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La loi de finances pour 2026 a prolongé de deux ans le dispositif de doublement du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs qui rénovent une passoire thermique. Ce mécanisme, initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2025, court désormais jusqu'au 31 décembre 2027. Il concerne les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2027.
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Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Il se produit lorsque les charges liées à un bien loué nu (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) dépassent les loyers perçus. Ce déficit peut alors être déduit du revenu global imposable du propriétaire. Concrètement, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global imposable est porté de 10 700 à 21 400 € par an.
Pour en bénéficier, les travaux doivent permettre à un logement classé E, F, G au diagnostic de performance énergétique (DPE) d'atteindre au minimum la classe D.
Le bien doit rester loué nu pendant au moins trois ans après l'imputation, et deux DPE, l'un avant, l'autre après les travaux, doivent être fournis à l'administration fiscale.
Un dispositif toutefois loin d'être un avantage systématique
Doubler le déficit imputable sur le revenu global permet bien de réaliser des économies d'impôt immédiates plus importantes. Mais cela :
- réduit d'autant les sommes reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
- prive le bailleur des économies de prélèvements sociaux (17,2 %) associées à ce report.
Bilan : ce bonus est souvent moins rentable que le régime classique. L’administration fiscale l'a donc rendu optionnel en septembre 2025 : sans demande de votre part, les règles habituelles s'appliquent par défaut.
Seule situation où le "super" déficit foncier devient réellement avantageux : lorsque le taux marginal d'imposition du bailleur chute brutalement l'année suivant les travaux, par exemple en cas de passage à la non-imposition. Dans ce cas précis, concentrer l'imputation sur l'année des travaux permet de maximiser les économies. Pour tous les autres profils, mieux vaut s'en tenir au déficit foncier classique.
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