Si vous envisagez de mettre sur le marché ou d’acquérir un logement doté d'une installation photovoltaïque en autoconsommation, des étapes claires et organisées doivent être respectées pour assurer une transition fluide tant avec EDF OA (Obligation d'Achat) qu'entre le vendeur et l’acquéreur. On vous explique tout en détail !
En résumé :
- Lors de la vente d'une maison équipée de panneaux solaires photovoltaïques liés à un contrat EDF OA (Obligation d'Achat), il est nécessaire d’effectuer un transfert de contrat entre le vendeur et l'acheteur.
- Si, en revanche, les panneaux solaires ne sont pas associés à un contrat EDF OA, le vendeur doit uniquement fournir à l’acquéreur tous les documents relatifs à l'installation solaire.
Comment se passe la vente d’une maison équipée de panneaux solaires photovoltaïques ?
Vendre une maison équipée de panneaux solaires photovoltaïques ajoute une dimension supplémentaire à la transaction immobilière, non seulement en termes de valeur ajoutée, mais aussi en ce qui concerne les démarches à entreprendre.
Avant toute chose, il faut bien prendre en compte le modèle de consommation énergétique :
- l’autoconsommation partielle avec vente du surplus de l’énergie ;
- l’autoconsommation totale de l’électricité produite, avec ou sans batterie solaire ;
- la vente totale de la production d’électricité.
Ce choix initial influence directement le déroulement de la vente de votre bien immobilier équipé de panneaux solaires photovoltaïques. Voici les démarches à suivre selon la situation.
Installation solaire : vous avez droit à des aides
L'État a mis en place plusieurs dispositifs pour aider les particuliers à financer l'installation de panneaux solaires photovoltaïques.
Vous avez un contrat avec EDF Obligation d’Achat
Si vous avez opté pour la vente totale ou partielle de votre surplus d'électricité au travers d’un contrat avec EDF OA, ce partenariat doit être clairement communiqué à l'acheteur. Le transfert du contrat, les conditions et les démarches à suivre pour la transmission de propriété du contrat EDF OA sont des éléments clés à discuter et à formaliser dans le cadre de la vente.
Pour mettre à exécution le transfert de contrat d’Obligation d’Achat, veuillez suivre ces étapes :
- le vendeur et le repreneur sont tenus de signer ensemble un avenant de cession de contrat solaire OA ;
- ENEDIS, le gestionnaire du réseau, doit être averti de ce changement de propriétaire ;
- l'acheteur est ensuite requis de conclure un nouveau contrat pour l'accès au réseau (CRAE ou CARD-I) et de fournir ses coordonnées bancaires à ENEDIS ;
- le vendeur doit remettre à l'acheteur tous les documents relatifs à l'installation solaire, y compris le contrat d'achat et la garantie décennale. Notez qu'EDF OA ne délivre aucun duplicata de contrat d'achat.
Il est important de souligner que le repreneur ne souscrit pas un nouveau contrat de 20 ans, mais reprend le contrat existant du vendeur. De cette manière, il profite des mêmes tarifs de rachat d'électricité (une des aides accordées par l'État pour l’installation de panneaux solaires), lesquels ont été fixés selon la puissance de l'installation (en kWc) et la date de son raccordement.
Bon à savoir
Par accord mutuel, le vendeur et l'acheteur ont la possibilité de convenir que la totalité de la production d’énergie électrique de l'année de transfert de propriété soit attribuée à l'une des deux parties.
Cet élément peut s'avérer être un atout dans les discussions de vente. Pour garantir la transparence de cet accord, il est conseillé de rédiger une déclaration sur l'honneur signée par les deux parties, à communiquer ensuite à EDF OA ou à tout autre acquéreur obligé.
Vous n’avez pas de contrat avec EDF Obligation d’Achat
Dans le cas où vous n'avez pas de contrat avec EDF OA, notamment si vous avez opté pour l’autoconsommation totale avec ou sans batterie solaire, la vente se simplifie !
Il est cependant essentiel d'informer l'acquéreur des spécificités de l'installation solaire, de son fonctionnement et de son potentiel de production d'énergie, pour une transition en toute transparence. Comme pour la situation précédente, veillez à ce que le propriétaire transmette bien l’ensemble des documents liés au système solaire photovoltaïque.
Bon à savoir
Lorsque vous souhaitez mettre en vente un logement comportant des panneaux solaires photovoltaïques, vous devrez fournir les documents suivants à l’agence immobilière à laquelle vous ferez appel pour la vente :
- un duplicata du permis de construire ou de la notification de non-opposition à la déclaration préalable de travaux ;
- en cas de permis ou déclaration préalable obtenus tacitement, une copie de l’attestation de permis ou d’arrêté de non-opposition tacite ;
- un exemplaire de la déclaration de fin de chantier et de conformité des travaux remise à la mairie ;
- une copie du certificat confirmant qu'aucune contestation n'a été émise concernant la déclaration d'achèvement et la conformité des travaux.
Vous souhaitez rester propriétaire de l’installation solaire photovoltaïque
Généralement, l'installation photovoltaïque fait partie intégrante de la maison et est donc incluse dans la vente immobilière. Toutefois, des arrangements peuvent être envisagés entre les parties.
Dans la situation où le vendeur souhaite rester propriétaire du système photovoltaïque, la mise en œuvre d'un bail emphytéotique est une solution envisageable. Ce contrat de longue durée, rédigé et formalisé devant un notaire, permet de séparer les droits de propriété relatifs à l'installation solaire du reste de la propriété immobilière.
La durée de ce bail peut s'étendre de 18 à 99 ans. Ce dispositif légal assure une séparation claire des droits et des responsabilités liées à l'usage et à l'entretien de l'installation solaire, tout en permettant à l'acheteur de bénéficier de la maison.
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FAQ : vos questions sur la vente d’une maison avec des panneaux solaires photovoltaïques
Comment vendre une maison comportant une installation photovoltaïque ?
Lors de la vente d'une maison équipée de panneaux solaires photovoltaïques avec un contrat de vente d'électricité auprès d’EDF OA, le vendeur est tenu d'informer le repreneur de ce partenariat.
Le processus de transfert du contrat inclut la signature d'un avenant de cession entre vendeur et acquéreur, l'information du gestionnaire de réseau ENEDIS, la signature par l'acheteur d'un nouveau contrat d'accès au réseau et la transmission par le vendeur de tous les documents relatifs à l'installation solaire, y compris la garantie décennale.
Est-ce qu’une maison prend de la valeur avec des panneaux solaires ?
Oui, l'installation de panneaux solaires photovoltaïques a un impact positif sur la valeur du bien, sur le marché immobilier.
Plusieurs études ont démontré que les propriétés équipées d’installations solaires photovoltaïques se vendent à un prix supérieur comparé à des maisons similaires sans installation solaire. Les raisons de cette augmentation de valeur incluent les économies d'énergie et l'attrait croissant pour les maisons écoresponsables qui tendent vers l’autonomie.
Quelle est la durée de vie d’une installation solaire photovoltaïque ?
La durée de vie d'un système solaire photovoltaïque est généralement estimée à 30 ans. Cette longévité peut varier en fonction de la qualité des panneaux solaires, des conditions climatiques locales, de l'entretien et de la maintenance de l'installation.
