacun puisse avoir accès aux informations et exprimer son avis. Aussi que ce soit pour l’approbation de travaux, d’un plan ou pour le changement d’un contrat, il faut en passer par l’assemblée générale.

La législation a, cependant, allégé les contraintes de vote. S’il est toujours nécessaire de fournir plusieurs devis, les décisions qui concernent les rénovations énergétiques des parties communes ne sont soumises qu’au vote de la majorité des présents et représentés. Elles sont ainsi délivrées du blocage induit par les absents et non représentés.

Par quoi cela se traduit-il ?

Certaines décisions peuvent cependant amener à une délégation de pouvoir au conseil syndical ou au syndic : mise en concurrence des fournisseurs d’énergie, choix de l’offre la mieux disante. Cependant cette possibilité doit apparaître dans l’ordre du jour et le montant maximum de la dépense indiqué clairement. Pour les personnes essayant d’acquérir un bien dans une copropriété, il est devenu automatique d’analyser les décisions prises ou en cours à ce niveau afin de faire la meilleure affaire possible. Une copropriété dont les rénovations énergétiques sont à jour sera plus attractive que celle où tout reste à faire. En suivant la législation, les copropriétés investissent ainsi pour l’avenir de manière écologique et économique.